VIFC-HCMC trước cuộc đua giành khách thuê

165.000 m² văn phòng mới đang tìm khách

Tp.HCM sẽ có thêm 165.229 m² văn phòng hạng A trong giai đoạn 2026-2028, theo báo cáo 2026 Office Forward IFC Edition của CBRE. Nguồn cung hạng B trong cùng thời gian dự kiến đạt 75.246 m². Đáng chú ý, có đến khoảng 76% diện tích hạng A mới tập trung quanh VIFC-HCMC.

Cụ thể, The Kross dự kiến đưa vào sử dụng 31.229 m² văn phòng trong năm 2026. OpusK có khoảng 54.000 m², dự kiến hoàn thành năm 2027. Saigon Centre 3 và Millennial cùng có quy mô khoảng 40.000 m², dự kiến hoàn thành trong năm 2028.

TP.HCM sẽ có thêm 165.229 m² văn phòng hạng A trong giai đoạn 2026-2028.

Lượng diện tích mới này xuất hiện tại khu vực vốn đã có nguồn cung văn phòng lớn. VIFC-HCMC hiện có 33 tòa nhà với tổng diện tích khoảng 765.144 m². CBRE dự báo đến năm 2030, con số này có thể đạt 1.097.373 m².

Trong nửa đầu năm 2026, giá chào thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM đạt 47,2 USD/m²/tháng, tăng 1,6% so với cùng kỳ. Tỷ lệ trống Hạng A ở mức 16,7%.

Ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho biết nhu cầu đối với văn phòng hạng A chất lượng cao tiếp tục tăng cùng sự quan tâm của doanh nghiệp đến trải nghiệm nhân viên, hình ảnh thương hiệu và sự phát triển của Trung tâm Tài chính Quốc tế TP.HCM. CBRE dự báo giá thuê hạng A có thể tăng 3-4% mỗi năm trong thời gian tới.

Với nguồn cung mới tập trung vào một khu vực, các tòa nhà sẽ cùng tiếp cận một nhóm khách thuê có yêu cầu ngày càng rõ về diện tích, vị trí, chất lượng không gian và dịch vụ.

Những tòa nhà mới như The Kross, OpusK, Saigon Centre 3 và Millennial sẽ xuất hiện trong khoảng thời gian khá ngắn. Trong khi đó, các tòa nhà hiện hữu tại khu vực VIFC-HCMC vẫn đang khai thác hàng trăm nghìn mét vuông văn phòng. Mức giá thuê cũng đang tạo ra khoảng cách giữa các lựa chọn. Hạng A hiện ở mức 47,2 USD/m²/tháng, trong khi hạng B là 27,1 USD/m²/tháng. Tỷ lệ trống của hạng B ở mức 12,5%.

Các chuyên gia cho rằng, một doanh nghiệp thuê vài trăm mét vuông có thể nhìn vào giá thuê. Nhưng với những hợp đồng lớn hơn, chi phí vận hành, khả năng mở rộng, giao thông, chỗ đậu xe, chất lượng hệ thống kỹ thuật và cách bố trí mặt bằng cũng sẽ tác động đến quyết định thuê.

Những khách thuê nào sẽ vào VIFC-HCMC?

Theo các công ty nghiên cứu thị trường, nhóm có thể tạo nhu cầu tại VIFC-HCMC khá rộng, từ ngân hàng, bảo hiểm, quản lý tài sản, thị trường vốn đến FinTech, tài sản số, công nghệ, tài chính xanh, bất động sản, cơ sở hạ tầng, hàng không, hàng hải và các dịch vụ tài chính khác.

Các khách hàng ngân hàng, bảo hiểm, quản lý tài sản, thị trường vốn... đang có nhu cầu cao tại VIFC-HCMC.

Những cái tên đã xuất hiện trong danh sách thành viên của VIFC-HCMC cũng cho thấy nhóm doanh nghiệp được hướng tới. Tại lễ ra mắt trung tâm vào tháng 2/2026, các thành viên sáng lập gồm SHB, Sovico Group, MB, TPBank, SonKim Capital, VinaCapital và Nasdaq. Nhóm thành viên chiến lược gồm Nam A Bank, HFIC, Đại học Kinh tế TP.HCM, Gemadept, TikTok và Global On-Chain Economy Alliance.

Đến tháng 5/2026, VIFC-HCMC cho biết Vietcombank, SHB, HDBank, TPBank, Nam A Bank và LPBank đã có những bước chuẩn bị liên quan đến việc hiện diện tại trung tâm. HSC cũng đã thông qua chủ trương thành lập công ty con với vốn điều lệ khoảng 800 tỷ đồng để tham gia VIFC-HCMC.

Đây là nhóm doanh nghiệp có quy mô hoạt động lớn và thường cần diện tích văn phòng đáng kể. Khi các ngân hàng, công ty chứng khoán và tổ chức quản lý tài sản cùng xuất hiện, nhu cầu không chỉ nằm ở bàn làm việc. Văn phòng còn phải đáp ứng hệ thống công nghệ, an ninh, điện dự phòng, phòng họp và khả năng vận hành liên tục.

FinTech và tài sản số đưa thêm một nhóm doanh nghiệp khác vào thị trường. CBRE xếp các lĩnh vực này cùng công nghệ, tài chính xanh, carbon và thị trường vốn trong nhóm hoạt động có thể phát triển tại VIFC-HCMC.

Bà Lai Thị Như Quỳnh - Phó giám đốc Bộ phận Cho thuê thương mại Savills TP.HCM, cho biết các trung tâm dịch vụ toàn cầu đang đảm nhận thêm những công việc liên quan đến công nghệ, nghiên cứu, dữ liệu và đổi mới sáng tạo. Các trung tâm này tạo thêm nhu cầu thuê văn phòng và làm thay đổi cách doanh nghiệp bố trí nơi làm việc.

Trong báo cáo thị trường quý I/2026, Savills ghi nhận nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM tập trung vào các tòa nhà hạng A và hạng B, đặc biệt ở khu trung tâm và Thủ Thiêm. Tài chính và công nghệ nằm trong nhóm ngành có nhu cầu thuê nổi bật.

Nhóm khách thuê mới vì vậy rộng hơn các tổ chức tài chính truyền thống. Một trung tâm tài chính còn cần công ty công nghệ, quản lý tài sản, tư vấn, luật, kiểm toán, dữ liệu và các dịch vụ chuyên môn hoạt động cùng. Đây cũng là nhóm doanh nghiệp có yêu cầu cao về nơi làm việc. Sự thay đổi nằm ở cách sử dụng văn phòng nhiều hơn ở diện tích đơn thuần.

Một tòa nhà đẹp chưa đủ để giữ khách

CBRE đưa ra một loạt tiêu chí đối với văn phòng tại các trung tâm tài chính, trong đó có mặt bằng lớn, khả năng bố trí linh hoạt, kết nối giao thông công cộng, hệ thống viễn thông dự phòng và khả năng vận hành liên tục. Hệ thống quản lý tòa nhà cũng được yêu cầu ở mức cao hơn. Không gian làm việc cũng được tính lại.

Văn phòng xanh cũng xuất hiện ngày càng nhiều trong yêu cầu của các doanh nghiệp.

Các khu vực dành cho họp, cộng tác, giao tiếp và nghỉ ngơi được đưa vào thiết kế cùng với khu vực làm việc chính. Những tòa nhà có mặt bằng bị chia nhỏ, nhiều cột hoặc khó thay đổi cách bố trí sẽ khó đáp ứng nhu cầu sử dụng mới hơn.

Hạ tầng kỹ thuật nằm trong nhóm yêu cầu quan trọng. Đường truyền viễn thông phải ổn định. Hệ thống điện cần có phương án dự phòng. Thang máy, điều hòa, an ninh và hệ thống quản lý tòa nhà phải đáp ứng nhu cầu của những doanh nghiệp có hoạt động liên tục.

Khả năng kết nối cũng được đưa vào tiêu chuẩn của khu vực. CBRE ghi nhận VIFC-HCMC hiện có khoảng 765.144 m² văn phòng và dự kiến đạt hơn 1,09 triệu m² vào năm 2030. Metro số 1, Metro số 2 cùng các tuyến kết nối khác nằm trong quy hoạch phát triển giao thông của khu vực.

Văn phòng xanh cũng xuất hiện ngày càng nhiều trong yêu cầu của các doanh nghiệp. Các tiêu chí về chất lượng không khí, tiết kiệm năng lượng, điều hòa và chứng nhận công trình xanh được CBRE đưa vào nhóm tiêu chuẩn đối với văn phòng chất lượng cao.

Theo ông Richard Mark Leech - Giám đốc cấp cao phụ trách Phát triển kinh doanh và Quan hệ quốc tế của IFC Fintech Hub và Saigon Marina IFC, một trung tâm tài chính quốc tế cần nhiều hơn những tòa nhà hiện đại. Đó là tầm nhìn dài hạn, môi trường chính sách và khả năng kết nối các nguồn lực quốc tế.

Với thị trường văn phòng, những yêu cầu đó được thể hiện bằng những thứ rất cụ thể trong từng tòa nhà. Cụ thể, một mặt bằng rộng nhưng khó chia khu vực làm việc sẽ khó phù hợp với doanh nghiệp cần thay đổi cách sử dụng. Một tòa nhà có vị trí tốt nhưng hệ thống điện, viễn thông hoặc giao thông không thuận tiện cũng sẽ phải cạnh tranh với những lựa chọn khác.

Thống kê từ các doanh nghiệp cho thấy, có hơn 165.000 m² văn phòng hạng A dự kiến được đưa vào thị trường trong ba năm tới. Riêng khu vực VIFC-HCMC đang có hơn 765.000 m² và có thể vượt 1,09 triệu m² vào năm 2030. Con số đó sẽ còn tăng khi các dự án mới lần lượt hoàn thành. Cùng lúc, danh sách doanh nghiệp tài chính và công nghệ chuẩn bị hiện diện tại VIFC-HCMC cũng đang dài thêm.

Khi ấy, khách thuê sẽ có thêm lựa chọn. Các tòa nhà sẽ có thêm đối thủ ngay trong cùng khu vực. Phần diện tích nào được lấp đầy trước sẽ phụ thuộc vào những doanh nghiệp tìm đến VIFC-HCMC và cách từng tòa nhà đáp ứng công việc hằng ngày của họ.