Đất Nhơn Trạch tăng giá bất thường

"Hàng đất nền ngộp giờ không còn, thậm chí hàng để bán còn không có, giá tăng theo từng ngày", đây là chia sẻ của anh T.T. - người đang môi giới đất nền dự án HUD và Xây dựng Hà Nội (XDHN) tại Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Anh T. cho biết từ cuối năm ngoái đến nay, giá đất nền tại 2 dự án này đã tăng khoảng 45-50%. Còn nếu tính từ tháng 7/2023, mức tăng thậm chí đã gấp đôi.

Cụ thể, vào giữa năm 2023, một lô đất 100 m2 trên trục đường 12 m ở dự án XDHN có giá khoảng 850 triệu đồng, nhưng hiện tại đã vọt lên 1,8 tỷ đồng, tương đương 18 triệu đồng/m2. Đối với đất nằm trên trục đường 17 m, giá hiện dao động khoảng 22 triệu đồng/m2 ở vị trí đẹp, còn những vị trí kém hấp dẫn hơn sẽ có giá thấp hơn.

Giá đất tăng từng ngày

Đáng chú ý, chỉ trong một tuần qua, nhu cầu khách tìm mua tăng mạnh khiến giá đất tại đây đã nhích thêm 15%. Theo anh T., nguyên nhân chính của đợt tăng giá này chủ yếu do tin đồn Nhơn Trạch có thể sáp nhập vào TP.HCM, cùng với sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông như dự án Vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành, sân bay Long Thành, cầu Nhơn Trạch...

"Tiềm năng lớn như vậy, trong khi giá đất tại dự án này lại chìm nghỉm suốt nhiều năm qua, chỉ mười mấy triệu đồng/m2, nên nhà đầu tư họ thấy còn tiềm năng họ đổ vào tìm mua", người này phân tích và nhấn mạnh giá đất ở đây đang lên từng ngày.

Anh T. ví dụ một lô đất 170 m2 tại dự án XDHN vừa chốt xong vào buổi sáng với giá gần 2,6 tỷ đồng (tương đương 15,2 triệu đồng/m2), nhưng đến khi khách đặt cọc, chủ đất đã nâng giá lên 16 triệu đồng/m2.

Tương tự, một lô đất được rao bán vào buổi sáng với giá 2,1 tỷ đồng, đến trưa đã tăng lên 2,2 tỷ đồng, và đến chiều vọt lên 2,35 tỷ đồng. "Càng nhiều môi giới liên hệ, chủ đất càng đẩy giá lên vì nghĩ thị trường đang sốt", anh T. chia sẻ.

Dự án XDHN và dự án HUD được môi giới dán dọc khắp các nẻo đường trong dự án. Ảnh: Quỳnh Danh.

Cũng theo anh T., thị trường hiện tại không có hàng để bán. "Chủ đất giữ hàng chờ giá tăng, ai trả được giá tốt thì bán, không thì tiếp tục giữ. Ngay cả nhà phố tại dự án HUD đã có sổ đỏ cũng không ngoại lệ. Cách đây một năm, giá khoảng 30 triệu đồng/m2, nhưng nay đã tăng lên 45-47 triệu đồng/m2. Chỉ một tháng trước, mức giá này mới khoảng 43 triệu đồng/m2", anh T. cho biết.

Dù giá tăng nhanh, theo anh T., mỗi ngày công ty anh vẫn chốt giao dịch thành công hơn chục lô đất, đồng thời nhận được rất nhiều yêu cầu từ khách hàng.

Xu hướng tăng giá không chỉ diễn ra tại dự án của HUD hay XDHN mà còn lan sang các dự án khác như Rich Land của chủ đầu tư Kim Oanh. "Hiện, rất khó tìm được lô đất nào dưới 3 tỷ đồng tại dự án này", chị M., một môi giới ở đây cho biết.

Theo lời chị, các giao dịch tại dự án đang diễn ra liên tục và dự kiến giá còn tăng tiếp. "Nhiều trường hợp sáng vừa đặt cọc, đến chiều đã có người mua lại với mức chênh lệch 100-200 triệu đồng. Nếu chần chừ, sau này muốn mua lại cũng khó tìm được giá như hiện tại", chị M. nhấn mạnh.

Trong khi đó, đối với đất nền trong dân, ông S.T. - một môi giới địa phương - cho biết giá đất tại khu vực này mới chỉ bắt đầu nhích lên và vẫn còn những lô đất có mức giá hấp dẫn. Ông khuyến nghị nhà đầu tư nên tranh thủ mua vào thời điểm này để đón đầu làn sóng tăng giá do hạ tầng phát triển và thông tin sáp nhập.

Môi giới này giới thiệu một lô đất rộng 5x37 m nằm trong hẻm ở xã Long Thọ, huyện Nhơn Trạch, đang được chào bán với giá 2,2 tỷ đồng. Trong khi đó, một lô đất khác có diện tích 5x20 m, nằm sâu trong hẻm, cũng đã được rao giá lên tới 2 tỷ đồng.

Lô đất nằm trong hẻm ở xã Long Thọ, huyện Nhơn Trạch đang được môi giới treo giá 2,2 tỷ đồng. Ảnh: Quỳnh Danh.

Nhơn Trạch là "game" đầu cơ

"Sốt" đất, giá tăng từng ngày, chia sẻ với Tri Thức - Znews, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA - xác nhận mức tăng 45-50% so với cuối năm ngoái là có thật, thậm chí nhiều dự án tăng đến 10-20% chỉ trong hai tuần gần đây.

Ông nhận định đợt tăng giá lần này "dữ dội hơn cả giai đoạn sốt 2018-2019", khi loạt thông tin về các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Đồng Nai, sân bay Long Thành, cầu Nhơn Trạch đang được đẩy nhanh tiến độ.

Bên cạnh đó, "tin đồn bom tấn" về việc Nhơn Trạch có thể sáp nhập vào TP.HCM đã kích thích làn sóng thu mua đất, khiến giá liên tục tăng.

Ngoài yếu tố hạ tầng, ông Thắng cho rằng tâm lý FOMO (Fear of Missing Out - sợ bỏ lỡ cơ hội) trong giới đầu tư cá nhân đã góp phần đẩy thị trường lên cao hơn.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam - lại cho rằng giá đất nền tại Nhơn Trạch trong quý I/2025 chỉ tăng trung bình khoảng 10% so với quý IV/2024, tiếp nối mức tăng 20% của quý trước. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng tăng giá,

"Nhiều nơi chỉ mới trở lại mức đỉnh của năm 2022. Đợt tăng giá lần này mang nặng yếu tố tâm lý, được kích thích bởi những nhóm đầu cơ và cò đất có sẵn hàng, hơn là phản ánh giá trị thực của bất động sản", ông nhấn mạnh.

Chuyên gia nhận định đợt tăng giá đất ở Nhơn Trạch lần này mang nặng yếu tố tâm lý, hơn là phản ánh giả trị thật của bất động sản. Ảnh: Quỳnh Danh.

Dù vậy, đại diện Batdongsan.com.vn cho biết so với các khu vực khác cũng được đồn sáp nhập vào TP.HCM như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, Nhơn Trạch đang là điểm nóng thu hút sự quan tâm lớn nhất. Lượng tìm kiếm bất động sản tại đây đã tăng hơn 40% chỉ trong một tuần, trong khi mức tăng của các huyện thuộc Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ dao động trong khoảng 5-26%.

Cả hai chuyên gia đều nhận định những "cá mập" đã âm thầm gom đất Nhơn Trạch từ trước Tết, còn hiện nay, các nhà đầu tư cá nhân mới bắt đầu lao vào thị trường.

"Nhơn Trạch là thị trường mang tính game đầu cơ nhiều hơn là đầu tư dài hạn thực sự. Những ai biết cách vào - ra đúng thời điểm sẽ thắng, còn những người mắc kẹt lại mới là những người chịu thiệt hại nặng nề nhất", ông Thắng nói

Ông Thắng nhấn mạnh Nhơn Trạch từng trải qua nhiều cơn "sốt" đất, nhưng cũng là nơi lưu giữ những "nỗi đau 10 năm" của những nhà đầu tư mua đỉnh và bị kẹt vốn.

Về phân khúc đất nền trong khu dân cư, ông Thắng cho biết những lô đất nằm trên trục đường lớn cũng ghi nhận mức tăng giá, nhưng tốc độ không khốc liệt như đất nền dự án. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng khi đầu tư vào đất dân, nhà đầu tư cần có kinh nghiệm để tránh rủi ro liên quan đến quy hoạch.

Ở góc nhìn dài hạn, ông Tuấn cho rằng Nhơn Trạch vẫn có tiềm năng nhờ vị trí gần TP.HCM và hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng. "Tuy nhiên, nếu không đi kèm các yếu tố như công việc, dân cư, dịch vụ, thì việc thay đổi tên gọi hành chính sẽ không tạo ra giá trị bền vững", ông Tuấn nói thêm.

Cả hai chuyên gia đều thống nhất nếu giá đất tiếp tục bị đẩy lên quá nhanh, vượt qua khả năng hấp thụ của người mua ở thực, kịch bản "vỡ bong bóng" như những giai đoạn trước là điều hoàn toàn có thể xảy ra tại Nhơn Trạch.

Liên Phạm - Quỳnh Danh