Thị trường bất động sản Trung Quốc sắp bước vào giai đoạn hồi phục

"Sau 4 hoặc 5 năm chu kỳ đi xuống, chúng tôi đã bắt đầu thấy một số tín hiệu tương đối tích cực. Tất nhiên những tín hiệu này không phải trên toàn quốc và có thể chỉ mang tính cục bộ… Nhưng so với quá khứ, thì nó sẽ tích cực hơn", John Lam, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản châu Á - Thái Bình Dương và bất động sản Trung Quốc tại UBS cho biết.

UBS hiện dự đoán giá nhà tại Trung Quốc có thể ổn định vào đầu năm 2026, sớm hơn so với khung thời gian giữa năm 2026 được dự báo trước đó.

UBS đã xem xét đến 4 yếu tố bao gồm lượng hàng tồn kho thấp, phần bù rủi ro tăng đối với giá đất, doanh số bán thứ cấp tăng và giá cho thuê tăng và chỉ ra điểm uốn của thị trường bất động sản giữa năm 2014 và 2015. Tính đến tháng 2/2025, chỉ có giá cho thuê vẫn chưa thấy sự cải thiện.

Các nhà hoạch định chính sách của Trung Quốc vào tháng 9 đã kêu gọi làm ngưng sự suy giảm trong lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực chiếm phần lớn tài sản hộ gia đình và chỉ vài năm trước đó đã đóng góp vào hơn 25% GDP nền kinh tế. Các nhà phát triển bất động sản lớn như Evergrande đã vỡ nợ, trong khi theo S&P Global Ratings, doanh số bán bất động sản đã giảm gần một nửa kể từ năm 2021 xuống còn khoảng 9.700 tỷ nhân dân tệ (1.340 tỷ USD) vào năm ngoái.

Thị trường bất động sản Trung Quốc bắt đầu suy giảm vào cuối năm 2020 sau khi Trung Quốc kiểm soát tình trạng các nhà phát triển bất động sản phụ thuộc nhiều vào nợ để tăng trưởng. Bất chấp một loạt biện pháp hỗ trợ của chính quyền trung ương và địa phương trong những năm qua, tình trạng suy thoái trên thị trường bất động sản vẫn tiếp diễn.

Tuy nhiên, sau khi các biện pháp kích thích mạnh mẽ hơn được công bố vào cuối năm ngoái, các nhà phân tích dự đoán đáy của thị trường bất động sản có thể diễn ra sớm nhất là vào cuối năm nay.

Trước đó vào tháng 1, S&P Global Ratings đã nhắc lại quan điểm rằng thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ ổn định vào nửa cuối năm 2025. Các nhà phân tích dự kiến "doanh số bán thứ cấp tăng vọt" là chỉ báo hàng đầu về doanh số bán sơ cấp.

Sau đó, vào cuối tháng 2, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc của Macquarie, Larry Hu đã chỉ ra ba tín hiệu tích cực có thể hỗ trợ giá nhà chạm đáy trong năm nay. Ông lưu ý rằng, ngoài việc thúc đẩy chính sách, lượng nhà tồn kho chưa bán được đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2011 và khoảng cách thu hẹp giữa lãi suất thế chấp và lợi nhuận cho thuê có thể khuyến khích người mua nhà mua nhà thay vì thuê nhà. Nhưng ông cho biết trong tuần này rằng thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn cần nhận được hỗ trợ tài chính thông qua ngân hàng trung ương.

Michelle Kwok, Giám đốc bất động sản châu Á của HSBC cho biết, có 10 dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc đã chạm đáy. Trong đó, bao gồm sự phục hồi trong doanh số bán nhà mới, giá nhà và sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài.

Ngoài các doanh nghiệp quốc doanh, "vốn đầu tư nước ngoài đã bắt đầu tham gia vào thị trường bất động sản…hai nhà phát triển/quỹ đầu tư của Singapore đã mua lại các lô đất ở Thượng Hải vào ngày 20/2".

Các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang tìm kiếm những cách thay thế để thâm nhập vào thị trường bất động sản Trung Quốc sau khi các nhà chức trách nước này tuyên bố thúc đẩy nhà cho thuê giá rẻ.

Chưa hoàn toàn thoát khỏi khó khăn

Dù đã có một số tín hiệu tích cực, nhưng dữ liệu vẫn phản ánh thị trường bất động sản đang gặp khó khăn. Theo một loạt số liệu kinh tế chính thức được công bố vào đầu tuần này, đầu tư bất động sản vẫn giảm gần 10% trong hai tháng đầu năm nay.

"Lĩnh vực bất động sản đặc biệt đáng lo ngại vì dữ liệu chính đều ở mức tiêu cực trên diện rộng, với tốc độ tăng trưởng xây dựng nhà mới giảm xuống còn -29,6% trong tháng 1-tháng 2 từ -25,5% trong quý IV/2024", Ting Lu, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc của Nomura cho biết.

"Chúng tôi từ lâu đã cho rằng nếu không có sự ổn định thực sự của ngành bất động sản thì nền kinh tế Trung Quốc sẽ không phục hồi thực sự", ông cho biết.

Trong khi đó, doanh số bán thứ cấp được cải thiện cũng không mang lại lợi ích trực tiếp cho các nhà phát triển bất động sản, vì doanh thu của họ đến từ doanh số bán sơ cấp. S&P Global Ratings trong tháng này đã đưa Vanke vào diện theo dõi xếp hạng tín nhiệm và hạ xếp hạng của Longfor. Cả hai nhà phát triển bất động sản này đều nằm trong số những nhà phát triển lớn nhất trên thị trường.

“Nhìn chung, các nỗ lực chính sách gần đây của Trung Quốc khá rộng…Chìa khóa tại thời điểm này là thực thi. Sự phục hồi của ngành phụ thuộc vào lòng tin của người tiêu dùng, chúng ta không thể đảo ngược lòng tin chỉ sau một đêm. Lòng tin phải được tạo dựng”, Sky Kwah, Giám đốc tư vấn đầu tư tại Raffles Family Office cho biết.

Hạc Hiên / Theo báo chí nước ngoài