Thị trường bất động sản ở Việt Nam và tác động của Luật đất đai sửa đổi

Thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Năm 2022 và đặc biệt là nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản (BĐS) gặp nhiều khó khăn do tình hình kinh tế thế giới cũng như nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trình phục hồi phát triển sau tác động của đại dịch COVID-19. Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, kể từ sau khi bùng nổ lượng giao dịch BĐS vào quý II/2022, thị trường bắt đầu trượt dốc từ quý III/2022 và duy trì tình trạng khó khăn trong suốt cả năm 2023.

Xét riêng nhóm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, số lượng giao dịch xuống mức thấp nhất trong quý IV/2022 (chỉ có 14.349 giao dịch); sự phục hồi của nhóm này còn chưa rõ ràng khi số giao dịch có chiều hướng giảm dần trong năm 2023 với lượng giao dịch 6 tháng cuối năm giảm 16,67% so với 6 tháng đầu năm. Đối với nhóm đất nền, tuy xu hướng giảm vẫn là chủ đạo trong các năm 2022-2023, nhưng điểm sáng về sự phục hồi được ghi nhận khi lượng giao dịch 6 tháng cuối năm 2023 đã cao hơn 6 tháng đầu năm 28,42%.

Bối cảnh khó khăn của nền kinh tế nói chung và của thị trường BĐS nói riêng đã tác động tiêu cực đến tình hình kinh doanh của phần lớn doanh nghiệp trong ngành. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tính đến hết năm 2023, số doanh nghiệp BĐS giải thể, lên tới 1.286 doanh nghiệp, tăng 7,7% so với năm 2022.

Bước sang năm 2024, thị trường BĐS có những thay đổi nhất định. Nổi bật là niềm tin vào thị trường đã ghi nhận có sự cải thiện, cùng với đó lượng giao dịch BĐS thành công đã có sự cải thiện. Đối với tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường, ước tăng khoảng 3,6 lần so với cùng kỳ năm 2023. Nhu cầu tìm kiếm BĐS quý I/2024 tăng lên đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, các dự án đang mở nhận đặt chỗ (Booking) cũng ghi nhận số lượng đăng ký tương đối khả quan. Điều này cho thấy, sự quan tâm và chuẩn bị của người mua trước tình hình đang có chuyển biến tích cực hơn của thị trường.

Một số vấn đề của thị trường bất động sản

Hình 1: Những điều chỉnh pháp lý quan trọng với thị trường Bất động sản Nguồn: Nghiên cứu của tác giả

Thị trường BĐS các tháng đầu năm 2024 mặc dù ghi nhận những tín hiệu tích cực nhưng vẫn chưa hết khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc của thị trường. Tình trạng khó khăn trên thị trường BĐS tiếp tục kéo dài đến nay, chủ yếu do những vướng mắc về mặt pháp lý trong thị trường BĐS còn nhiều, cụ thể:

- Vướng mắc về quy hoạch: Tình trạng phát triển các dự án BĐS ở một số địa phương không theo quy hoạch và kế hoạch, chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường. Trường hợp quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt nhưng lại không phù hợp với quy hoạch cấp trên, hoặc căn cứ cơ sở pháp lý đã hết hiệu lực.

- Vướng mắc về đầu tư: Trình tự thủ tục đầu tư dự án BĐS được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, qua nhiều bước nên thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dài. Vướng mắc trong cho phép điều chỉnh tiến độ dự án đối với trường hợp khách quan.

- Vướng mắc về giao dịch: Quy định giao dịch BĐS không bắt buộc qua sàn đã tạo ra khoảng trống pháp lý - đây là cơ sở cho việc hình thành nên các "dự án ma", các vụ việc lừa đảo khách hàng.

- Vướng mắc về thông tin: Cập nhật thông tin về thị trường BĐS còn nhiều khó khăn và không đáp ứng nhu cầu thực tiễn, gây ra nhiều bất cập trong công tác điều hành và quản lý thị trường BĐS, làm thất thu ngân sách nhà nước.

Tác động của Luật Đất đai sửa đổi đến thị trường bất động sản

Luật Đất đai 2024 được xây dựng dựa trên cơ sở chính trị là Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng, với mục tiêu tổng quát: "Thị trường BĐS, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả". Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đặt ra nhiệm vụ trọng tâm trong sửa đổi Luật Đất đai: Nguồn lực đất đai phải được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao; việc quản lý, sử dụng đất phải đảm bảo công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Sau mỗi lần có những điều chỉnh pháp lý quan trọng, thị trường BĐS Việt Nam đều bước vào một giai đoạn phát triển mới. Từ ngày 01/8/2024, Luật Đất đai sửa đổi sẽ có hiệu lực, có nhiều điểm đổi mới và được đánh giá là sẽ tạo không gian cho sự phát triển của thị trường BĐS, đồng thời giải quyết các vấn đề khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay, từ đó tạo dư địa cho sự tăng trưởng của cả nền kinh tế nói chung.

Thứ nhất, bổ sung thêm quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người gốc Việt Nam định cư tại nước ngoài. Theo đó, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ chính thức là đối tượng sử dụng đất và được hưởng tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam. Riêng quyền thế chấp tài sản là BĐS thì chỉ giới hạn là thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Đây là bước tiến quan trọng của Luật đất đai sửa đổi, góp phần tăng cơ hội tiếp cận, sở hữu, sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, đồng thời góp phần thu hút kiều hối, đầu tư của kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh doanh BĐS và nền kinh tế.

Thứ hai, trước đây các công ty nước ngoài muốn đầu tư dự án BĐS thì phải liên doanh liên kết với các doanh nghiệp trong nước để tiến hành thực hiện dự án, tuy nhiên theo Luật Đất đai sửa đổi thì tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được phép trực tiếp nhận chuyển nhượng dự án BĐS, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao; được khuyến khích đầu tư hạ tầng trong khu công nghệ cao và mục đích phát triển khoa học, công nghệ.... theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS. Điều này đã tạo ra sự hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính lớn, có trình độ kỹ thuật tham gia vào phát triển các dự án BĐS, từ đó có thể nâng cao chất lượng của các dự án BĐS được thực hiện.

Thứ ba, đổi mới về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều 60, Luật Đất đai năm 2024 đã cho phép các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời nhưng quy hoạch đất cấp cao hơn phải được phê duyệt quyết định trước quy hoạch thấp hơn; khi kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch mới chưa được cơ quan thẩm quyền phê duyệt thì được tiếp tục thực hiện quy hoạch cũ cho đến khi quy hoạch mới được nhà nước phê duyệt. Các dự án BĐS phụ thuộc rất nhiều vào thời hạn quy hoạch của các dự án, đổi mới về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất này đã đảm bảo tính đồng bộ và rút ngắn thời gian trong quá trình lập quy hoạch đất đai, giải quyết vấn đề khó khăn pháp lý kéo dài do vướng quy hoạch đối với các doanh nghiệp trong quá trình phát triển các dự án BĐS.

Thứ tư, quy định cụ thể về những trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội. Luật quy định cụ thể các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu và đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị kinh tế thấp, phục vụ an sinh xã hội (gồm giao đất làm nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn...). Ngoài các trường hợp trên thì luật quy định phải đấu giá, đấu thầu khi giao đất, cho thuê đất. Ngoài ra, cơ chế đấu giá, đấu thầu được thực hiện công khai, gắn với chuyển đổi số (thực hiện trên môi trường điện tử: hệ thống mạng đấu thầu quốc gia, cổng thông tin quốc gia về đấu giá tài sản). Quy định mới này của Luật Đất đai sửa đổi sẽ giúp thị trường BĐS minh bạch, hạn chế triệt để việc giao đất trực tiếp theo cơ chế chỉ định, các cuộc "đấu giá cuội", đấu thầu dàn xếp… là lý do căn bản khiến nguồn lực đất đai không được khai thác, sử dụng hiệu quả suốt những năm qua.

Thứ năm, một điểm mới đáng lưu ý của Luật Đất đai 2024 là việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng (có đủ điện, đường, trường, trạm…). Khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai 2024 đã làm rõ tính chất khu đô thị phải đồng bộ hạ tầng và xác định theo quy định pháp luật về xây dựng, đó là: "thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn". Như vậy, việc thu hồi đất chỉ được đặt ra trong trường hợp thực sự cần thiết để thực hiện những dự án điểm nhấn, tạo động lực phát triển kinh tế, thúc đẩy gia tăng tỷ lệ đô thị hóa, tạo hiệu ứng lan tỏa cho cả vùng, cả khu vực, gắn với cơ hội việc làm và các tiện ích cho cư dân. Các dự án quy mô nhỏ, mang tính chất cục bộ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất. Quy định mới này sẽ giúp thị trường phát triển theo chiều sâu, hướng tới chuyên nghiệp. Để thực hiện các dự án BĐS các chủ đầu tư sẽ phải là những nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp, có năng lực tài chính thực sự; các dự án BĐS được nâng cao chất lượng cũng như đồng bộ các tiện ích hạ tầng tạo ra sự phát triển lan tỏa khu vực phụ cận xung quanh dự án BĐS.

Thứ sáu, Luật Đất đai 2024 đẩy mạnh hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm, thu hẹp trường hợp thuê đất trả tiền một lần. Các dự án sản xuất, kinh doanh về cơ bản sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm. Việc buộc phải thuê đất trả tiền hằng năm sẽ giúp chấm dứt hiện tượng doanh nghiệp "găm giữ" các lô đất thương mại, dịch vụ ở vị trí đắc địa để chờ tăng giá rồi "bán" hoặc để xin chuyển mục đích sang kinh doanh nhà ở như hiện tượng đã diễn ra tràn lan suốt những năm qua.

Thứ bảy, một điểm mới được đánh giá là có tác động tích cực lớn nhất của Luật Đất đai sửa đổi là về cách định giá đất. Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất tại Điều 159. Theo đó, bảng giá đất sẽ được xây dựng hàng năm. Bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 và và các năm tiếp theo sẽ được điều chỉnh từ ngày 1/1. Đồng thời, khoản 5 Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai 2024 đã quy định 4 phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Trong trường hợp cần thiết phải quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định thì Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất để phát triển kinh tế - xã hội. Đây là điểm mới quan trọng, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập lâu nay về xác định giá.

Thị trường BĐS có vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, khai thác sử dụng đất đai hiệu quả, thúc đẩy phát triển BĐS bền vững được xem là chìa khóa tạo ra sức hút các nguồn vốn đầu tư lớn cho tăng trưởng của nền kinh tế. Luật Đất đai 2024 sau khi đi vào cuộc sống chắc chắn sẽ tạo ra thời cơ lớn cho sự phát triển của thị trường BĐS, biến đất đai trở thành một "nguồn lực nội sinh" thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế.

Tài liệu tham khảo:

Cấn Văn Lực (2024), Báo cáo đánh giá Tác động của Luật Đất đai sửa đổi (2024), Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV; Huỳnh Thế Du (2023), Bất động sản trong nền kinh tế, https://thesaigontimes.vn/bat-dong-san-trong-nen-kinh-te/ ngày 3/01/2023;Phan Nam (2024), Thị trường bất động sản năm 2024: Nhiều tiền đề quan trọng, tạo nền cho chu kỳ phát triển mới, https://vneconomy.vn/thi-truong-bat-dong-san-nam-2024nhieu-tien-de-quan-trong-tao-nen-cho-chu-ky-phat-trien-moi.htm; Trần Thị Kim Chi (2023), Thị trường BĐS và ổn định kinh tế vĩ mô ở Việt Nam, Tạp chí Tài chính số tháng 10/2023; Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam Quý I,II/2024, batdongsan.com.vn.

Bài đăng trên Tạp chí Tài chính kỳ 2 tháng 8/2024

ThS. Trần Thị Kim Chi - Viện Kinh tế Việt Nam