Trung Quốc dùng quỹ 1.500 tỷ USD để thúc đẩy thị trường nhà ở

Chính sách tiên phong, giúp người mua nhà tiếp cận vốn vay rẻ hơn

Chị Eli Zhang, nhà nghiên cứu khoa học máy tính, là một trong những người mua nhà trẻ điển hình được hưởng lợi từ quỹ dự phòng nhà ở Trung Quốc. Chị Zhang đã mua một ngôi nhà rộng 65 m2 ở vùng ngoại ô Bắc Kinh vào năm 2023. Kể từ đó, nhà khoa học 30 tuổi này đã sử dụng quỹ dự phòng hàng tháng để trang trải một phần khoản thế chấp mua nhà 550.000 USD của mình.

"Các khoản vay dự phòng nhà ở ngày càng rẻ hơn", chị Zhang, người đang trả lãi suất khoảng 2,85% cho các khoản thế chấp từ quỹ dự phòng, cho biết "với sự hỗ trợ của quỹ, khoản thế chấp của tôi khá phải chăng".

Người mua nhà tham gia sự kiện giới thiệu nhà ở tại thành phố Nghi Xương, tỉnh Hồ Bắc, Trung Quốc. Ảnh: AFP

Quỹ dự phòng nhà ở, một chương trình tiết kiệm của chính phủ Trung Quốc được sử dụng để hỗ trợ người mua nhà, đã trở thành một công cụ ngày càng quan trọng để hỗ trợ tài chính cho người mua nhà, trong bối cảnh các ngân hàng tại nước này trở nên thận trọng hơn trong cho vay.

Quỹ này đã vượt qua các ngân hàng khi cung cấp khoản cho vay thế chấp lên tới 8.100 tỷ nhân dân tệ vào năm ngoái.

"Đây là chính sách tiên phong trong số các chính sách được sử dụng để hỗ trợ thị trường nhà ở", bà Chen Wenjing, Giám đốc nghiên cứu tại China Index Holdings đánh giá. "Thị trường nhà ở đã đối mặt với áp lực kéo dài và chính quyền ở nhiều địa phương đã tận dụng chính sách này để giảm gánh nặng thế chấp", đại diện China Index Holdings nói thêm.

Một thước đo của Bloomberg về cổ phiếu của các nhà phát triển Trung Quốc đã tăng tới 3,2% vào ngày 10/6, mức tăng cao nhất trong hơn một tháng, đồng thời thu hẹp mức giảm trong năm nay xuống còn 16%.

Hệ thống quỹ dự phòng, mà Trung Quốc áp dụng từ Singapore cách đây 3 thập kỷ, yêu cầu người lao động và người sử dụng lao động đóng góp hàng tháng vào một quỹ có thể cho vay thế chấp, thường với lãi suất thấp hơn lãi suất ngân hàng.

Vai trò của quỹ dự phòng nhà ở Trung Quốc càng trở nên quan trọng trong bối cảnh các ngân hàng, vốn được huy động để hỗ trợ nền kinh tế trong vài năm qua, đang phải vật lộn với biên lợi nhuận thấp kỷ lục, tăng trưởng lợi nhuận chậm lại và nợ xấu gia tăng.

Tuy vậy, một số nhà phân tích vẫn hoài nghi rằng các biện pháp nới lỏng tài chính cho người vay sẽ không đủ sức củng cố sự phục hồi của thị trường nhà ở Trung Quốc.

Nỗ lực đó "mang lại một giải pháp thay thế cho thế chấp ngân hàng nhưng không giải quyết được tình trạng thiếu hụt nhu cầu vốn là nguyên nhân gốc rễ khiến ngành này suy yếu", hai nhà phân tích Kristy Hung và Monica Si của Bloomberg Intelligence, bình luận hôm 10/6.

Doanh số bán nhà ở tại Trung Quốc tiếp tục sụt giảm vào tháng 5. Mức sụt giảm 28% giao dịch của "gã khổng lồ" bất động sản đang chật vật Country Garden trong tháng 5 càng làm gia tăng mối lo ngại của người mua về sức khỏe của công ty này và toàn ngành.

Nới lỏng quy định để người mua nhà tiếp cận vốn vay dễ hơn

Trước đây, quỹ dự phòng nhà ở Trung Quốc thường không được sử dụng hết, một phần là do nhiều hạn chế.

Khi mua nhà, tầng lớp trung lưu của Trung Quốc thường lựa chọn hình thức thế chấp kết hợp, gồm một khoản vay lớn hơn từ ngân hàng có lãi suất cao hơn và một khoản vay nhỏ hơn và rẻ hơn từ quỹ dự phòng.

Số tiền mà một người mua nhà có thể vay từ quỹ dự phòng thường bị hạn chế vì nó được xác định bởi nhiều yếu tố, bao gồm số tiền họ đã gửi vào quỹ và tình trạng hôn nhân của họ.

Từ năm ngoái, nhiều thành phố tại Trung Quốc đã bắt đầu nới lỏng các quy định. Năm nay, ít nhất 50 thành phố và khu vực của nước này đã nới lỏng các điều kiện để người dân có thể tiếp cận các khoản vay từ quỹ dự phòng, bao gồm cả việc tăng hạn mức vay, theo China Index Holdings.

Thâm Quyến, thành phố có giá nhà đắt đỏ nhất Trung Quốc, tuần này đã cho phép người dân rút tiền gửi của họ trong chương trình dự phòng để thanh toán khoản trả trước. Động thái này diễn ra sau đợt nới lỏng đáng kể vào tháng 3, bao gồm việc tăng gần gấp đôi hạn ngạch cho vay thế chấp so với mức năm 2023.

Việc sử dụng vốn vay từ quỹ dự phòng nhà ở đã tăng lên. Tại thủ đô Bắc Kinh, quỹ này đã hỗ trợ đến 33% khoản thế chấp nhà ở vào năm ngoái, tăng từ 29,4% vào năm 2020.

Ngân hàng Trung ương Trung Quốc gần đây đã cắt giảm lãi suất cho các khoản vay thế chấp do quỹ dự phòng nhà ở cấp, khiến nó rẻ hơn 0,9 điểm phần trăm so với thế chấp ngân hàng.

Mặc dù việc cắt giảm lãi suất giúp giảm chi phí vay cho người mua nhà khoảng 3%, nhưng sự hỗ trợ này "khá nhỏ" và không có khả năng giúp phục hồi doanh số bán nhà, theo bà Liu Jieqi, một nhà phân tích bất động sản tại UOB Kay Hian có trụ sở tại Hồng Kông.

"Điều này phản ánh những nỗ lực của chính phủ", bà Liu cho biết. "Nhưng sau cùng, sự phục hồi rộng rãi của bất động sản phụ thuộc vào việc thực hiện hiệu quả" các chính sách và triển vọng kinh tế tốt hơn, theo nhà phân tích của UOB Kay Hian.

Hiện tại, quỹ dự phòng nhà ở của Trung Quốc đang giúp lấp đầy khoảng trống khi các bên cho vay khác thu hẹp khoản vay. Các khoản vay mua nhà chưa thanh toán của quỹ này đã tăng 3,4% vào năm 2024, trong khi các khoản vay của ngân hàng thương mại giảm 1,3%.

Không giống như ngân hàng, quỹ dự phòng có đủ nguồn lực để bơm tiền cho khách vay. Theo số liệu chính thức, với sự đóng góp từ gần 180 triệu người sử dụng lao động và người lao động trên cả nước, tính đến năm 2024, quỹ dự phòng nhà ở Trung Quốc có dư nợ lên tới 10,9 nghìn tỷ nhân dân tệ, cao hơn dự nợ thế chấp của quỹ này.

Đông Phong