Thị trường bất động sản: Triển vọng tốt nhưng nhiều vấn đề cần giải quyết

Đây là chia sẻ của nhiều chuyên gia tại diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản - Trao chứng nhận dự án đáng sống 2024” do Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức sáng nay (27/11).

Phát biểu tại Diễn đàn, Phó chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Hoàng Quang Phòng cho biết, bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính khác như thị trường tiền tệ, thị trường lao động...

Trong thời gian vừa qua, với việc Quốc hội thông qua 3 dự án luật quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời đẩy nhanh tiến trình có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 đã giúp cho thị trường có nhiều sự khởi sắc. Ba sắc luật nêu trên đã thể chế nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước, khắc phục tồn tại, bất cập đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành và có nhiều quy định mang tính đột phá, đổi mới, tiến bộ.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2.5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Thị trường cũng ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Tuy vậy, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân. Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV, hiện nay thị trường bất động sản đã có nhiều điểm thay đổi tích cực hơn so với trước đây với 6 nhóm nhân tố tác động, bao gồm kinh tế vĩ mô đã bước vào thời kỳ ổn định, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; tỷ giá dịu dần; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ... trong ngưỡng Quốc hội cho phép.

Đặc biệt, về yếu tố thế chế - pháp lý, ông Lực cho biết, vướng mắc về pháp lý đang dần được tháo gỡ; thể chế được quan tâm hoàn thiện, nhiều luật liên quan được thông qua và có hiệu lực; nhiều nghị định, chính sách... được ban hành, làm cơ sở bước vào giai đoạn mới. Quy hoạch các cấp được hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh; Nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất và tiếp cận vốn được duy trì.

Trong đó, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất nhất là hiện tượng hai giá, làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan…

Tuy nhiên, ông Lực cũng nhấn mạnh rằng, việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê bất động sản so với bảng giá đất cũ. Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương có thể tăng 2-7 lần so với bảng giá đất hiện tại. Đây là vấn đề cần được cơ quan quản lý xem xét cẩn thận, tránh tạo ra hiệu ứng tâm lý khi đẩy giá nhà cao lên, bởi trên thực tế, giá đất chỉ là 1/7 yếu tố tác động lên giá thành đầu ra của các sản phẩm bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, một vấn đề lớn đang được đặt ra với thị trường bất động sản là giá thành bất động sản tại Việt Nam đang cao hơn so với khu vực. Một trong những nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng cao là do phương pháp định giá đất hiện tại. Định giá đất tăng cao, cấu thành giá bán bất động sản tăng đang trở thành một vòng luẩn quẩn giữa giá nhà và giá đất.

"Nếu không có sự can thiệp kịp thời từ phía các cơ quan chức năng và hệ thống luật pháp, giá bất động sản có thể tiếp tục leo thang mà không có điểm dừng. Đến khi giá cả vượt quá mức chấp nhận của thị trường, không còn ai có khả năng mua, các doanh nghiệp bất động sản có thể phải đối mặt với nguy cơ sụp đổ", Chủ tịch GP. Invest nêu quan điểm.

Ông Hiệp nhấn mạnh điều này đặt ra yêu cầu cần thiết cho việc điều chỉnh và hoàn thiện hệ thống pháp lý nhằm kiểm soát giá bất động sản, đảm bảo sự phát triển bền vững của ngành.

TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia

Trong khi đó, ở một góc độ khác, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia quan tâm tới câu chuyện giải quyết dự án "đắp chiếu" kéo dài, gây lãng phí nguồn lực quốc gia và ảnh hưởng tiêu cực đến người dân lẫn doanh nghiệp. Theo thống kê, Hà Nội có gần 1.500 dự án bị "đắp chiếu", trong khi TP.HCM là khoảng 2.600 dự án. Tình trạng này không chỉ gây thiếu hụt nhà ở mà còn làm suy giảm cơ hội việc làm.

Trong bối cảnh đó, các cơ quan quản lý đã có những động thái tích cực để tháo gỡ khó khăn, hiện Hà Nội đang tiến hành rà soát toàn bộ các dự án đang gặp vướng mắc, bao gồm cả những dự án chậm tiến độ, dự án bị "đắp chiếu" để tìm ra phương án giải quyết.

Tuy vậy, ông Nghĩa cho rằng, việc cần thiết nhất hiện nay là xây dựng một Nghị quyết Quốc hội nhằm tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến pháp lý, quản lý và thủ tục hành chính... Thị trường bất động sản vốn liên quan đến nhiều luật, từ Luật Đất đai, Luật Đầu tư, đến Luật Kinh doanh Bất động sản, một Nghị quyết Quốc hội, hoặc Quốc hội có thể ủy quyền cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội xây dựng Nghị quyết sẽ tạo ra khung pháp lý cần thiết để giải quyết triệt để các bất cập hiện tại.

“Đây không chỉ là niềm hy vọng của các doanh nghiệp bất động sản mà còn là lời giải cho bài toán nhà ở cho hàng triệu người dân. Nếu không hành động kịp thời, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn, các cơ hội đầu tư và phát triển bị bỏ lỡ”, TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

Chia sẻ ở góc độ cơ quan quản lý, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), các khó khăn, vướng mắc đối với doanh nghiệp, dự án bất động sản tiếp tục đã và đang được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ.

Ông Hải cho hay, Tổ công tác 1435 thành lập theo Quyết định số 1435/QĐ-TTg về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp, Bộ Xây dựng là cơ quan thường trực đã xử lý cơ bản 188 kiến nghị liên quan 203 dự án. Tổ công tác cũng làm việc với các địa phương, nhất là 5 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Theo ông Hoàng Hải, mặc dù các Luật liên quan được ban hành và có hiệu lực thi hành song vẫn còn một số hạn chế do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành, được thực thi có kết quả, “đi vào cuộc sống”.

Trên cơ sở đó, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết thêm: Bộ Xây dựng đã và sẽ thực hiện một số giải pháp cụ thể:

Thứ nhất, tổ chức triển khai tập huấn, phổ biến để thực hiện có hiệu quả các quy định Luật và các văn bản quy định chi tiết mới được ban hành đến các địa phương, cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân.

Thứ hai, xem xét thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch và đăng ký bất động sản do Nhà nước quản lý như các mô hình tương tự đã thực hiện hiện hiệu quả tại một số quốc gia theo hướng đơn giản, ngắn gọn, chính xác nhất.

Thứ ba, thực hiện tốt đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” nhằm tăng nguồn cung cho thị trường trong điều kiện chính sách về nhà ở xã hội đã mở ra. Bên cạnh đó, tập trung hướng dẫn các địa phương đẩy nhanh cải tạo nhà chung cư cũ, mở rộng thị trường…

Thứ tư, tăng cường thanh tra, kiểm tra các hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản tại các địa phương theo hướng chặt chẽ hơn; nghiên cứu hình thành Quỹ nhà ở xã hội hoặc các định chế tài chính phù hợp với nhà ở xã hội; giao nhà ở xã hội cho doanh nghiệp nhà nước xây dựng.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về thuế; có quy định về mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang bảo đảm đồng bộ với nhiều nội dung mới trong các luật hiện hành, nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất, ổn định ngân sách Nhà nước trên cơ sở tham khảo thông lệ quốc tế và pháp luật Việt Nam.

Ninh Việt