Trung Quốc phát triển và quản lý thị trường bất động sản

Chính phủ Trung Quốc đã triển khai nhiều chính sách nhằm kiểm soát sự phát triển và duy trì sự ổn định của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh những biến động kinh tế toàn cầu và áp lực tài chính gia tăng.

Quy mô và tốc độ tăng trưởng

Trong suốt hai thập kỷ qua, Trung Quốc đã duy trì tốc độ đô thị hóa nhanh chóng. Năm 1978, chỉ khoảng 18% dân số nước này sinh sống ở khu vực đô thị, nhưng con số này đã tăng lên hơn 64% vào năm 2022. Sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị kéo theo nhu cầu nhà ở ngày càng lớn, tạo điều kiện cho sự phát triển mạnh mẽ của ngành bất động sản. Tuy nhiên, thị trường này cũng đối mặt với không ít thách thức do tình trạng đầu cơ, sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức và sự mất cân bằng giữa cung và cầu.

Kể từ năm 2022, chính phủ Trung Quốc đã tăng cường kiểm soát lĩnh vực bất động sản nhằm hạn chế những rủi ro tài chính. Doanh số bán nhà mới trong năm này giảm tới 26,8%, trong khi số lượng nhân viên của các công ty bất động sản niêm yết trên các sàn giao dịch chứng khoán cũng giảm khoảng 12% so với cuối năm 2021.

Bên cạnh đó, số lượng nhà bị tịch thu để thế chấp nợ tăng lên 606.000 căn, tăng 35,7% so với năm trước. Điều này phản ánh rõ ràng tác động của các chính sách kiểm soát tín dụng và đầu cơ của chính phủ đối với thị trường.

Đặc khu kinh tế nổi bật châu Á Lujiazui, được quy hoạch từ bãi đất hoang ven sông. Ảnh: Cổng thông tin TP Thượng Hải.

Sau một giai đoạn phục hồi nhẹ vào quý I/2023, thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục suy giảm. Thống kê cho thấy doanh số bán nhà tại các TP lớn như Bắc Kinh, Hàng Châu, Thượng Hải và Nam Kinh đều giảm mạnh, với mức giảm lần lượt là 37,3%, 32,7%, 26,71% và 13% trong tháng 4/2023. Trong 6 tháng đầu năm 2023, doanh số bán nhà mới theo diện tích sàn giảm 2,8%, trong khi hàng tồn kho tăng 18% so với cùng kỳ năm 2022.

Xu hướng này cho thấy nhu cầu nhà ở đang dần suy yếu, khiến các nhà phát triển bất động sản gặp khó khăn trong việc duy trì dòng tiền và đầu tư vào các dự án mới.

Giải pháp ổn định thị trường

Trước tình hình này, chính phủ Trung Quốc đã triển khai một loạt giải pháp nhằm ổn định thị trường. Trong một tuyên bố chung vào ngày 10/7/2023, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Cơ quan Quản lý Tài chính Quốc gia cam kết đưa ra các chính sách hỗ trợ DN bất động sản gặp khó khăn về tài chính.

Một số khoản nợ chưa thanh toán, bao gồm các khoản vay ủy thác đáo hạn vào cuối năm 2024, sẽ được gia hạn 1 năm. Ngoài ra, các khoản vay đặc biệt dựa trên dự án do các ngân hàng thương mại cung cấp cho các nhà phát triển bất động sản trước cuối năm 2024 sẽ không bị xếp vào loại rủi ro cao, giúp tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho các DN trong ngành.

Song song với các biện pháp hỗ trợ DN, chính phủ cũng đang xem xét các chính sách kích cầu. Cục Quản lý Thuế Nhà nước Trung Quốc đã ban hành hướng dẫn về việc miễn hoặc giảm các loại thuế liên quan đến giao dịch nhà ở. Bộ Nhà ở và Kiến thiết Thành thị - Nông thôn cũng triệu tập các cuộc họp với các DN bất động sản lớn nhằm thảo luận về khả năng giảm lãi suất cho vay và tỷ lệ tiền mặt trả trước đối với người mua nhà. Những người đã trả hết các khoản vay thế chấp trước đây có thể được coi là người mua nhà lần đầu, giúp họ dễ dàng tiếp cận các chính sách hỗ trợ.

Chính phủ cũng đang nới lỏng các hạn chế đối với người mua căn hộ thứ hai. Lãi suất cho vay mua nhà thứ hai đã giảm từ 5,25% xuống 4,75%/năm, trong khi tỷ lệ thanh toán trước giảm từ 80% xuống mức thấp nhất là 35%. Những điều chỉnh này nhằm kích thích nhu cầu mua nhà và giúp thị trường từng bước phục hồi.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Trung Quốc đang trong quá trình điều chỉnh mạnh mẽ sau nhiều năm tăng trưởng nóng. Sự can thiệp của chính phủ nhằm kiểm soát rủi ro tài chính và ổn định thị trường là cần thiết, nhưng cũng đặt ra thách thức về tính thanh khoản và khả năng phục hồi của ngành. Trong bối cảnh đó, các biện pháp hỗ trợ DN và kích cầu từ phía chính phủ sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc định hình tương lai của thị trường bất động sản lớn nhất thế giới này.

Một số dự án tiêu biểu thành công

Ở Trung Quốc, có nhiều dụ án đô thị thành công về nhiều mặt: dân sinh, tài chính... Đầu tiên có thể kề là dự án Khu Tân Phố Đông (Pudong New Area) - Thượng Hải. Bắt đầu từ năm 1990, Phố Đông đã phát triển thành trung tâm tài chính hàng đầu của Trung Quốc với các tòa nhà biểu tượng như Tháp Thượng Hải (Shanghai Tower) và Tháp Jin Mao.

Đây là mô hình điển hình về sự phát triển cân bằng giữa khu dân cư, thương mại và tài chính. Lợi thế lớn nhất của Phố Đông là sự đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng hiện đại và chính sách thu hút đầu tư, giúp khu vực này phát triển vượt bậc và trở thành động lực tăng trưởng cho toàn TP.

Dự án đáng nể nữa là Khu Vịnh Lớn Quảng Đông - Hồng Kông - Ma Cao (Greater Bay Area). Dự án này nhằm kết nối 9 TP lớn của tỉnh Quảng Đông với Hồng Kông và Ma Cao, biến khu vực thành trung tâm kinh tế - công nghệ - tài chính của châu Á. Với hệ thống giao thông tiên tiến, đặc biệt là cầu Hồng Kông - Chu Hải - Ma Cao dài nhất thế giới, Khu Vịnh Lớn có tiềm năng lớn trong việc thu hút đầu tư, phát triển công nghệ và cải thiện chất lượng sống cho cư dân trong vùng.

Dự án TP Mới Hùng An (Xiong’an New Area) được khởi xướng vào năm 2017 với mục tiêu trở thành mô hình đô thị xanh và thông minh, giảm áp lực dân số cho Bắc Kinh. Hùng An tập trung vào phát triển công nghệ cao, năng lượng sạch và cơ sở hạ tầng bền vững. Chính quyền Trung Quốc xem đây là bước đi chiến lược nhằm chuyển dịch các trung tâm hành chính - kinh tế từ các TP đông đúc sang những khu vực mới, giảm tải áp lực lên các đô thị lớn.

Cuối cùng có thể kể đến TP thông minh Hàng Châu. TP này được biết đến với hệ thống quản lý đô thị thông minh nhờ ứng dụng công nghệ AI và dữ liệu lớn. Chính quyền TP đã hợp tác với Alibaba để triển khai mô hình “City Brain”, giúp tối ưu hóa giao thông, giảm tắc nghẽn và nâng cao hiệu quả quản lý đô thị. Ngoài ra, Hàng Châu còn thu hút nhiều công ty công nghệ, tạo ra một hệ sinh thái đổi mới sáng tạo mạnh mẽ, đồng thời duy trì chất lượng sống cao cho người dân.

Hoàng Nam