Sốt đất, thật hay ảo?

Thị trường BĐS biến động mạnh nhưng không phải sốt đất

Những ngày gần đây, thị trường BĐS xôn xao vì giá đất tăng trước các thông tin liên quan đến quy hoạch, sáp nhập các tỉnh, thành. Đặc biệt trong phiên họp sáng ngày 11/3, Thường vụ Quốc hội cho biết Kỳ họp tháng 5 sẽ quyết định việc này, đồng thời bỏ cấp huyện, đẩy nhanh sáp nhập xã để tinh gọn bộ máy. Thông tin mới ngay lập tức đã tạo ra biến động lớn trên thị trường BĐS, không chỉ nhà đầu tư kỳ vọng về một đợt tăng giá mạnh mẽ, mà thực tế giá nhà đất tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước cũng đã có những “lời rao” tăng giá rõ rệt.

Nhà đầu tư tìm hiểu một dự án tại thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Ảnh: Phạm Hùng

Tại một số địa phương dự kiến sẽ sáp nhập, giá đất nền, đất thổ cư đã tăng từ 5 - 15%, thậm chí một số nơi tăng từ 20 - 30% chỉ trong vài tuần. Ghi nhận tại thị trường phía Bắc, các tỉnh giáp ranh Hà Nội như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Thái Bình, Hà Nam... "cò đất" đang tung tin tràn lan trên mạng xã hội rằng sau sáp nhập giá đất sẽ tăng "phi mã", các trung tâm môi giới BĐS mọc lên như nấm, liên tục bận rộn đón khách. Điển hình là giá đất tại TP Việt Trì (Phú Thọ) có dấu hiệu bị đẩy tăng 20 - 30%, nguyên nhân chính xuất phát từ tin đồn sáp nhập tỉnh Phú Thọ, Vĩnh Phúc và Hòa Bình với trụ sở hành chính dự kiến đặt tại Phú Thọ.

Thị trường BĐS phía Nam cũng rộn ràng không kém, người mua bắt đầu "sốt sắng" trước thông tin Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và Đồng Nai khả năng cao sẽ sáp nhập với TP Hồ Chí Minh. Một cuộc săn lùng nhà đất đang diễn ra mạnh mẽ tại 3 địa phương này, vì nhà đầu tư tin rằng, sau sáp nhập giá đất sẽ tăng chóng mặt.

Anh Lê Tuấn Minh (Hà Nội) cho biết, đang tìm mua đất tại TP Việt Trì (Phú Thọ) với kỳ vọng có thể chốt lời sau khi có thông tin chính thức về việc sáp nhập tỉnh thành, nhưng nhiều chủ đất gần khu hành chính không muốn bán vì bản thân họ cũng muốn giữ đất chờ thời: “Có những lô đất thời điểm cuối năm 2024 chỉ khoảng 2 tỷ đồng, nay tôi đồng ý trả 3 - 3,5 tỷ đồng vẫn không mua được” - Anh Lê Tuấn Minh nói.

Với nhiều năm kinh nghiệm làm môi giới nhà đất, anh Lê Tuấn Dưỡng (Đồng Nai) chắc nịch rằng: “Thị trường BĐS đang rơi vào cơn “sốt ảo” về giá đất khi triển khai chủ trương sáp nhập tỉnh, nhà đầu tư cần cẩn trọng kẻo “chơi dao đứt tay””. Trong khi đó, các chuyên gia cũng cho rằng, việc thay đổi địa giới hành chính không chỉ là câu chuyện hành chính, mà còn là bài toán của thị trường BĐS. Bởi khi địa giới thay đổi, quy hoạch thay đổi, hạ tầng đổi mới… giá đất cũng thay đổi theo. Tuy nhiên, hiện tượng tăng giá đất thời gian gần đây chỉ là phản ứng tâm lý ngắn hạn, nhà đầu tư chạy đua theo đám đông có thể dẫn đến rủi ro lớn…

Không tỉnh táo dễ ngậm “quả đắng”

Khẳng định cơn sốt đất dựa trên tin đồn thường là những hiện tượng ngắn hạn, bất ổn và thiếu bền vững, TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh, chính sách sáp nhập tỉnh có thể tạo ra các tác động lớn đến thị trường BĐS, thúc đẩy giá nhà đất tăng. Song tác động cụ thể còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm quy hoạch, đầu tư hạ tầng, tình hình kinh tế… “Trong bối cảnh thị trường BĐS đang phục hồi, gần như không thể tạo ra một cơn sốt đất thật sự. Vì vậy, nếu nhà đầu tư chạy theo đám đông thì nguy cơ "mắc kẹt" là rất cao. Chưa kể, khi giá đất tăng quá cao so với giá trị thực tế còn có thể dẫn đến hiện tượng bong bóng BĐS, khiến thị trường “vỡ” nguy cơ thua lỗ” - TS Đinh Thế Hiển phân tích.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Phan Dũng Khánh nhận định, đề án sáp nhập tỉnh không chỉ tạo ra cơ hội, mà còn tiềm ẩn những thách thức và rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân. “Việc sáp nhập tỉnh là một quá trình phức tạp, trong khi thị trường BĐS luôn biến động. Trên thực tế, phân khúc đất nền mua đi bán lại, lướt sóng kiếm lời khó trở lại thời hoàng kim. Do đó, khi quyết định đầu tư thời điểm này, người dân cần tính toán kỹ lưỡng khả năng tài chính, đồng thời nới thời gian kỳ vọng lên 3 - 5 năm, vừa có thể tận dụng tốt các cơ hội và giảm thiểu rủi ro trong giai đoạn này” - chuyên gia Phan Dũng Khánh nói và nhấn mạnh, câu chuyện đầu tư theo xu hướng sáp nhập tỉnh, thành đã từng xảy ra trước đây, đó chính là bài học lịch sử mà nhà đầu tư có thể xem xét.

Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, thay vì chỉ kỳ vọng vào việc sáp nhập, nhà đầu tư nên chú trọng nghiên cứu kỹ lưỡng quy hoạch, xem xét tính pháp lý của đất trước khi xuống tiền. Vì theo chuyên gia này, mặc dù sáp nhập tỉnh, thành là một chủ trương lớn, mang lại nhiều thay đổi về hành chính, hạ tầng, kinh tế và thị trường BĐS. Song cơ hội đầu tư càng lớn thì rủi ro càng nhiều, nhà đầu tư nên tỉnh táo, thận trọng, chọn lọc thông tin và có chiến lược dài hạn.

Ở một góc nhìn khác, luật sư Lê Thu Thảo (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) nhìn nhận, đến thời điểm hiện tại, thông tin danh sách về sáp nhập tỉnh nào vào tỉnh chưa được cơ quan có thẩm quyền quyết định thông qua. Do đó, các nhà đầu tư cần hết sức thận trọng và không để tâm lý đám đông chi phối quyết định đầu tư của mình. Hơn nữa, giá BĐS tăng trong ngắn hạn không đồng nghĩa với sự tăng trưởng bền vững, mọi quyết định đầu tư cảm tính sẽ đều nguy cơ dẫn đến thiệt hại tài chính.

Luật sư Lê Thu Thảo cũng lưu ý, trong bất kỳ phi vụ đầu tư nào thì yếu tố pháp lý vững chắc vẫn là điều kiện tiên quyết. Hơn nữa yếu tố sáp nhập hay quy hoạch không hoàn toàn chi phối được sức cầu của toàn thị trường BĐS mà phải được cộng hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau. Đồng thời, luật sư Lê Thu Thảo bày tỏ lo lắng, thị trường BĐS đang dần phục hồi phải chịu tác động tiêu cực khi một số môi giới đang lợi dụng tin đồn sáp nhập để thổi phồng giá trị BĐS, tạo ra hiện tượng “sốt ảo” trên diện rộng.

“Đối diện với các thông tin sáp nhập tỉnh, thành hiện chỉ là những thông tin chưa rõ ràng và có thể thay đổi bất cứ lúc nào, nhà đầu tư cần giữ cái đầu lạnh, tỉnh táo, không chạy theo các cơn sốt đất, lao theo tâm lý đám đông. Sự tỉnh táo giúp nhà đầu tư lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, ưu tiên sản phẩm có giá trị thực và pháp lý an toàn” - luật sư Lê Thu Thảo nói.

Tiểu Thúy