'Tay to' rục rịch trở lại thị trường nhà đất Đà Nẵng

Báo cáo của DKRA Consulting - Thương hiệu mảng dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn Phát triển (thuộc DKRA Group) cho hay, thị trường bất động sản Đà Nẵng và vùng phụ cận trong quý III/2024 có sự hồi phục dù chưa đồng đều, với các hấp lực tích cực từ chính sách, pháp lý, hạ tầng giao thông…

Nhà đầu tư rục rịch trở lại

Cụ thể, thị trường căn hộ ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023 với 16 dự án triển khai bán hàng, cung ứng ra thị trường khoảng 2.484 căn hộ. Tỷ lệ tiêu thụ sơ cấp ghi nhận đạt khoảng 52% trên tổng nguồn cung, tương đương 1.301 căn.

Lượng giao dịch tập trung ở các dự án mở bán mới hoặc dự án đã bàn giao nhà, có pháp lý rõ ràng, thuận tiện di chuyển về trung tâm. Mặt bằng giá bán không có nhiều biến động so với đầu năm.

Phân khúc đất nền cũng có nhiều chuyển biến tích cực về nguồn cung sơ cấp trong quý III, với khoảng 11 dự án mới được giới thiệu ra thị trường, tương đương 1.039 nền, tăng 27% so với quý liền trước. Mặt bằng giá đất nền sơ cấp chạm ngưỡng 126,4 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 33,2 triệu đồng/m2.

Thị trường nhà đất Đà Nẵng đang hồi phục tuy nhiên thanh khoản ở hầu hết phân khúc chưa thực sự có đột biến.

Những dấu hiệu hồi phục tích cực từ thị trường chung đã kích thích nhà đầu tư cá nhân có dòng tiền dài hạn rục rịch quay trở lại các khu vực tiềm năng tại Đà Nẵng sau thời gian dài nghe ngóng.

Anh Trần Xuân Lâm, một “tay to” chuyên đất nền tại Đà Nẵng, cho biết anh đang sở hữu 5 nền đất trị giá trên 10 tỷ đồng và vẫn đang muốn gom thêm. Cuối tháng 8 vừa qua, anh xuống tiền bắt đáy một nền đất 200 m2, giá 3,1 tỷ đồng nằm trên đường Nguyễn Văn Linh (quận Hải Châu).

Theo anh Lâm, so với thời đỉnh sốt năm 2022, giá đất quanh khu vực này đã giảm trên dưới 20%. Lô đất anh vừa mua từng được rao 4,1 tỷ đồng, giá mua vào của chủ cũ năm 2019 khoảng 2,8 tỷ đồng.

Có thể thấy, trong bối cảnh thị trường gặp khó, giá đất giảm cả trăm triệu đồng/lô đang tạo áp lực lớn lên các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, song cũng trở thành cơ hội cho nhiều “tay chơi” có tiềm lực mạnh. Không ít nhà đầu tư có tiền mặt đang rục rịch xuống tiền gom đất giá tốt.

Như trường hợp của anh Giang, một tay buôn chuyên đất nền, sau gần 3 tháng đi khắp nhiều tỉnh ven đô, đến đầu tháng 9, anh quay lại Đà Nẵng, với tiền mặt khoảng 5 tỷ đồng vừa đáo hạn ngân hàng.

Các khu vực Hòa Vang, Ngũ Hành Sơn và Cẩm Lệ được nhà đầu tư gốc Hà Nội dồn trọng tâm, bởi theo anh, đây là những địa điểm từng sốt đất, nhiều nhà đầu tư trước đu đỉnh nay buộc phải bán cắt lỗ.

“Ở Cẩm Lệ, nhiều khu vực đất nền phân lô đang giảm 500 - 700 triệu đồng/lô so với thời đỉnh sốt. Giá phổ biến cho các lô đất có đường lớn hai ô tô tránh nhau vào khoảng trên dưới 3 tỷ đồng, một số nhà đầu tư có nhu cầu thoát hàng giảm còn 2,5 - 2,8 tỷ đồng/lô”, anh Giang chia sẻ với VnBusiness.

Thanh khoản vẫn khó đột biến

Rõ ràng, thị trường nhà đất Đà Nẵng đang vực dậy từ đáy, các nhà đầu tư cá nhân với dòng tiền mặt từ 4-10 tỷ đồng cũng bắt đầu rục rịch quay trở lại “săn” hàng. Tuy nhiên, bất chấp mức độ quan tâm được cải thiện, thanh khoản thực tế tại đa số các khu vực chưa thực sự khởi sắc.

Anh Huỳnh Bá Phú, môi giới được mệnh danh là “thổ địa” tại Hòa Vang, cho hay, đất nền trong khu vực này bắt đầu tăng giá từ năm 2019, khi có thông tin Đà Nẵng phấn đấu đưa huyện thành thị xã vào năm 2025, nhưng bị đứt mạch tăng bởi đại dịch Covid-19.

Khi dịch được kiểm soát, các hoạt động kinh tế - xã hội của TP. Đà Nẵng trở lại bình thường, giao dịch đất đai tại Hòa Vang tiếp tục chu kỳ tăng nhiệt. Đặc biệt, vào cuối quý I, đầu quý II/2022 đã đạt đỉnh.

Tuy nhiên, sau thời gian nhảy múa, cùng với cuộc khủng hoảng của thị trường chung, thị trường đất nền Hòa Vang bắt đầu rơi vào cảnh đìu hiu trong hơn 1 năm qua. Cò đất rời đi, nhiều nhà đầu tư "lên chuyến tàu cuối", chưa kịp thoát hàng, nay đối diện nguy cơ "chết trên đống tài sản".

Kể từ đầu năm 2024, ngoại trừ thời điểm sau Tết Nguyên đán có một đợt sóng nhẹ, nhà đất một số khu vực tăng 10-20%, hiện tại tình hình chung vẫn khá ảm đạm. Tuy nhiên, anh Phú kỳ vọng sắp tới, khi phân lô bán nền bị hạn chế, các sản phẩm đất nền hiện hữu sẽ cải thiện được khả năng thanh khoản và giá.

“Tâm lý của nhà đầu tư đã phần nào được cải thiện, nhưng sự thận trọng đang được đề cao. Thanh khoản cuối năm chắc chắn sẽ tốt hơn, nhưng để kỳ vọng có sốt thì khá khó”, anh Phú nói.

Kết quả thăm dò của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng đánh giá thị trường nhà đất Đà Nẵng sẽ có nhiều gam màu sáng trong các tháng cuối năm, tuy nhiên sẽ không nhiều cơ hội tạo ra đột biến.

Đơn cử, theo DKRA Consulting, nguồn cung mới phân khúc đất nền Đà Nẵng và vùng phụ cận quý III/2024 tăng nhẹ so với quý trước, dao động trong khoảng 250 - 350 nền, tập trung chủ yếu tại Quảng Nam và Đà Nẵng. Riêng sức cầu dự kiến tăng nhẹ vào thời điểm cuối năm, tuy nhiên vẫn duy trì mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong quý III/2024 mức tương đương quý II/2024. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động hoặc chỉ tăng nhẹ trước áp lực chi phí đầu vào, các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ ân hạn gốc lãi vay ngân hàng…

Cuối năm, lực cầu căn hộ có thể cải thiện nhưng khó có đột biến trong ngắn hạn, tập trung chủ yếu tại những dự án có pháp lý hoàn thiện, tiến độ thi công đảm bảo và có giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn. Mặt bằng giá sơ cấp ổn định, các chính sách ưu đãi, chiết khấu khi thanh toán sớm vẫn được áp dụng.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới thời điểm cuối năm có khả năng tiếp tục vắng bóng do các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng, đồng thời thanh khoản vẫn còn khó khăn. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và không có biến động nhiều.

Những diễn biến từ thực tế đòi hỏi các nhà đầu tư cần thận trọng khi rót tiền, nới thời gian kỳ vọng lên 3-5 năm. Để giảm thiểu rủi ro, theo chuyên gia, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố. Thứ nhất là đầu tư các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Thứ ba, phải "săn" các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu.

Nhật Minh