Thị trường bất động sản miền Nam: 'Miền đất hứa' đang được nhà đầu tư săn đón ?

Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2025 ghi nhận duy trì ở mức cao, giá bán liên tục lập đỉnh, trung bình gần 100 triệu đồng/m2. Nhà đầu tư lo ngại biên lợi nhuận mỏng nên buộc phải đầu tư vào những phân khúc sinh lời cao. Bức tranh thị trường hiện nay cho thấy một sự dịch chuyển âm ỉ nhưng rõ ràng: vốn đầu tư đang rời Bắc, tìm đường vào Nam.

Cơ hội nào cho nhà đầu tư khi giá “lên đỉnh”

Thị trường bất động sản đang chứng kiến một “cuộc đua”, dòng vốn của nhà đầu tư miền Bắc dịch chuyển vào miền Nam. Hiện tượng này phản ánh một số vấn đề, thứ nhất là thị trường miền Nam đang có nhiều tín hiệu tích cực về hạ tầng, quy hoạch - đây là đặc điểm mấu chốt để thu hút nhà đầu tư. Bên cạnh đó, dòng tiền của chủ đầu tư miền Bắc sau khi vào Nam đã kéo theo nhiều dự án và nhiều nhà đầu tư đồng hành.

Bản đồ đầu tư địa ốc Việt Nam đang “vẽ lại” với tâm điểm chuyển dần về phía Nam?

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc sàn Batdongsan.com cho biết: “Thời gian này chính là giai đoạn tăng trưởng nóng ở Hà Nội, hiện tại giá quá cao nên không có đủ room tăng trưởng nên nhà đầu tư tìm kiếm những thị trường tốt hơn. Trong đó, TP.HCM là một địa bàn rất hấp dẫn, một vài năm trở lại đây, giá không tăng quá nhiều, thậm chí đang đi ngang”.

Ông Tuấn cho biết thêm, nhà đầu tư Hà Nội luôn có phong cách ra quyết định nhanh và quyết liệt, họ thường “đánh nhanh, thắng nhanh”, ít khi nắm giữ dài hạn, tư duy đầu tư đó hiện khá phổ biến. Thay vì dòng vốn bị “chôn” ở những thị trường xa xôi, khả năng sinh lời chậm, nhà đầu tư sẽ ưu tiên xuống tiền ở những khu vực có tín hiệu phục hồi để đón sóng đầu.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, khoảng 60% lượng tìm kiếm từ nhà đầu tư Hà Nội tập trung vào phân khúc nhà liền thổ, gồm nhà phố, nhà riêng và biệt thự. Mặc dù họ đầu tư ở TP.HCM hay các tỉnh lân cận, nhưng tư duy vẫn hướng về tài sản gắn liền với đất, bởi đó là nhóm sản phẩm mang lại cảm giác an toàn, “có thể nắm giữ được”.

Khoảng 30% còn lại quan tâm đến căn hộ chung cư, chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương. Đây là xu hướng khá mới, vì trước đây nhà đầu tư miền Bắc thường chỉ chú trọng vào đất nền hoặc biệt thự nghỉ dưỡng. Gần đây, khi thị trường căn hộ TP.HCM có dấu hiệu phục hồi, họ bắt đầu nhìn nhận chung cư như một kênh đầu tư tiềm năng hơn.

Theo ghi nhận, hiện giá căn hộ trung bình tại Hà Nội vào khoảng 80 triệu đồng/m², trong khi TP.HCM mới khoảng 60 triệu đồng/m². Với nhà phố, Hà Nội trung bình khoảng 400 triệu đồng/m², còn TP.HCM khoảng 220 triệu đồng/m².

Sự chênh lệch rõ rệt trên mặt bằng giá này khiến nhà đầu tư “ngửi thấy” thị trường bất động sản miền Nam đang hấp dẫn hơn bởi yếu tố về dư địa giá có khả năng sẽ tăng với biên độ lớn hơn sau giai đoạn trầm lắng.

Nhà đầu tư nên “đi sớm, về sớm” ?

Nếu miền Bắc đang “chạm ngưỡng”, thì miền Nam lại mở ra giai đoạn tái khởi động. Từ đầu năm 2025, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận lượng tìm kiếm bất động sản tăng 20 - 30% so với cùng kỳ. Nhiều dự án lớn được tái khởi động sau thời gian dài “đóng băng”, tạo hiệu ứng tích cực lên toàn vùng.

Bên cạnh đó, hạ tầng là “chìa khóa vàng”. Tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Vành đai 3 TP.HCM, sân bay Long Thành… đang trở thành tâm điểm hút vốn. Những khu vực từng “ngủ đông” như Nhơn Trạch, Phú Mỹ hay Dĩ An nay trở lại đường đua, với mặt bằng giá vẫn thấp hơn 30 - 40% so với khu ven Hà Nội.

Đặc biệt, nhóm đầu tư phía Bắc đang “Nam tiến” mạnh mẽ. Nhiều doanh nghiệp bất động sản Hà Nội như Nam Long, Hải Phát, Văn Phú - Invest, thậm chí các cá nhân đầu tư nhỏ lẻ, đã chuyển hướng sang tìm quỹ đất hoặc mua dự án tại Bình Dương, Đồng Nai. Họ coi đây là “vùng đất thứ hai” của chu kỳ đầu tư mới.

Nhận định về cơ hội “Nam tiến”, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group cho biết, thời điểm hiện tại không phải là quá sớm, nhưng cũng chưa muộn. Nhà đầu tư vẫn còn nhiều lựa chọn tốt. Tuy nhiên, sau giữa năm 2026 trở đi, có thể sẽ bước sang giai đoạn cuối chu kỳ, lúc đó giá sẽ cao hơn, biên lợi nhuận giảm dần.

“Hiện nay, cùng một loại tài sản có công năng tương tự, giá bất động sản tại miền Bắc đang cao gấp 2 - 3 lần so với miền Nam. Đây chính là cơ hội chênh lệch để nhà đầu tư Bắc có thể khai thác hiệu quả nếu đi đúng hướng”, ông Quê chia sẻ.

Tuy nhiên, hành trình đầu tư không chỉ có “màu hồng”, rủi ro vẫn luôn hiện hữu với những nhà đầu tư ít. Thứ nhất, khoảng cách địa lý khiến việc kiểm tra, giám sát tài sản gặp khó khăn, thứ hai là về rủi ro pháp lý, nếu không tìm hiểu kỹ rất dễ mua phải những sản phẩm dính quy hoạch, hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, “Nam tiến” không đồng nghĩa rủi ro biến mất. Các chuyên gia khuyến cáo rằng dù giá còn dư địa tăng, nhưng thị trường phía Nam cũng đang đối mặt với thách thức pháp lý, đặc biệt ở TP.HCM. Nhà đầu tư cần “chọn mặt gửi vàng”, ưu tiên khu vực có hạ tầng rõ ràng và pháp lý minh bạch.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cân bằng tự nhiên. Miền Bắc, sau thời gian tăng nóng đã trở lại quỹ đạo ổn định, phù hợp với nhu cầu ở thật và đầu tư dài hạn. Trong khi đó, miền Nam với hạ tầng đột phá và mặt bằng giá hợp lý đang nổi lên như “miền đất hứa” mới.

Nhà đầu tư thông minh không chỉ nhìn vào vùng đất nào “đang sốt”, mà phải biết đọc chu kỳ và đón đầu xu hướng dịch chuyển dòng vốn. Bởi trong khi miền Bắc đã “no”, thì miền Nam đang bắt đầu “lên” và trong thế giới đầu tư, đó chính là sự thay ca quen thuộc của những người biết đón nhịp thị trường.

Nhất Minh