Thị trường bất động sản sẽ buộc phải điều chỉnh

Ảnh minh họa.

Năm 2024, giá thuê căn hộ tại Hà Nội tăng trung bình từ 10-20%. Ở khu vực trung tâm thành phố, gần như “vắng bóng” các căn hộ chung cư có giá thuê dưới 10 triệu đồng mỗi tháng. Giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ phổ biến từ 10 - 15 triệu đồng/tháng; 2 phòng ngủ từ 15 - 20 triệu đồng/tháng. Còn khu vực vùng ven, giá thuê căn hộ trung bình từ 6,5-15 triệu mỗi tháng, tăng phổ biến từ 3-8 triệu đồng/tháng trong vòng chưa đầy 5 năm.

Hội Môi giới bất động sản (Vars) cho rằng có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên. Trong đó, ngoài nhu cầu thuê tăng, thì việc giá căn hộ không ngừng leo thang; giá vật liệu xây dựng, chi phí bảo trì và phí quản lý chung cư cao cũng là yếu tố tác động đến giá thuê căn hộ…

THUÊ NHÀ TRỞ THÀNH GIẢI PHÁP TẤT YẾU

Theo Vars, hơn 5 năm qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự thay đổi đáng kể trong cách nhìn nhận về căn hộ chung cư. Nếu trước kia, chung cư được nhiều người đánh giá là loại hình “tiêu sản”, và khó so sánh với các phân khúc bất động sản khác, thì sau đó, vào giai đoạn thị trường chịu tác động nặng nề của dịch Covid, cán cân cung - cầu lệch pha ngày càng nghiêm trọng về phía cầu, giá bán căn hộ đã bước vào chu kỳ tăng giá kéo dài tới hiện tại, thậm chí vượt xa nhiều phân khúc khác.

Cụ thể, đến thời điểm cuối năm 2024, giá sơ cấp căn hộ chung cư trung bình ở Hà Nội đã đạt 70 triệu đồng mỗi m2, tăng 35,4% theo năm, khi các dự án mở bán mới đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp tăng mạnh.

Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, phản ánh qua mức biến động về giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 dự án được Vars chọn lọc và quan sát, tính đến cuối năm 2024, tăng hơn 27 điểm phần trăm so với cuối năm 2023 và 72,4 điểm phần trăm so với quý 2/2019.

“Trước tình trạng giá bán vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người lao động, việc thuê nhà trở thành giải pháp tất yếu, càng thúc đẩy giá thuê tăng. Cùng với đó, chiến lược định giá thuê của chủ nhà cũng thay đổi. Họ buộc phải nâng giá thuê để đảm bảo lợi nhuận và cân bằng dòng tiền đầu tư. Mặc dù thực tế, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ đang thấp đi, do giá thuê không theo kịp mức tăng giá nhà. Tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng 1⁄2 giá nhà trong năm 2024, trên nền tảng tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động cho thuê căn hộ tại Việt Nam chỉ ở mức dưới 4%, phổ biến dưới 2%, thấp hơn gửi tiết kiệm”, bà Phạm Thị Miền, Phó Trưởng ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn, xúc tiến đầu tư, Vars nhận định.

Mặt khác, theo bà Miền, việc giá vật liệu xây dựng, chi phí bảo trì và phí quản lý chung cư gia tăng tiếp tục góp phần đẩy giá thuê lên mức mới, đặc biệt là những căn hộ có vị trí tốt và tiện ích đầy đủ. Sự thay đổi trong tư duy, lối sống của người trẻ, đề cao tính linh hoạt khi lựa chọn nơi sống, ưu tiên thuê nhà để dễ dàng thay đổi chỗ ở nhằm phù hợp với công việc, phong cách sống hoặc tiếp cận khu vực có tiện ích tốt hơn, cũng là nguyên nhân thúc đẩy sự phát triển của thị trường căn hộ cho thuê.

Song song với xu hướng tăng giá của thị trường bất động sản, giá thuê nhà trọ, chung cư mini... cũng tăng vọt. Chính giá thuê liên tục tăng cao, khiến người lao động, nhất là người trẻ có thu nhập trung bình và thấp, gặp khó khăn trong duy trì cuộc sống tại đô thị, khi chi phí thuê nhà chiếm 35-50% thu nhập và cộng thêm những chi phí sinh hoạt khác, người trẻ gần như không có khả năng tích lũy.

NGHIÊN CỨU CÁC MÔ HÌNH NHÀ GIÁ RẺ

Từ tình hình trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vars, cho biết nhiều người đã buộc phải thu hẹp không gian sống, tìm kiếm lựa chọn rẻ hơn, thậm chí rời khỏi thành phố lớn. Xu hướng dịch chuyển ra khu vực vùng ven ngày càng rõ ràng hơn, nhờ giá thuê thấp hơn khoảng 20-30% so với trung tâm. Tuy nhiên, việc dịch chuyển ra xa có thể mang đến thách thức bởi hệ thống giao thông công cộng chưa phát triển đồng bộ, chi phí đi lại tăng lên...

Đáng chú ý, không chỉ lao động phổ thông, mà cả lao động trẻ có trình độ cao cũng bắt đầu rời khỏi trung tâm đô thị. Khi chất lượng sống chưa đáp ứng kỳ vọng do người trẻ khó tìm được không gian sống thoải mái và chất lượng dịch vụ tốt với mức giá thuê phải chăng. Trong khi các tỉnh, thành vệ tinh lại đang phát triển mạnh mẽ, nhiều khu công nghiệp, trung tâm công nghệ và dịch vụ hiện đại được xây dựng, mức lương lại không quá chênh lệch so với trung tâm nhưng chi phí sinh hoạt rẻ hơn đáng kể.

Theo lãnh đạo Vars, việc nhiều người trẻ, nhất là lao động có trình độ rời khỏi trung tâm đô thị sẽ làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Do đó, cần tiếp tục phát triển phân khúc nhà ở xã hội nhằm hỗ trợ lao động trẻ; khuyến khích chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở giá rẻ thông qua ưu đãi thuế, hỗ trợ vay vốn, giảm chi phí đất...; đẩy mạnh hoạt động xây dựng hệ thống giao thông công cộng, giúp người lao động dễ dàng di chuyển từ khu vực giá rẻ đến trung tâm làm việc.

Ngoài ra, có thể nghiên cứu áp dụng mô hình ký túc xá cho lao động đô thị như Singapore. Tại nước này, Chính phủ cung cấp nhà ở giá rẻ cho người trẻ, người độc thân và lao động có trình độ thông qua chương trình HDB Public Rental Scheme và BTO (build-to-order). Người lao động trẻ mới ra trường, chưa có khả năng mua nhà được thuê căn hộ HDB có giá thấp hơn thị trường khoảng 40-50%. Khi đủ tài chính, họ có thể mua căn hộ BTO với sự trợ giá và vay mua nhà lãi suất thấp.

Hoặc mô hình Purpose-Built Dormitories (ký túc xá chuyên dụng cho lao động), chủ yếu phục vụ lao động nhập cư và lao động trẻ chưa có nhà ở ổn định. Mỗi ký túc xá đạt sức chứa từ 1.000 - 25.000 người, được quản lý theo mô hình hiện đại với phòng ở sạch sẽ, an ninh đảm bảo, có khu sinh hoạt chung, bếp ăn, nhà tắm, phòng giải trí. Hệ thống vận hành chặt chẽ, đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh, an toàn lao động.

Còn chủ đầu tư, “để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững cần đầu tư nghiên cứu phát triển sản phẩm có giá phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân. Bởi mặc dù nhu cầu nhà ở cao cấp cũng rất lớn, nhưng nhu cầu chính và chiếm tỷ trọng lớn nhất của thị trường vẫn là nhà ở giá bình dân, trung cấp.

Thị trường bất động sản sẽ buộc phải điều chỉnh khi cung - cầu ngày càng lệch pha khiến sức mua giảm sút; nhà đầu tư “chán” vì tỷ suất cho thuê dần thấp, giá trị khó tăng mạnh trong tương lai”, ông Đính lưu ý.

Hoàng Bách