Vì sao giá bất động sản khó giảm và dự báo còn 'ngất ngưởng'?

Giá nhà ở liên tục thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân. Ảnh tư liệu

Giá nhà ở có thể tăng lên 15 - 20%?

Trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng cho hay, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó, bảng giá đất được cập nhật hàng năm, xác định giá sát với thị trường căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... Bảng giá đất được sử dụng để tính tiền sử dụng, thuê, thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính lệ phí quản lý, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá.

Bảng giá đất mới sát thị trường sẽ làm tăng chi phí đầu tư xây dựng các dự án, sẽ đẩy giá nhà lên cao so với trước đây. Trong đó, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7 – 20% với dự án chung cư cao tầng và 25 – 50% với dự án biệt thự, liền kề. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.

Cũng theo đánh giá của Bộ Xây dựng, việc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sẽ tạo tác động dây chuyền, khiến giá bất động sản (BĐS) và nhà ở có thể tăng lên 15 - 20% so với trước. Bên cạnh các chi phí liên quan đến đất, giá thành sản phẩm BĐS còn được cấu thành từ chi phí đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chi phí vốn vay, chi phí bán hàng...

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chỉ ra, giá nhà ở đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân. Loại hình căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm, dần bị "chiếm sóng" bởi phân khúc cao cấp, hạng sang khi hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Nhiều dự án chung cư mới ra mắt có mức giá hàng chục nghìn USD/1m2.

Mức giá bán sơ cấp căn hộ neo cao kéo theo giá chung cư cũ "tăng vọt", nhiều căn hộ đã sử dụng hàng thập kỷ được giao dịch với mức giá cao gấp đôi, gấp ba so với lúc bàn giao.

Không những thế, "ăn theo" cơn sốt giá chung cư, giá bán nhà ở gắn liền với đất, bao gồm biệt thự, liền kề cũng "được đà" tăng cao. Giá bán đất nền cũng liên tục lập giá mới. Nhiều tỉnh, thành ghi nhận hiện tượng đất nền pháp lý sạch "sốt nóng" cục bộ do hoạt động đầu tư trở lại hay do một số nhóm nhà đầu tư tạo cung, cầu giả để đẩy giá. VARS cho rằng, trong ngắn hạn, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó giảm, nhất là phân khúc căn hộ - loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở chủ yếu tại các đô thị.

Nguồn cung khó cải thiện ngay

Nhận định về thị trường BĐS, bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính của Savills Hà Nội đánh giá, tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường BĐS là việc bỏ quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm, thay vì 5 năm như luật cũ. Ngoài ra, Luật cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư, sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng. Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường kèm các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá thành BĐS tăng.

Mặc dù vậy, nhìn vào nguồn cung trong tương lai tại Hà Nội, có khoảng hơn 100.000 căn hộ từ năm 2025 trở đi, cao gấp 10 lần so với nguồn cung chào bán hiện tại, các sản phẩm này chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô. Vì thế, khi nguồn cung căn hộ ở ngoại ô được cải thiện, giá bán tại khu vực này sẽ khó duy trì khả năng tăng nhanh như hiện tại.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, thị trường BĐS Việt Nam vừa đi qua chu kỳ biến động và đang có dấu hiệu hồi phục và tăng giá. Hành lang pháp lý mới sẽ làm tăng giá nhiều loại hình BĐS, cụ thể là chi phí đất và nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. "Chi phí phát triển các dự án BĐS cũng sẽ tăng lên trong toàn bộ quá trình phát triển dự án là một trong những nguyên nhân khiến giá tăng" - ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh./.

Mai Tấn