Vướng mắc do thiếu văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền địa phương

Ảnh minh họa

Hầu hết văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền địa phương chưa được ban hành

Thời gian qua, các văn bản quy định chi tiết Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 đã được Chính phủ, Thủ tướng, các bộ, ngành khẩn trương xây dựng, ban hành, có hiệu lực từ ngày 1.8.2024 đồng thời với các luật. Tuy nhiên, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sau hơn 1 tháng, công tác thi hành các luật vẫn còn nhiều vướng mắc, bởi cả nguyên nhân khách quan và chủ quan.

VARS đề nghị các địa phương thúc đẩy việc xây dựng các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền

Theo VARS, hầu hết văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương hiện chưa được ban hành, ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai các luật bởi nhiều nội dung quan trọng đã được phân cấp cho chính quyền địa phương. Mặt khác, nhiều cán bộ chuyên trách chưa nắm luật, chưa được tham gia các chương trình phổ biến, tập huấn về quy định mới cũng là hạn chế.

Vướng mắc liên quan tới việc điều chỉnh bảng giá đất là một ví dụ. Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về việc chuyển tiếp sử dụng bảng giá đất quy định: Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31.12.2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Tuy nhiên, các địa phương không kịp thời điều chỉnh, hoặc điều chỉnh bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến trong khi quy định pháp luật mới về đất đai khác đã được áp dụng đều dẫn đến nguy cơ tiềm ẩn với thị trường bất động sản nói riêng, sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.

Cụ thể, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP về giá đất (ban hành ngày 27.4.2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn xác định giá đất, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố. Do đó, việc một số địa phương vẫn sử dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khiến giá đất khởi điểm không phù hợp với điều kiện giá đất thực tế, làm giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệch rất lớn so với giá khởi điểm, tạo nên sự đột biến, bất thường.

Mặt khác, một số địa phương bảng giá đất điều chỉnh tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với bảng giá đất hiện hành, dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp áp dụng bảng giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024.

Bên cạnh đó, thực tế ghi nhận một số địa phương không kịp thời ban hành quyết định điều chỉnh giá đất khiến hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng, cấp chứng nhận… bị treo, không được giải quyết thuế với lý do chờ bảng giá mới. Lý do là cơ quan thuế chưa có quy định hướng dẫn thực hiện.

Khó khăn khi xác nhận thông tin người mua nhà ở xã hội

Việc chưa có văn bản hướng dẫn thực hiện cũng là nguyên nhân chính gây ra vướng mắc cho công tác triển khai nhà ở xã hội tại nhiều địa phương, VAS nhận xét.

Cụ thể, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: trong thời hạn 7 ngày, văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai phải xác nhận thông tin của người đăng ký không sở hữu nhà và không có tên trong sổ đỏ tại tại địa phương, nơi có dự án nhà ở xã hội. Cũng trong thời hạn 7 ngày, UBND cấp xã sẽ xác nhận điều kiện về thu nhập cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội. Nhưng đến nay, nhiều địa phương vẫn gặp vướng mắc trong việc xác nhận thực trạng nhà ở và điều kiện về thu nhập do các cơ quan trực tiếp thực thi pháp lý với người dân chưa có căn cứ hướng dẫn thực hiện.

Tiếp đến là vướng mắc trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đất không giấy tờ - một thay đổi tích cực của Luật Đất đai 2024, do sự thay đổi về cơ quan cấp sổ đỏ cho người dân.

Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì được cấp sổ đỏ. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển từ văn phòng đăng ký đất đai sang Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Trong khi Phòng Tài nguyên và Môi trường chưa có văn bản hướng dẫn từ cơ quan trung ương và tỉnh, chưa kịp cập nhật cơ sở dữ liệu khiến nhiều hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bị tạm dừng.

Ngoài ra, các địa phương cũng chưa ban hành các tiêu chí quyết định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, làm căn cứ phát triển các khu đô thị, khu dân cư.

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng, thúc đẩy xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn, tuyên truyền, phổ biến các quy định mới là yêu cầu cấp bách để việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sớm có hiệu quả trong thực tiễn. Vì vậy, các địa phương cần khẩn trương tổ chức các hội nghị phổ biến, tập huấn về các quy định mới để các cơ quan chuyên ngành, cán bộ chuyên trách hiểu đúng, đủ; đồng thời tham mưu cho địa phương, cho bộ chuẩn bị các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền, sớm giải quyết vướng mắc cho người dân. Các thủ tục hành chính cần được công bố trên Cổng thông tin dịch vụ công của Chính phủ, Cổng thông tin điện tử của địa phương, niêm yết công khai tại nơi tiếp nhận thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật.

Trúc Oanh