Thí điểm mở rộng điều kiện về đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Tăng thêm nguồn cung nhà ở cho thị trường

Theo tờ trình do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy trình bày, từ ngày 1/7/2015 thì Luật Nhà ở năm 2014 quy định khác với Luật Đất đai, theo đó điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng thì phải là đất ở.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy

Quy định này tiếp tục được kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024, làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, khu vực chưa có đất ở.

Trên thực tế, hạn mức giao đất ở qua các thời kỳ đối với hộ gia đình, cá nhân cao nhất là 400m2 còn lại là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất nên nếu nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu dân cư cũng không thực hiện được.

Bên cạnh đó, phần lớn các dự án bất động sản đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở và quy hoạch chi tiết của dự án cũng gồm nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất giao thông, đất cây xanh,… nên quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai là không triển khai được trên thực tế.

Do đó, cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, góp phần hạn chế khiếu kiện của người dân; đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, giữa các địa phương, duy trì ổn định nguồn cung về nhà ở thương mại, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.

Tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm là: Được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt; Không thuộc các dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai; Đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất, khu đất thực hiện dự án phải không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

Đối với diện tích đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, thì ưu tiên giao Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức thực hiện dự án nhà ở thương mại để ưu tiên bán, cho thuê, cho thuê mua đối với cán bộ, chiến sĩ thuộc lực lượng vũ trang; phần diện tích nhà, đất còn lại (nếu có) được bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng khách hàng khác có nhu cầu theo quy định của pháp luật.

Cân nhắc về đất quốc phòng, an ninh đưa ra khỏi quy hoạch để làm nhà ở

Thẩm tra nội dung này, nhiều ý kiến trong Ủy ban Kinh tế tán thành với Tờ trình của Chính phủ, phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết được thực hiện trên phạm vi toàn quốc để bảo đảm công bằng giữa các địa phương, không tạo cơ chế “xin – cho”.

Một số ý kiến đề nghị Chính phủ tính toán lộ trình triển khai, chỉ thực hiện thí điểm tại một số địa phương cụ thể, sau đó tổng kết, đánh giá trước khi đề xuất triển khai đồng bộ tại tất cả các địa phương trên phạm vi toàn quốc.

Về điều kiện thực hiện dự án, nhiều ý kiến cho rằng, quy định về các loại đất được thực hiện thí điểm quá rộng, trong đó bao gồm cả đất trồng lúa, đất lâm nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo…, do đó, đề nghị cân nhắc đối với đất chuyên trồng lúa và đất rừng.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo.

Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát, nghiên cứu, làm rõ việc áp dụng cơ chế thí điểm đối với các loại đất nêu trên. Ngoài ra, nghiên cứu điều kiện thí điểm dựa trên thời điểm nhận quyền sử dụng đất (hoặc đang có quyền sử dụng đất) trước và sau khi Nghị quyết có hiệu lực.

Về quy định đối với diện tích đất quốc phòng, an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh, một số ý kiến ủng hộ việc có chính sách nhà ở cho lực lượng vũ trang, tuy nhiên, quy định tại khoản 3 Điều 3 dự thảo Nghị quyết không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết.

Đồng thời, trong quá trình xây dựng Luật Nhà ở năm 2023, Quốc hội đã luật hóa chính sách phát triển nhà ở xã hội cho lực lượng vũ trang nhân dân để bảo đảm thực hiện chế độ ưu tiên, ưu đãi đối với lực lượng vũ trang nhân dân.

Đối với nhà ở thương mại là hình thức phát triển nhà ở phục vụ toàn bộ xã hội, theo nguyên tắc thị trường, không nên và không hợp lý nếu có ưu tiên đặc thù về đối tượng thụ hưởng như chính sách về nhà ở xã hội. Do đó, đề nghị thực hiện chung theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.

Một số ý kiến nhất trí với quy định tại dự thảo Nghị quyết do nội dung này đã được Ban Cán sự đảng Chính phủ báo cáo cấp có thẩm quyền. Tuy nhiên, đơn vị được giao thực hiện dự án nhà ở thương mại này phải thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản…/.

Hoàng Yến