'Tay to' tái xuất, giá biệt thự liền kề leo thang trong cảnh 'nhiều cơ hội, lắm rủi ro'

Báo cáo của CBRE cho biết quý I năm 2025 ghi nhận lượng cung biệt thự liền kề lớn nhất tại thị trường Hà Nội từ trước tới nay, với hơn 1.500 căn mở bán từ dự án đô thị lớn tại huyện Đan Phượng. So với cuối năm 2024, nguồn cung giảm khoảng 46% do gián đoạn dịp Tết.

Mặt bằng giá tăng

Về giá bán, trên thị trường sơ cấp, loại hình biệt thự ghi nhận mặt bằng giá trung bình 226 triệu đồng/m2 (gồm chi phí xây dựng, chưa có VAT), tăng 3% theo quý và 17% theo năm.

Một điểm dễ thấy là hầu hết các dự án mở bán mới đều được các chủ đầu tư rao ở ngưỡng cao với kỳ vọng hiệu ứng từ đầu tư cơ sở hạ tầng, sáp nhập tỉnh, thành hay bảng giá đất mới.

Tương tự, kết quả thăm dò của Avison Young cũng chỉ ra khu vực vùng ven Hà Nội như huyện Đan Phượng, Đông Anh, hay huyện Văn Giang (Hưng Yên) liên tục bổ sung nguồn cung nhà liền thổ. Giá bán tăng khoảng 5-8%, đạt mức 6.300-8.200 USD (tương đương 160-209 triệu đồng)/m2.

Phân khúc biệt thự liền kề giữ sức hút với nhà đầu tư, song cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro chôn vốn dài hạn.

Theo Avison Young, phân khúc nhà ở, gồm cả thấp tầng tại Hà Nội gắn liền với quá trình hình thành đường vành đai. Phía trong đường Vành đai 3, mỗi m2 giá liền kề khu Đông đạt khoảng 7.200-8.800 USD, trong khi biệt thự dao động 10.000-12.800 USD.

Ở khu vực Vành đai 3 đến 3.5, nền giá thấp tầng phía Tây khoảng 8.000-10.000 USD/m2, còn khu vực giáp Vành đai 4 dao động 4.800-8.000 USD. Tỷ lệ hấp thụ trong quý đầu năm 2025 duy trì ở mức khá tích cực 60-70%.

CEO EZ Property Phạm Đức Toản đánh giá nguyên nhân khiến phân khúc biệt thự liền kề tăng giá mạnh, một phần vì "ăn theo" mặt bằng giá chung cư mới xung quanh.

Kể từ đầu năm 2024 đến nay các tòa căn hộ mới phía Tây liên tục ra mắt với mặt bằng giá 60-80 triệu đồng/m2, thậm chí tăng vọt lên mức trăm triệu/m2, khiến nhà đầu tư các dự án thấp tầng xung quanh muốn nâng giá.

Chứng kiến đà tăng cả về thanh khoản và giá bán tại phân khúc biệt thự, liền kề, không ít nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn dài hạn bắt đầu rục rịch trở lại các điểm nóng tiềm năng.

Đơn cử, từ đầu năm 2025 đến nay, khi bộ 3 luật liên quan bất động sản bắt đầu thẩm thấu, cùng những thông tin thị trường nhà đất bắt đầu vào chu kỳ mới, anh Đinh Mạnh Ninh, một nhà đầu tư chuyên biệt thự tại Hà Nội, rục rịch trở lại các điểm nóng.

Thận trọng khi rót tiền

Mới nhất, anh Ninh liên hệ với môi giới để tìm hiểu một dự án biệt thự đơn lập, quy mô gần 170 căn, tại huyện Hoài Đức. Diện tích các căn phổ biến khoảng 275 - 315 m2, gồm 3 tầng nổi, mặt tiền 17,5 m, giá bình quân trong khoảng 38 - 71 tỷ đồng.

Một căn biệt thự diện tích 315 m2 nằm trong dự án này đang được rao bán cắt lỗ sâu 4,5 tỷ đồng vì chủ nhà gặp khó khăn về tài chính. “Nhưng khi tôi đến, chủ cũ nói mức giá trên đã cũ, hiện tại nếu có thiện chí mua, chủ nhà sẽ giảm từ 38 tỷ đồng xuống còn 37 tỷ đồng, tương đương hơn 117 triệu đồng/m2”, anh Ninh chia sẻ.

Không chỉ ở Hoài Đức, khảo sát của VnBusiness cho thấy giá bán biệt thự ở hầu hết khu vực vùng ven Hà Nội đều đang ghi nhận đà tăng giá bình quân 7 - 25%. Thậm chí, ở một số khu vực, môi giới hoạt động mạnh, còn xuất hiện tình trạng sốt cục bộ.

Điển hình như tại Hà Đông, anh Lâm, một môi giới “thổ địa” ở phân khúc nhà liền thổ, cho hay các sản phẩm biệt thự trong tầm giá 30 - 40 tỷ đồng khu vực này đang được quan tâm rất lớn. Có dự án mới tung ra hơn 100 căn, chỉ trong ngày đã có hàng chục căn được khách đặt cọc.

“Giá biệt thự tại Hà Đông hiện có giá bình quân trên dưới 150 triệu đồng/m2, không hề rẻ. Nhưng nếu so sánh với các khu vực lân cận như Mỹ Đình thì Hà Đông vẫn còn nhiều dư địa để đầu tư, vì còn thấp hơn khoảng 20-35%”, anh Lâm phân tích.

Có thể thấy, phân khúc biệt thự liền kề đang trên lộ trình phục hồi tốt. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo các nhà đầu tư mới muốn nhảy vào cuộc đua tại phân khúc này.

Một điều dễ thấy là phân khúc biệt thự có giá trị tài sản lớn, trong bối cảnh niềm tin nhà đầu tư chưa thực sự trở lại, việc thanh khoản sớm là việc rất khó. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư cần đảm bảo dòng tiền dài hạn, từ 5-10 năm, tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính.

“Thị trường đang dần tan băng, đã có những nhà đầu tư thực đi săn nhà, tuy nhiên, cũng không ít khu vực xuất hiện tình trạng các sàn, hay giới đầu cơ chủ động mua qua bán lại nhằm tạo sóng, tăng giá. Những cơn sóng ảo này nếu nhà đầu tư không thận trọng rất dễ bị cuốn vào”, một chuyên gia phân tích.

Từ diễn biến thực tế và phân tích của giới chuyên gia, có thể thấy phân khúc biệt thự, liền kề luôn cho thấy tiềm năng về dài hạn, tuy nhiên khó bứt tốc trong ngắn hạn. Vì vậy, phân khúc này hiện chỉ dành cho những nhà đầu tư có dòng tiền mạnh. Nhà đầu tư mới cần thận trọng, tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền, tránh lao vào những cơn “sốt ảo”.

Hưng Nguyên