Thị trường bất động sản 2025 sẽ 'trưởng thành' hơn

Trình bày tại Hội thảo "Diễn biến thị trường, giá cả Việt Nam 2024 và dự báo 2025” mới đây, PGS.TS. Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đưa ra nhiều ý kiến nhận định về triển vọng thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Bất động sản công nghiệp dự báo tăng trưởng, phân khúc nhà ở sẽ điều chỉnh lớn

PGS.TS. Trần Kim Chung đánh giá,năm 2024, thể chế thị trường bất động sản được cập nhật, rất nhiều văn bản pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản được sửa đổi, bổ sung, thông qua và đi vào vận hành trong thực tiễn. Thị trường đã có những chuyển biến, vượt qua được giai đoạn khó khăn 2022-2023 và tạo ra một bước phát triển mới cùng cả nền kinh tế.

Bàn về triển vọng thị trường năm 2025, ông Trần Kim Chung cho rằng, với nền kinh tế vĩ mô ổn định, thị trường bất động sản về cơ bản cũng sẽ ổn định. Thông thường, theo chu kỳ 10 năm của thị trường bất động sản, năm 2025 là năm thị trường bất động sản được hưởng lợi từ các chính sách kinh tế vĩ mô.

Xét về từng phân khúc, vị chuyên gia này dự báo phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp sẽ có tăng trưởng tốt thông qua việc đầu tư nước ngoài vào nhiều, hạ tầng cơ sở phát triển mạnh, kéo theo sự phát triển các khu công nghiệp và đi cùng chu kỳ kinh tế phát triển mới nên sản xuất sẽ tăng.

Phân khúc nhà ở trung - cao cấp sẽ có điều chỉnh giảm lớn. Thứ nhất, thị trường năm 2024 đã tăng quá cao ở phân khúc này. Thứ hai, các chủ thể của phân khúc này đang điều chỉnh lớn trong nhu cầu, trong hành vi và về triển vọng. Đặc biệt, do thị trường bất động sản công nghiệp năm 2025 dự báo tăng trưởng tốt nên nguồn lực sẽ vận hành sang phân khúc bất động sản công nghiệp. Các phân khúc nhà ở và đất ở khác sẽ không có biến động lớn.

Phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ phân rẽ. Những bất động sản thuộc chủ đầu tư sẽ sôi động. Bất động sản thuộc dạng chung - chia sở hữu (Timeshare) sẽ khó khăn. Thứ nhất, cho đến nay, vẫn chưa có văn bản pháp lý đủ mạnh để điều hành nhóm sản phẩm chung - chia sở hữu. Thứ hai, du lịch phục hồi nên bất động sản thuộc chủ sở hữu sẽ có được tính chủ động trong giao dịch.

Phân khúc bất động sản tài chính sẽ không có biến động lớn. Các sản phẩm vẫn chủ yếu tập trung vào cố phiếu các doanh nghiệp bất động sản và trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản phát hành. Tuy nhiên, sức ép đáo hạn trái phiếu bất động sản sẽ giảm so với năm 2024, đặc biệt so với năm 2022-2023. Nếu có những chuyển biến mạnh mẽ trên thị trường bất động sản, có thể các sản phẩm chung - chia sở hữu, quỹ tín thác bất động sản sẽ được đẩy mạnh.

Thị trường Hà Nội, TP.HCM sẽ tiếp tục phát triển tốt nhưng không còn những động thái tăng đột biến như năm 2024. Thậm chí, một số phân khúc nhỏ, chẳng hạn như nhà chung cư trung - cao cấp, sẽ có điều chỉnh giảm. Tuy nhiên, biến động hai địa bàn này sẽ khác nhau. Trong khi địa bàn TP.HCM tiếp tục tăng nhẹ trên cả địa bàn thì trên địa bàn Hà Nội sẽ có một số phân mảng đi ngang, thậm chí điều chỉnh giảm.

Các địa bàn tại các địa phương liền kề Hà Nội và TP.HCM sẽ không tăng do đà tăng giá của Hà Nội và TP.HCM không tiếp tục lan tỏa tới những địa bàn này. Đối với các địa bàn mới nổi, thị trường bất động sản năm 2025 sẽ có những đột phá. Nguyên nhân cơ bản vẫn là do tính pháp lý của các sản phẩm trên các địa bàn này tiếp tục phát huy được lợi thế.

Hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thị trường bất động sản

Đánh giá tổng thể, ông Trần Kim Chung dự báo, năm 2025, thị trường bất động sản sẽ điều chỉnh theo hướng ổn định, trưởng thành hơn. Tuy nhiên, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế; đồng bộ hóa quy hoạch; cho ra đời các công cụ tài chính phái sinh; số hóa thị trường động sản và triển khai quy hoạch, thị trường trên nền bản đồ giải thửa.

Cụ thể, cần đẩy mạnh công tác thể chế hóa các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản, đặc biệt là công cụ thuế và các công cụ tài chính phái sinh.

Thứ nhất, khẩn trương thông qua Luật Thuế Bất động sản.

Thứ hai, nghiên cứu hiện thực hóa các công cụ tài chính phái sinh như: Chung - chia sở hữu (Timeshare); Quỹ tiết kiệm tương hỗ; Hệ thống tái thế chấp; Quỹ đầu tư tín thác bất động sản.

Thứ ba, hiện thực hóa các cơ chế và đưa vào thực thi cơ chế: Thu hồi đất phụ cận các công trình hạ tầng đưa vào đấu giá, xây dựng theo quy hoạch tạo vốn phát triển hạ tầng; Cơ chế dùng ngân sách địa phương đầu tư cho công trình hạ tầng của Trung ương và công trình hạ tầng ngoài tỉnh (trong liên kết vùng)...

Bên cạnh đó là đồng bộ hóa các quy hoạch trên địa bàn tỉnh/Thành phố trực thuộc Trung ương và đặt trên nền bản đồ giải thửa; Thống nhất, đồng bộ hóa kế hoạch phát triển đô thị, hạ tầng và sản xuất trên địa bàn tỉnh thông qua đồng bộ hóa quy hoạch và kế hoạch triển khai các quy hoạch, từ đó, có chương trình hành động cấp tỉnh về phát triển đô thị, nông thôn và các công trình hạ tầng, các dự án bất động sản.

Ngân Bảo