Văn phòng cho thuê đang phục hồi nhưng không chỉ toàn màu hồng

Theo số liệu của Bộ Xây dựng mới đây, nguồn cung mới văn phòng cho thuê trên cả nước trong nửa đầu năm 2024 không nhiều, một số dự án tòa nhà văn phòng cho thuê mới được khai trương nổi bật như Taisei Square Hanoi quy mô 45.600 m2 tại Hà Nội, Victory Tower Gò Vấp quy mô 13.500 m2 tại TP.HCM...

Giá tăng, tỷ lệ lấp đầy cải thiện

Nguồn cung không nhiều khiến giá thuê văn phòng trung tâm được đẩy lên so với cùng kỳ năm 2023, với mức tăng từ 1-3 điểm %. Điển hình, tại Hà Nội, tòa nhà văn phòng Vincom Center Bà Triệu giá cho thuê dao động khoảng 34 USD/m2, tòa nhà văn phòng Gelex Tower giá cho thuê dao động khoảng 29,5 - 30,5 USD/m2…

Trong khi đó, tại TP. HCM, tòa văn phòng Deutsches Haus (quận 1) có giá cho thuê dao động khoảng 65 - 68 USD/m2, Saigon Centre Tower 165 Lê Lợi (quận 1) giá cho thuê dao động khoảng 46 – 47 USD/m2, tòa nhà thuộc dự án Léman Luxury Apartments, giá khoảng 25 - 30 USD/m2…

Thị trường văn phòng cho thuê đang phục hồi, song cuộc đua cạnh tranh ngày càng khốc liệt.

Đáng chú ý, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, dù nhu cầu thuê văn phòng trong nửa đầu năm 2024 có xu hướng giảm nhẹ so với cùng kỳ năm 2023 do tình hình hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp hiện nay vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Song, tỷ lệ lấp đầy văn phòng vẫn có những điểm sáng.

Đơn cử, tại Hà Nội ghi nhận tỷ lệ trống giảm nhẹ ở cả hai phân hạng A và B. Đối với các tòa hạng A tỷ lệ lấp đầy đạt trên 70%, trong khi tỷ lệ lấp đầy tại các tòa hạng B đạt gần 83%. Tỉ lệ lấp đầy giảm nhẹ so với cùng kỳ nhưng nguyên nhân là do có sự xuất hiện của nguồn cung mới trên thị trường.

Đổi lại, diện tích hấp thụ của hai phân hạng nửa đầu năm tại Hà Nội, tổng cộng đạt gần 30.000 m2, cao hơn 50% tổng diện tích hấp thụ của cả năm 2023 cho thấy tín hiệu tích cực về nhu cầu cho thuê trên thị trường.

Các dấu hiệu tích cực từ thị trường đang mang lại tin vui cho giới chủ văn phòng cho thuê sau thời gian dài chìm trong u ám. Ông Đức, chủ một tòa văn phòng hạng B trên đường Lê Duẩn, quận 1, TP.HCM từng trải qua 1 năm 2023 vô cùng khó khăn, nhưng nay đã dần “hồi sinh”.

Ông Đức kể, vào khoảng tháng 3/2023, sau thời gian dài ưu đãi vì Covid-19, ông và các cộng sự quyết định giảm mức ưu đãi giá thuê từ 30% xuống 10%, đồng thời các dịch vụ như điện, nước, internet, vệ sinh, bảo trì... sẽ trở về mức trước dịch. Việc này gặp phải sự phản đối quyết liệt từ khách hàng.

“Hơn 2/3 số khách thuê văn phòng của chúng tôi quyết định định không tái ký hợp đồng, khiến doanh thu giảm tới 70%. Chưa kể các chi phí khác cũng tăng mạnh khiến lợi nhuận của chúng tôi nhiều thời điểm về 0, một nửa số nhân viên rời đi”, ông Đức kể lại với VnBusiness.

Cạnh tranh ngày càng khốc liệt

Trong bối cảnh khó khăn chồng chất, ông Đức đã tính đến chuyện chuyển đổi công năng từ văn phòng sang nhà trọ, tuy nhiên, vì sau khi tìm hiểu, việc này mất quá nhiều thời gian và thủ tục phức tạp, nên ông “quay xe” trở lại con đường cũ và bắt đầu một cuộc “đại tu” lại tòa nhà.

“Canh bạc” của ông Đức sau một năm đã cho kết quả bất ngờ, thị trường văn phòng cho thuê dần được cải thiện trong bối cảnh sức khỏe nền kinh tế hồi phục, lượng chuyên gia nước ngoài tới quận 1 tăng. Hiện, tỷ lệ lấp đầy tại văn phòng của ông Đức đạt trên 85%, hợp đồng thuê trung bình 1-5 năm.

Diễn biến thực tế cho thấy thị trường văn phòng cho thuê đang phục hồi mạnh mẽ, tuy nhiên, theo chuyên gia hàng loạt thách thức vẫn còn hiện hữu, đặc biệt là mức độ cạnh tranh ngày càng khốc liệt do nguồn cung tăng, đòi hỏi giới chủ cần có chiến lược lâu dài.

Điển hình, tại TP.HCM, nguồn cung văn phòng cho thuê được dự báo dồi dào hơn trong nửa cuối năm 2024, khi thị trường có thêm 52.700 m2 từ 2 dự án E.town 6 và D’Saint Raffles (quận 1). Sang 2025-2026, 3 dự án khác tại quận 1 vận hành sẽ đóng góp khoảng 125.000 m2 diện tích văn phòng cao cấp cho thị trường.

Phân khúc hạng B ở khu vực ngoài trung tâm TP.HCM cũng dự kiến bổ sung khoảng 140.700 m2 từ các dự án bất động sản thương mại như OneHub Saigon Giai đoạn 2, Vinhomes Grand Park Office Complex và Millennial Tower (UOA Tower giai đoạn 2).

Nếu trước đây, giới chủ thường nắm lợi thế khi thương thảo hợp đồng với khách, thì nay khi nguồn cung ngày càng nhiều, lợi thế lại thuộc về phía đi thuê với nhiều lựa chọn về chất lượng và giá thành.

Trong bối cảnh nguồn cung lớn, áp lực lấp đầy gia tăng, theo giới chuyên gia, các chủ đầu tư cần thay đổi chiến lược từ những cuộc đua về giá (ngày càng tăng), sang cạnh tranh bằng chất lượng.

Hầu hết các dự án mới hiện đang theo đuổi hoặc đã đạt được chứng chỉ xanh. Điều này đồng nghĩa, hàng trăm tòa nhà hiện hữu sẽ chịu áp lực phải cải tạo để duy trì tính cạnh tranh trên thị trường, đặc biệt là nếu họ muốn thu hút khách thuê là các doanh nghiệp đa quốc gia.

Các doanh nghiệp châu Âu, Nhật Bản và Singapore cũng đang tích cực tìm kiếm các dự án văn phòng thân thiện với môi trường. Vì vậy, theo đại diện Savills, để cạnh tranh, các dự án văn phòng cả cũ lẫn mới cần nỗ lực cải thiện để đạt chứng chỉ xanh trong thời gian sắp tới.

“Khi nền kinh tế còn nhiều thách thức, nguồn cung lại dồi dào, giá thuê mặt bằng văn phòng nhìn chung sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, đòi hỏi về chất lượng ngày càng cao. Do đó, các chủ đầu tư cần phải thận trọng khi đưa ra các chính sách chào thuê, nhất là những dự án mới cần phải thật sự linh hoạt trong điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng”, một chuyên gia nhìn nhận.

Nhật Minh