Thách thức trong việc giải quyết nhu cầu về nhà ở

Ảnh minh họa.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho thấy giá nhà ở liên tục tăng trưởng bình quân hai chữ số mỗi năm trong suốt thập kỷ qua. Hơn nữa, kể từ năm 2018 đến nay, các chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng những quyết định của cơ quan, ban ngành nhằm kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản đã khiến nguồn cung nhà ở càng sụt giảm nghiêm trọng. Trong khi nhu cầu nhà ở lại không ngừng tăng, làm giá bất động sản tại đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, cũng một số khu vực kinh tế trọng điểm tiếp tục tăng rất nhanh, vượt xa tốc độ thu nhập của người dân. Điều này làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc sở hữu nhà ở từ nguồn cung nhà ở thương mại.

Cùng với đó, người dân có mức thu nhập trung bình, thu nhập thấp lại chỉ “trông” vào nhà ở xã hội. Nhưng dù Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ luôn theo dõi sát sao, chỉ đạo, điều hành tích cực thì tại nhiều thành phố lớn vẫn hạn chế về phát triển nhà ở xã hội.

SỞ HỮU NHÀ ĐANG NGÀY CÀNG XA VỜI VỚI NHIỀU NGƯỜI

Vì vậy, đối với người lao động thu nhập thấp, việc tiết kiệm để mua một căn nhà đã, đang và sẽ tiếp tục trở thành mục tiêu xa vời, bởi ngay cả khi giá nhà giảm một nửa, không ít người thuộc nhóm thu nhập trung bình và thu nhập thấp cũng khó có khả năng mua nhà. Đấy là chưa kể, giá sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực ở đô thị chỉ có thể đi ngang, hoặc giảm nhẹ sau thời gian tăng trưởng nóng và chắc chắn khó giảm sâu khi quỹ đất hạn chế, chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, chi phí liên quan đến đất đai đang tăng cao.

Dẫn kết quả Khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê (GSO), Vars chỉ ra, nhóm có thu nhập cao nhất (gồm 20% dân số có thu nhập cao nhất – nhóm 5) bình quân 1 người/tháng đạt 14,47 triệu đồng tại Hà Nội; 13,26 triệu đồng tại TP. HCM; 13,8 triệu đồng tại Đà Nẵng; 13,9 triệu đồng tại Đồng Nai; 18,38 triệu đồng tại Bình Dương. Đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà tại đô thị lớn mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ. Nhưng thực tế, khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại Hà Nội hoặc TP.HCM, ngay cả nhóm này cũng gặp không ít trở ngại.

Theo đó, giả định mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất, thì thu nhập bình quân của nhóm này đạt 30 triệu đồng/tháng/hộ, tương đương 360 triệu mỗi năm.

Nếu khả năng chi trả tối đa áp dụng theo quy tắc tài chính phổ biến, chi phí nhà ở sẽ không vượt quá khoảng 6,7 triệu đồng/tháng, tương đương 80 triệu đồng/năm. Tuy nhiên, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn kể trên có giá dao động từ 40-70 triệu đồng/m2, tùy khu vực và phân khúc. Như vậy, một căn hộ diện tích nhỏ (~60m2) sẽ có giá 2,5-3,5 tỷ đồng.

Trường hợp nhóm 5 quyết định mua căn hộ 60m2 giá 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỷ đồng, với lãi suất 8%/năm trong 20 năm, khoản trả góp hàng tháng là 25-27 triệu đồng, tương ứng hơn 300 triệu đồng/năm. Tuy nhiên, mức chi trả tối đa 80 triệu đồng/năm thì gần như không thể mua nhà.

CÁC GIẢI PHÁP TĂNG KHẢ NĂNG ĐÁP ỨNG NHU CẦU VỀ NHÀ Ở

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vará, cho rằng để giải quyết nhu cầu về nhà ở của đa số người dân, đòi hỏi cần sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý, doanh nghiệp và cộng đồng để cân bằng cán cân cung - cầu.

Thứ nhất, về phía cung, giải pháp cần hướng đến là tăng cường nguồn cung nhà ở giá rẻ, cải thiện hạ tầng vùng ven và xây dựng chính sách tài chính hỗ trợ hiệu quả. Hệ thống chính trị, các cấp, ngành, đặc biệt là địa phương cần tạo điều kiện hỗ trợ tối đa cho phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội nhằm thu hút doanh nghiệp đầu tư, phát triển dự án nhà ở.

Ngoài ra, về phía cầu, người dân có nhu cầu nhà ở tại khu vực đô thị, cần lên kế hoạch tài chính rõ ràng, tận dụng chương trình hỗ trợ và sẵn sàng linh hoạt trong việc lựa chọn nơi ở. Chỉ khi đó, bài toán nhà ở mới được giải quyết một cách hiệu quả, mang lại lợi ích cho cả cá nhân và xã hội.

Cụ thể, bằng cách giảm tiêu chuẩn không cần thiết, mở rộng khu vực tìm kiếm, đồng thời ưu tiên giải pháp phù hợp với thu nhập hiện tại, người dân có thể tiến gần hơn đến mục tiêu sở hữu ngôi nhà đầu tiên. Trong bối cảnh giá bất động sản tăng nhanh, việc điều chỉnh giảm kỳ vọng là bước quan trọng để hiện thực hóa ước mơ an cư. Thay vì cố gắng mua một căn nhà có diện tích lớn, chất lượng cao với tiện ích dịch vụ đa dạng, cao cấp. Người dân có thể cân đối để lựa chọn sản phẩm phù hợp để hài hòa giữa khả năng và mong muốn. Có như vậy, mục tiêu sở hữu nhà ở mới trở nên “nhẹ nhàng hơn”.

Thứ hai, người dân nên sẵn sàng mở rộng nhu cầu ra vùng ven, nơi có giá bất động sản thấp hơn. Với xu hướng mở rộng đô thị ra vùng ven, thời gian tới sẽ có nhiều hơn những dự án nhà ở thương mại quy mô lớn, nhà ở xã hội được phát triển có mức giá bán thấp hơn nhưng vẫn đảm bảo kết nối tốt tới trung tâm nhờ các dự án hạ tầng giao thông như đường cao tốc và metro dự kiến được đầu tư, hoàn thiện.

Thứ ba, để giải quyết nhu cầu nhà ở, việc thuê nhà là một lựa chọn tạm thời phù hợp. Người dân có thể tìm các căn hộ hoặc nhà trọ chi phí hợp lý tại khu vực ngoại ô hoặc vùng ven đô thị, tiết kiệm khoản dư để chuẩn bị cho việc mua nhà. Việc bỏ ra khoảng không quá 1⁄3 thu nhập cho việc thuê nhà so với việc phải dành đến 2⁄3 thu nhập để trả nợ mua nhà là phương án tài chính phù hợp để cân bằng cuộc sống.

Thứ tư, người dân cần tận dụng các chính sách hỗ trợ. Người dân có một khoản tích lũy, ước tính khoảng 50% giá trị, có thể lựa chọn vay mua nhà khi tìm thấy sản phẩm phù hợp. Hiện rất nhiều dự án có chính sách thanh toán linh hoạt với thời gian ưu đãi dài, lãi suất cố định, để người dân không cần “thắt lưng buộc bụng” để trả nợ.

“Sự đồng lòng và phối hợp chặt chẽ, hài hòa của cả 3 phía - Nhà nước, doanh nghiệp, người dân sẽ tạo ra vòng tròn phát triển khép kín, giải quyết bài toán về nhà ở của người dân một cách hiệu quả và bền vững”, ông Đính nhấn mạnh.

Thanh Xuân