Tổng Công ty Idico vi phạm về đất đai: Bóc tách lợi nhuận đột biến

* Tổng Công ty Idico nói gì khi bị phạt do loạt vi phạm về đất đai?

Tổng Công ty IDICO (IDC) công bố KQKD quý 3/2024 với doanh thu đạt 2,3 nghìn tỷ đồng, tăng 6% so quý trước và tăng mạnh 58% so cùng kỳ 2023. Lợi nhuận sau thuế cũng đạt 511 tỷ đồng, tăng 18% so quý trước và gấp tới 3,2 lần cùng kỳ.

Trong 9 tháng 2024, doanh thu của IDC tăng 38% so cùng kỳ khi đạt 6,9 nghìn tỷ đồng trong khi lãi ròng tăng vọt 95% lên 1,6 nghìn tỷ đồng.

Trong cơ cấu doanh thu, mảng khu công nghiệp 9 tháng 2024 tăng 51% so cùng kỳ lên 3,4 nghìn tỷ đồng (chiếm 49% tổng doanh thu). Biên lợi nhuận gộp của mảng khu công nghiệp tăng 9,5 điểm % so cùng kỳ lên 60,3% trong 9 tháng 2024.

Theo Idico, 9 tháng đầu năm 2024, doanh số cho thuê đất khu công nghiệp đạt 65,1 ha theo hợp đồng và biên bản ghi nhớ, trong đó 21,8 ha đã cho thuê trong quý 3/2024 (so với 26,2 ha trong quý 1/2024 và 17,1 ha trong quý 2/2024).

Doanh số cho thuê đất khu công nghiệp trong 9 tháng đầu năm 2024 tại các KCN Hựu Thạnh (19,1ha), Cầu Nghìn (15,1ha), Quế Võ 2 (14,6ha), Phú Mỹ 2 Mở Rộng 9,1ha) và Phú Mỹ 2 (7,1ha).

Idico cho biết công ty vẫn nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư FDI, tuy nhiên các doanh nghiệp đang tạm thời ngừng quyết định đầu tư vì chờ chính sách rõ ràng hơn từ Mỹ và Việt Nam.

Về bàn giao đất khu công nghiệp, Idico đã bàn giao 88ha trong 9 tháng đầu năm 2024, bao gồm 23ha được bàn giao trong quý 3/2024. Trong số 88ha bàn giao, 56ha từ các hợp đồng cho thuê đất trong năm 2023 và 32ha từ hợp đồng mới ký trong 9 tháng đầu năm 2024.

Về giá bán, giá bán trung bình (ASP) của các dự án khu công nghiệp hiện tại của Idico tính đến cuối quý 3/2024 duy trì ổn định so với quý trước ở mức khoảng 135 USD/m2, nhưng tăng nhẹ so với cuối năm 2023 là khoảng 129 USD/m2. ASP tính đến cuối quý 3/2024 tại các KCN Hựu Thạnh, Quế Võ 2, và Cầu Nghìn đã tăng lên khoảng 161 USD/m2, 150 USD/m2 và 81 USD/m2 (so với giá cuối năm 2023 lần lượt là khoảng 148 USD/m2, 119 USD/m2 và 77 USD/m2). Ngoài ra, giá tại Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 Mở Rộng duy trì ổn định ở mức khoảng 124 USD/m2 và 126 USD/m2.

Về KCN Tân Phước 1 (tổng diện tích là 470 ha tại Tiền Giang), Idico kỳ vọng KCN này sẽ được mở bán vào cuối năm 2025 hoặc đầu năm 2026. Dự án đã nhận phê duyệt chủ trương đầu tư vào tháng 5/2024 và IDC kỳ vọng quá trình giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi.

Còn KCN Vinh Quang (tổng diện tích là 350 ha tại thành phố Hải Phòng), Idico kỳ vọng KCN này có thể được phê duyệt chủ trương đầu tư trong giai đoạn 2025-2026.

Ở mảng bất động sản nhà ở, Idico cho biết, dự án Bắc Châu Giang (bao gồm khoảng 60 căn thấp tầng và 1 tòa cao tầng tại Hà Nam) đã bán hết phần thấp tầng, với tổng doanh thu dự kiến đạt khoảng 600 tỷ đồng cho phần này. Ngoài ra, còn khoảng 0,73 ha backlog chưa ghi nhận từ hợp đồng cho thuê đất thương mại với Aeon tại dự án mở rộng khu dân cư trung tâm ở Long An.

Tổng Công ty Idico

Tại thời điểm cuối tháng 9/2024, nợ phải trả của Idico vẫn duy trì ở mức cao tới 11.444 tỷ đồng. Tuy nhiên, nợ vay tài chính giảm đáng kể xuống còn 2.650 tỷ đồng. Dòng tiền thuần từ hoạt động sản xuất kinh doanh lớn (giá trị 3.581 tỷ đồng) cùng với lượng tiền (tiền mặt và gửi ngân hàng) khoảng 2.920 tỷ đồng giúp công ty chi trả bớt nợ vay.

Tuy nhiên, Chứng khoán ABS cho rằng triển vọng nửa cuối năm 2024 của Idico có thể kém khả quan. ABS đánh giá kết quả kinh doanh nửa cuối năm 2024 có thể kém khả quan hơn do doanh số cho thuê đất KCN dự kiến giảm 38% so cùng kỳ về mức 105 ha, lượng bàn giao đạt 115 ha tăng 8,5% so cùng kỳ. Kết quả kém khả quan này đã xuất hiện trong quý 2/2024, đến từ nguyên nhân (i) sự cạnh tranh của các thị trường Ấn Độ hay Indonesia, (ii) một số khách hàng lớn của Idico (từ Nhật Bản, Hàn Quốc) vẫn đang trong giai đoạn đàm phán, trì hoãn quyết định đầu tư để chờ quyết định liên quan đến lãi suất của Fed và kết quả bầu cử Tổng thống Mỹ, (iii) thiếu diện tích đất mảnh lớn sẵn sàng cho thuê khi KCN Tân Phước 1 dự kiến có thể cho thuê từ cuối năm 2025, KCN Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 MR diện tích còn lại không đủ lớn, nguồn cung chính tập trung ở KCN Hựu Thạnh, IDC với đặc thù ghi nhận doanh thu 1 lần với hoạt động cho thuê đất KCN nên doanh số cho thuê mới ảnh hưởng lớn đến KQKD của mảng bất động sản KCN.

Bên cạnh đó, Chứng khoán SSI cũng đưa ra cảnh báo về một số rủi ro cho Idico. Thứ nhất, Luật đất đai mới có thể khiến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng cao, ảnh hưởng đến biên lợi nhuận dự án mới của công ty. Thứ hai, tiến độ pháp lý chậm trễ trong việc thành lập các KCN mới có thể cản trở kế hoạch phát triển của Idico.

Minh An