Vốn cho doanh nghiệp bất động sản: Trái phiếu co hẹp, tín dụng phình to

Tín dụng bất động sản tăng cao, trong khi trái phiếu bất động sản co hẹp là do thời gian qua, nhiều dự án địa ốc được tháo gỡ pháp lý, từ đó doanh nghiệp có thêm điều kiện tiếp cận các nguồn vốn tín dụng. Ảnh: S.T. Đồ họa: Thanh Huyền

Gần 3,2 triệu tỷ đồng đổ vào bất động sản

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, đến cuối tháng 6/2025, quy mô tín dụng toàn nền kinh tế đạt 17,2 triệu tỷ đồng, trong đó riêng tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm 18,47%, tức khoảng 3,18 triệu tỷ đồng, chủ yếu rót cho chủ đầu tư, trong khi cầu vay mua nhà phục hồi chậm.

TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, giá nhà quá đắt đỏ khiến người mua chùn tay, thị trường bất động sản trở thành “sân chơi” của nhà đầu cơ - chủ đầu tư và ngân hàng. Đây là nguyên nhân khiến tín dụng chảy chủ yếu vào doanh nghiệp bất động sản, thay vì cho vay mua nhà như giai đoạn trước.

Theo phân tích của các chuyên gia, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng mạnh do nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất, thị trường bất động sản phục hồi khiến ngân hàng mạnh dạn cho vay hơn, thủ tục dễ dàng hơn.

Thứ hai, pháp lý được tháo gỡ khiến nhiều chủ đầu tư tiếp cận vốn dễ hơn.

Thứ ba, thị trường trái phiếu chưa thoát khỏi khó khăn, điều kiện phát hành thắt chặt, lãi suất cao, trong khi lãi vay ngân hàng hợp lý và điều kiện vay thông thoáng hơn trước, khiến chủ đầu tư có xu hướng chuyển sang kênh tín dụng.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng giám đốc FiinRatings nêu con số, nửa đầu năm nay, phát hành trái phiếu tăng tới 72,3% so với cùng kỳ, song 75% trong tổng giá trị phát hành thuộc về lĩnh vực ngân hàng. Trái phiếu bất động sản chỉ khoảng 33.000 tỷ đồng, thấp hơn cả năm ngoái.

Chuyên gia này cho rằng, sở dĩ tín dụng bất động sản tăng cao là do thời gian qua, nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, từ đó dễ tiếp cận tín dụng hơn. Doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu mới tuy chậm, nhưng lại cấp tập mua lại trái phiếu trước hạn. Nguyên nhân là lãi suất trái phiếu trước đây phát hành cao, nên chủ đầu tư đua đáo hạn để giảm gánh nặng lãi.

Mặc dù đà tăng giá của chung cư tại Hà Nội đã chậm hơn, nhưng chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều chung cư mới mở bán có giá 120-150 triệu đồng/m2. Giá nhà quá cao cản trở cầu tín dụng của người mua có nhu cầu ở thực.

Hiện tại, lãi vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại là 6-7%/năm trong năm đầu và thả nổi những năm tiếp theo (xoay quanh 10%/năm). Đây vẫn là gánh nặng với người mua nhà, trong khi đó, gói cho vay nhà ở xã hội 145.000 tỷ đồng đang “ế” vì thiếu nguồn cung.

Ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) cho biết, kể từ khi triển khai chương trình đến nay, NHNN đã 6 lần thông báo giảm lãi suất cho vay từ mức 8,7%/năm với các chủ đầu tư và 8,2% với người mua nhà, xuống còn tương ứng 6,4%/năm với chủ đầu tư và 5,9%/năm với người mua nhà. Tuy nhiên, hiện doanh số giải ngân mới đạt 4.094 tỷ đồng. Nguyên nhân chính khiến chương trình giải ngân chậm là do thiếu nguồn cung. Bên cạnh đó, NHNN cũng ghi nhận 28/103 dự án nhà ở hiện nay được chủ đầu tư cho biết không có nhu cầu vay vốn.

Vốn sẽ tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản, hạ tầng

Trong báo cáo mới đây, chuyên gia phân tích của SSI Research cho rằng, động lực tăng tín dụng trong nửa cuối năm 2025 và năm 2026 sẽ phụ thuộc vào bất động sản và hạ tầng. Đây cũng là hai lĩnh vực nhận được sự quan tâm chính sách ngày càng lớn, phù hợp với nỗ lực của Chính phủ nhằm kích thích nhu cầu trong nước và duy trì đà tăng trưởng kinh tế trong bối cảnh biến động toàn cầu hiện nay.

Theo nhóm nghiên cứu, thị trường bất động sản Việt Nam đã cho thấy dấu hiệu phục hồi sớm từ năm 2024, được thúc đẩy bởi sự tiến triển về pháp lý và nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh (tăng 91% so với cùng kỳ). Giá bất động sản tại các trung tâm thành phố lớn, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, đã phục hồi. Thị trường địa phương cũng đang thu hút sự chú ý, nhờ việc sáp nhập tỉnh và các dự án phát triển hạ tầng. Lãi vay thấp sẽ tiếp tục thúc đẩy tâm lý người mua và hỗ trợ thanh khoản thị trường trong ngắn hạn.

Trao đổi với phóng viên, lãnh đạo một ngân hàng TMCP tư nhân cho biết, nửa đầu năm nay, cho vay bất động sản là lĩnh vực tăng trưởng mạnh nhất trong cơ cấu danh mục của ngân hàng này.

Trong khi đó, với các ngân hàng thương mại nhà nước, tín dụng hạ tầng lại tăng trưởng rất tốt. Chủ tịch HĐQT Vietcombank, ông Nguyễn Thanh Tùng thông tin, tính đến ngày 30/6/2025, tín dụng toàn hệ thống Vietcombank đạt 1,6 triệu tỷ đồng, tăng 11,1% so với cuối năm 2024.

“Trong 6 tháng đầu năm, ngân hàng đã tài trợ độc lập hoặc làm đầu mối thu xếp tín dụng cho nhiều dự án quan trọng. Thời gian tới, Vietcombank sẽ tiếp tục tài trợ mới với giá trị cấp tín dụng cao cho nhiều dự án trọng điểm, dự án lớn có vai trò quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội tại các địa phương và toàn quốc”, ông Tùng chia sẻ.

Chính phủ đã tái khẳng định cam kết mạnh mẽ trong việc giải ngân 100% kế hoạch đầu tư công năm 2025. Một loạt dự án đầu tư công quy mô lớn được kỳ vọng sẽ thúc đẩy tăng trưởng tín dụng, không chỉ trong 6 tháng cuối năm 2025 mà còn trong trung hạn.

Mặc dù tín dụng đang tăng mạnh (tính tới cuối tháng 6/2025, tín dụng toàn hệ thống tăng nhanh gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái), đặc biệt là tín dụng bất động sản, song các chuyên gia đánh giá, thanh khoản và lãi suất vẫn giữ được ổn định. Việc thiếu thanh khoản, tăng lãi suất chỉ diễn ra cục bộ, không phải trên phạm vi rộng.

Một trong những nguyên nhân nữa khiến các ngân hàng mạnh dạn hơn trong cho vay là Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các tổ chức tín dụng, dự kiến có hiệu lực từ ngày 15/10/2025, trao quyền cho các ngân hàng được thu giữ tài sản bảo đảm khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Hà Tâm