Thị trường văn phòng cho thuê: Cuộc cạnh tranh không chỉ nằm ở giá thuê

Thị trường văn phòng hạng A tại TP.HCM trong quý vừa qua đón nhận nguồn cung mới từ Dự án Thaisquare The Merit (quận 1) do Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Thaihomes phát triển. Dự án này đã giúp tổng nguồn cung văn phòng hạng A tại TP.HCM tăng thêm hơn 12.000 m2.

Theo dự báo của Công ty tư vấn Avison Young, giai đoạn 2024 - 2026, TP.HCM dự kiến có thêm khoảng 429.300 m2 sàn văn phòng cho thuê. Phần lớn nguồn cung mới sẽ tập trung ở các khu vực ngoài trung tâm, như TP.Thủ Đức, quận 7, với các dự án nổi bật là UOA T2 và V-Plaza Towers.

Avison Young nhận định, với lợi thế về quỹ đất rộng rãi, các khu vực này có tiềm năng phát triển các tòa nhà văn phòng quy mô lớn. Ngoài ra, nhờ lợi thế từ kết cấu hạ tầng đang phát triển, các dự án trong tương lai sẽ có giá thuê cạnh tranh hơn so với các tòa nhà văn phòng tại khu vực trung tâm TP.HCM.

Nguồn cung mới gia tăng giúp khách thuê có nhiều lựa chọn đa dạng với nhiều ưu đãi hơn giai đoạn trước đây. Tuy nhiên, để cạnh tranh với nguồn cung mới, các tòa nhà hạng A cũ phải điều chỉnh giá thuê.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM cho biết, từ đầu năm đến nay, số lượng tòa văn phòng dự kiến triển khai thấp hơn so với các kế hoạch đề ra ban đầu do thay đổi chiến lược kinh doanh từ phía chủ đầu tư. Tuy vậy, giá thuê văn phòng hạng A ngoài trung tâm tăng 1% theo quý, trong khi hạng A tại khu trung tâm giảm 1%, với mức bình quân 45,5 USD/m2/tháng. Giá thuê văn phòng hạng B cũng bắt đầu giảm tương ứng, ở mức 26,1 USD/m2/tháng, giảm 0,6% so với quý trước, nhưng vẫn cao hơn 2,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy vậy, nếu so với 3 năm trở lại đây, thì giá thuê vẫn còn ở mức rất cao.

Theo bà Thanh, các giao dịch lớn chủ yếu đến từ các tòa nhà hạng A, trong khi hạng B có sự dịch chuyển sang diện tích nhỏ hơn, chủ yếu là các giao dịch có diện tích 100 - 300 m2.

CBRE Việt Nam cho biết, từ quý cuối năm 2024 đến hết năm 2026, thị trường dự kiến chỉ có thêm 2 tòa nhà văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm và một tòa nhà hạng B tại khu vực rìa trung tâm, với tổng nguồn cung dự kiến hơn 100.000 m2 sàn.

Ông Lê Hiếu, một doanh nhân sở hữu hai tòa nhà văn phòng tại quận 3 và quận 10 (TP.HCM), cho biết, giai đoạn từ 2023 đến nay, thị trường văn phòng cho thuê đối diện với thách thức lớn khi nguồn cung mới chất lượng ngày càng gia tăng, nhưng “hầu bao” của khách thuê thì ngày càng giảm.

Theo ông Hiếu, trước đây, các chủ đầu tư tòa nhà hạng A thường có quyền lựa chọn khách thuê và đặt ra các điều khoản khắt khe, nhưng hiện tại, ưu tiên hàng đầu là lấp đầy diện tích trống. Ông nhận định, nhu cầu của khách thuê đã thay đổi đáng kể, tập trung vào các văn phòng tiện ích, linh hoạt và có môi trường làm việc thoải mái.

“Trong bối cảnh có thêm các tòa nhà mới gia nhập thị trường, các chủ đầu tư cần cập nhật và cải thiện không gian, dịch vụ để giữ chân khách hàng. Cuộc cạnh tranh không chỉ nằm ở giá thuê, mà còn ở khả năng đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của doanh nghiệp”, ông Hiếu nói.

Trong khi đó, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhìn nhận, xu hướng lựa chọn văn phòng của khách thuê phụ thuộc vào nhiều yếu tố và giá cả không phải là yếu tố duy nhất mà doanh nghiệp cân nhắc, nhất là với các khách thuê có xu hướng nâng cấp văn phòng lên các tòa nhà cao cấp.

Ông Matthew Powell cho biết, đội ngũ của Savills đã ghi nhận sự khác biệt giữa các tòa nhà được chứng nhận xanh và các tòa nhà không được chứng nhận. Các tòa nhà cũ, không đáp ứng được các tiêu chuẩn xanh sẽ đứng trước áp lực giảm giá thuê lớn hơn, khi không thể cạnh tranh với các tòa nhà có chứng nhận xanh. Bằng chứng là, một số chủ nhà, đặc biệt đối với văn phòng hạng B, đã phải giảm giá thuê để giữ chân khách.

“Yếu tố giá cả rõ ràng là quan trọng. Nhưng giống như bất kỳ thứ gì khác, nhiều người sẵn sàng trả tiền cho những trải nghiệm chất lượng. Giống như việc mua xe hơi, quần áo hoặc túi xách, đôi khi sự chênh lệch về giá là có thể chấp nhận đối với các sản phẩm và dịch vụ chất lượng cao hơn”, chuyên gia Savills chia sẻ.

Trọng Tín