Cạn quỹ đất, Đô thị Kinh Bắc (KBC) có thể chỉ đạt 14% mục tiêu lãi cả năm

Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp của Đô thị Kinh Bắc hiện đã đạt 70%.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã cổ phiếu KBC - sàn HoSE) ghi nhận hơn 1.994 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 352 tỷ đồng lãi ròng, tương ứng giảm 58% và 82% so với nửa đầu năm 2023.

Nguyên nhân chủ yếu do doanh thu mảng bất động sản khu công nghiệp giảm tới hơn 75% khi diện tích đất được bàn giao cho khách hàng ở mức thấp. Như vậy, Đô thị Kinh Bắc mới hoàn thành “vỏn vẹn” 10% mục tiêu lợi nhuận cả năm.

Điều này không quá bất ngờ trong bối cảnh quỹ đất còn lại từ các khu công nghiệp đã hoàn thiện cơ bản pháp lý của Đô thị Kinh Bắc tương đối hạn chế khi tỷ lệ lấp đầy trung bình đã đạt 70%.

Theo đánh giá mới đây của Chứng khoán Vietcombank sẽ cần thêm thời gian để Đô thị Kinh Bắc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý trước khi tiếp tục bàn giao thêm được đất đến khách hàng tại một số dự án khu công nghiệp lớn.

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp hiện hữu của Đô thị Kinh Bắc. (Nguồn: Chứng khoán Vietcombank)

Cụ thể, tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung (quy mô 542 ha, TP.Hồ Chí Minh), Đô thị Kinh Bắc vẫn còn khoảng 80 ha đất thương phẩm. Tuy nhiên, trở ngại lớn nhất nằm ở khâu giải phóng mặt bằng do chưa đạt được sự thống nhất về giá đền bù và cần chờ các chính sách giá đất mới của TP.Hồ Chí Minh.

Đối với Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh (quy mô 300 ha, Bắc Ninh), sau khi Quyết định số 227/QĐ-TTg về việc điều chỉnh một số chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2025 được ban hành, tỉnh Bắc Ninh đã được tăng thêm 780 ha.

Đây là tiền đề quan trọng cho việc đưa phần diện tích còn lại tại Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh vào sử dụng. Tuy nhiên, Chứng khoán Vietcombank đánh giá vẫn cần thêm thời gian để phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể về các huyện trực thuộc.

Cuối cùng, đối với Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 (quy mô 687 ha, Hải Phòng), ban lãnh đạo Đô thị Kinh Bắc từngg kỳ vọng khu công nghiệp này sẽ được chấp thuận chủ trương đầu tư vào giữa năm nay để kịp đưa vào khai thác thương mại ngay cuối năm. Tuy nhiên, nhiều bên quan sát hiện đánh giá, dự án này nhanh nhất sẽ có quyết định phê duyệt vào đầu năm 2025.

Đô thị Kinh Bắc đã hoàn thành giải phóng mặt bằng 200 ha và đã ký Biên bản ghi nhớ (MoU) cho thuê hơn 100 ha tại khu công nghiệp này. Theo Chứng khoán Vietcombank, LG Display dự kiến sẽ thuê 80 ha tại đây với mức giá thuê từ 130 - 140 USD/m2.

Mặc dù gặp các khó khăn trên, Chứng khoán Vietcombank nhấn mạnh một khi các yếu tố pháp lý mang tính thủ tục được khơi thông thì Đô thị Kinh Bắc sẽ không gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các đối tác cho thuê do loạt khu công nghiệp trên đều có vị trí địa lý đắc địa, nằm tại các địa phương có sức hút đầu tư lớn. Quỹ đất còn lại tại các khu công nghiệp này dự kiến sẽ đem về cho Đô thị Kinh Bắc dòng tiền cho thuê lên đến 7.000 tỷ đồng.

Khối lượng giao dịch và xu hướng giá cổ phiếu KBC của Đô Thị Kinh Bắc từ đầu năm 2024 đến nay. (Nguồn: TradingView)

Riêng đối với Khu công nghiệp Tràng Duệ 3, Chứng khoán Vietcombank nhận định Đô thị Kinh Bắc có thể ghi nhận khoản doanh thu khoảng 3.500 tỷ đồng từ 100 đã ký cho thuê theoo MoU. Phần diện tích đất còn lại, tổng công ty có thể cho thuê với mức giá cao hơn khoảng 10% - 15% so với mức giá ký MoU gần nhất.

Bên cạnh Khu công nghiệp Tràng Duệ 3, Đô thị Kinh Bắc đang tích cực mở rộng quỹ đất về các tỉnh thành phía Nam, đặc biệt tại Long An với Khu côngg nghiệp Lộc Giang, Khu công nghiệp Tân Tập với diện tích đất thương phẩm lần lượt đạt 326 ha và 461 ha.

Cả hai khu công nghiệp đều đã được phê duyệt chủ trương đầu tư và quy hoạch ½.000, dự kiến sẽ là nguồn cung bổ sung sau khi Đô thị Kinh Bắc khai thác hết diện tích đất tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung.

Dựa trên điều kiện kinh doanh hiện tại, Chứng khoán Vietcombank dự báo lãi ròng cả năm 2024 của Đô thị Kinh Bắc đạt 535 tỷ đồng, giảm 74% so với năm 2023, tương ứng hoàn thành 14% mục tiêu lãi cả năm.

Duy Quang