Sự khác biệt trong bức tranh mặt bằng bán lẻ giữa Hà Nội và TP.HCM

Ảnh: Bình Minh.

Khảo sát mới của Savills trên 600 giao dịch bán lẻ trong năm 2024 tại TP.HCM cho thấy, khách thuê F&B dẫn đầu, chiếm gần một phần ba diện tích thuê mới, tiếp theo là khách thuê thời trang với 24% thị phần và giải trí với 17% thị phần.

Theo Savills, sự quan tâm từ phía người tiêu dùng đối với các ngành hàng thiết yếu đồng thời là động lực cho các nhãn hàng tiếp tục mở rộng, khiến công suất năm 2024 của mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM tăng 2 điểm %, đạt 93% sau khi các khách thuê lớn như Poseidon, Galaxy Cinema, Muji, Uniqlo và Nitori mở rộng mặt bằng. Tại Hà Nội, các tập đoàn bán lẻ quốc tế như Lotte Group và Central Retail tiếp tục mở rộng sự hiện diện trong năm 2025.

Tuy nhiên, trước sự sôi động về nguồn cầu, thị trường đang gặp áp lực về nguồn cung chất lượng cao hạn chế, trong khi mặt bằng nhà phố lại mất dần ưu thế đối với các thương hiệu bán lẻ, đặc biệt là các thương hiệu nước ngoài.

Về diễn biến, thị trường Hà Nội và TP.HCM cho thấy hai bức tranh khác biệt. Trong khi nguồn cung tại TP.HCM, đặc biệt là nguồn cung chất lượng, vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu lớn từ các nhãn hàng thì tại thị trường Hà Nội, nhu cầu tiếp tục được ghi nhận và nguồn cung tương lai dự kiến sẽ là động lực để các hoạt động cho thuê trở nên sôi động hơn.

Nguồn cung tại thị trường TP.HCM đang phát triển khá chậm so với nhu cầu. Trong năm 2025, thị trường sẽ đón nhận thêm hai dự án mới là Marina Central Tower và Lancaster Legacy tại khu vực trung tâm. Tuy nhiên, với thị trường rộng lớn như TP.HCM đi kèm nhu cầu từ các nhãn hàng luôn ở mức cao thì lượng nguồn cung này vẫn rất khiêm tốn và chưa thực sự đủ sức đến mang tới biến động đáng kể nào đối với thị trường.

Xu hướng hạn chế về nguồn cung tại TP.HCM dự kiến sẽ còn tiếp tục trong 03 năm tới. Do đó, cạnh tranh về mặt bằng cho thuê, đặc biệt là mặt bằng chất lượng cao, sẽ ngày càng gay gắt. Điều này khiến các nhãn hàng gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm kiếm và mở rộng địa điểm kinh doanh mới. Từ góc độ khách thuê, họ buộc phải sáng tạo và linh hoạt hơn trong việc khai thác mặt bằng hiện có nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng, nhất là trong bối cảnh nguồn cung ngày càng khan hiếm.

Bổ sung thêm vào việc cạnh tranh thuê mặt bằng bán lẻ hiện nay là việc các mặt bằng nhà phố cũng không thể đáp ứng được nhu cầu cao từ các nhãn hàng, đặc biệt là các nhãn hàng quốc tế. Yêu cầu của thương hiệu quốc tế thường rất sát sao và khắt khe đối với mặt bằng bán lẻ, không chỉ từ vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng mà còn phải đảm bảo các yếu tố pháp lý như minh bạch về sở hữu, các hạng mục về phòng cháy chữa cháy và giấy phép hoạt động bán lẻ, trong khi các mặt bằng nhà phố thường không đáp ứng được những yêu cầu này.

Tương tự như TP.HCM, thị trường Hà Nội cũng cho thấy chuyển biến tích cực trong vòng 03 năm trở lại đây, khi các nhãn hàng đã có mặt bằng kinh doanh tốt tại TP.HCM bắt đầu chuyển hướng mở rộng tại thị trường Hà Nội. Sự thành công của Lotte Mall Westlake đã mang lại những tín hiệu tích cực và là động lực để các nhãn hàng tham gia sâu hơn vào thị trường Hà Nội cũng như các chủ đầu tư mang tới nguồn cung chất lượng hơn.

Cùng câu chuyện về mặt bằng nhà phố tại TP.HCM, các mặt bằng nhà phố tại Hà Nội cũng đang mất dần “ưu thế”. Các mặt bằng mặt phố hiện tại tại Hà Nội đang bị đẩy giá thuê lên cao. Cộng thêm tiến độ thanh toán tiền thuê tương đối khắt khe, phần lớn bởi kỳ vọng giá thuê từ chủ nhà kèm các điều khoản thanh toán lên tới 6 tháng, thậm chí thanh toán theo năm. Điều này gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp, đặc biệt những ngành cần tối ưu quá dòng vốn lưu động trong hoạt động kinh doanh. Bên cạnh đó, khách thuê quốc tế cần đảm bảo tính minh bạch về pháp lý, chất lượng xây dựng, công năng hoạt động trong khi mặt bằng nhà phố rất ít có thể đáp ứng được các yêu cầu trên.

Theo Savills, xu hướng này có thể nhìn thấy rõ ràng đối với các dịch vụ ăn uống. Trước đây các nhãn hàng F&B thường chuộng kinh doanh tại mặt phố lớn, nhưng hiện tại để tối ưu hóa dòng vốn lưu động nhằm cải tổ hoạt động kinh doanh, các nhãn hàng này đã lựa chọn trung tâm thương mại bởi có thể linh động trong thanh toán hơn, thậm chí có thể cân nhắc tới mô hình chia sẻ doanh thu.

Về triển vọng, Savills cho rằng, xu hướng dịch chuyển ra Hà Nội trong thời gian tới không chỉ tới từ phía các nhãn hàng mà còn có sự tham gia của các chủ đầu tư từ TP.HCM mở rộng mặt bằng tại thủ đô.

Đơn cử như Keppel, sau thành công của dự án Saigon Center thì Keppel sẽ mở rộng hoạt động tại thị trường Hà Nội với dự án Hanoi Centre được Keppel thuê toàn bộ và chịu trách nhiệm quản lý, vận hành và khai thác. Hay Thiso Mall, sau thành công của 03 dự án tại TP.HCM cũng sẽ có thêm dự án tại Hà Nội được ra mắt vào năm 2026.

Đến cuối năm 2025, thị trường bán lẻ Hà Nội sẽ mở rộng với 140.700 m2 từ bốn trung tâm mua sắm và ba khối đế bán lẻ. Trong giai đoạn 2026 – 2027, nguồn cung tiếp tục tăng thêm 174.100 m2 cho thuê đến từ bảy dự án.

Bình Minh