Quỹ dự phòng nhà ở 1,5 nghìn tỷ USD trở thành 'cứu tinh' cho người mua nhà Trung Quốc

Ảnh minh họa - Ảnh: Bloombreg

Người mua nhà Trung Quốc đang sử dụng quỹ dự phòng nhà ở - một chương trình tiết kiệm của Chính phủ - như một lựa chọn thay thế hiệu quả cho các khoản vay thế chấp mua nhà tại ngân hàng.

Có quy mô 10,9 nghìn tỷ nhân dân tệ (tương đương 1,5 nghìn tỷ USD), quỹ dự phòng nhà ở này thường được sử dụng để hỗ trợ người dân mua nhà. Vai trò của quỹ này càng trở nên quan trọng trong bối cảnh các ngân hàng tại Trung Quốc ngày càng thận trọng hơn với việc cho vay mua nhà do lợi nhuận sụt giảm. Trong năm ngoái, dư nợ cho vay mua nhà của quỹ này là 8,1 nghìn tỷ nhân dân tệ, vượt qua con số của các nhà băng tại Trung Quốc.

“Đây là chính sách hàng đầu trong số các chính sách được sử dụng để hỗ trợ thị trường nhà ở”, ông Chen Wenjing, giám đốc nghiên cứu tại công ty China Index Holdings Ltd., nhận xét với hãng tin Bloomberg. “Thị trường nhà ở đã chịu áp lực kéo dài và chính quyền nhiều địa phương đã tận dụng chính sách này để giảm gánh nặng thế chấp”.

Mô hình tiết kiệm dự phòng nhà ở trên được Trung Quốc học hỏi từ Singapore khoảng 3 thập kỷ trước, theo đó yêu cầu người lao động và người sử dụng lao động đóng góp vào quỹ hàng tháng. Đổi lại, quỹ này sau đó có thể cung cấp cho họ các khoản vay thế chấp mua nhà với lãi suất thấp hơn so với ngân hàng.

Vai trò của quỹ này ngày càng quan trọng trong bối cảnh các ngân hàng đang chật với biên lợi nhuận thấp, tăng trưởng lợi nhuận suy giảm và nợ xấu gia tăng. Việc nới lỏng chính sách tín dụng cho vay mua nhà là một động thái quan trọng với sự phục hồi của thị trường nhà ở Trung Quốc trong bối cảnh khủng hoảng kéo dài nhiều năm.

Theo nhà phân tích Kristy Hung của công ty Bloomberg Intelligence, 100 công ty phát triển bất động sản hàng đầu của Trung Quốc được dự báo sẽ chứng kiến doanh thu theo hợp đồng giảm ít nhất 10% trong năm nay, xuống còn khoảng 3,4 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm hơn 30% so với mức đỉnh năm 2020.

Trong tháng 5, doanh thu nhà ở tại nước này tiếp tục sụt giảm. Country Garden, tập đoàn bất động sản hàng đầu Trung Quốc, ghi nhận doanh thu tháng 5 giảm 28%. Điều này phản ánh mối lo ngại của người mua nhà về tình hình tài chính của công ty cũng như thị trường bất động sản nói chung.

Trước đây, quỹ dự phòng nhà ở nói trên thường ít được sử dụng hiệu quả do có nhiều hạn chế. Khi mua nhà, những người thuộc tầng lớp trung lưu ở Trung Quốc thường kết hợp các khoản vay thế chấp khác nhau: Một phần lớn vay từ ngân hàng với lãi suất cao hơn và một phần nhỏ hơn và lãi suất thấp hơn từ quỹ dự phòng nhà ở.

Tuy nhiên, số tiền mà họ có thể vay từ quỹ dự phòng bị giới hạn và giới hạn này được xác định bởi nhiều yếu tố, bao gồm số tiền mà họ đã đóng góp vào quỹ và tình trạng hôn nhân của họ. Họ cũng có thể bị hạn chế trả tiền đặt cọc bằng tiền vay từ quỹ này.

Từ năm ngoái, nhiều thành phố tại Trung Quốc đã bắt đầu nới lỏng quy định cho vay mua nhà từ quỹ dự phòng nhà ở. Năm nay, ít nhất 50 thành phố và đô thị đã nới lỏng điều kiện cho vay, bao gồm tăng số tiền được vay theo dữ liệu từ China Index Holdings.

Gần đây, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) đã giảm lãi suất cho các khoản vay thế chấp của quỹ dự phòng. Theo đó, lãi suất khi vay từ quỹ này hiện thấp hơn 0,9 phần trăm so với lãi suất cho vay thế chấp mua nhà của ngân hàng.

Hoạt động cho vay của quỹ cũng tăng lên. Tại Bắc Kinh, 33% khoản vay thế chấp mua nhà trong năm ngoái là từ quỹ dự phòng nhà ở, cao hơn so với mức 29,4% năm 2020 - thời điểm trước khi khủng hoảng bất động sản nổ ra.

Tuy nhiên, theo nhà phân tích bất động sản Liu Jieqi của ngân hàng UOB ở Hồng Kông, dù đợt giảm lãi suất gần đây giúp chi phí đi vay của người mua nhà giảm khoảng 3%, nhưng đây chỉ là mức giảm khá ít ỏi và khó có thể thúc đẩy doanh số tăng mạnh.

“Điều này cho thấy nỗ lực của chính phủ. Nhưng sau cùng thì để mang lại sự phục hồi toàn diện trên thị trường bất động sản thì cần thực thi hiệu quả các chính sách và nâng cao triển vọng kinh tế”, vị chuyên gia nhận định.

Ở thời điểm này, quỹ dự phòng nhà ở đang ít nhiều giúp lấp đầy khoảng trống tín dụng mà hệ thống ngân hàng để lại sau khi cắt giảm cho vay do lo ngại lợi nhuận sa sút và nợ xấu gia tăng. Dư nợ cho vay mua nhà của quỹ này đã tăng 3,4% trong năm 2024, trong khi dư nợ cho vay mua nhà của hệ thống ngân hàng giảm 1,3%.

Không giống các ngân hàng, quỹ dự phòng có nguồn tài chính dồi dào và ổn định để cho vay nhiều hơn. Với sự đóng góp từ gần 180 triệu người sử dụng lao động và người lao động trên cả nước, tính đến năm 2024, quỹ này có quy mô 10,9 nghìn tỷ nhân dân tệ.

Nhà nghiên cứu khoa học máy tính Eli Zhang là một người mua trẻ điển hình được hưởng lợi từ quỹ này. Người phụ nữ 30 tuổi này đã mua một căn nhà rộng 65 m2 ở vùng ngoại ô Bắc Kinh vào năm 2023. Từ đó đến nay, Zhang đã vay tiền từ quỹ dự phòng nhà ở hàng tháng để trả một phần khoản vay thế chấp 550.000 USD của mình.

“Các khoản vay từ quỹ dự phòng có lãi suất ngày càng thấp hơn”, Zhang chia sẻ. “Nhờ quỹ này, khoản vay thế chấp mua nhà của tôi có mức chi phí khá hợp lý”. Hiện tại, Shang đang trả mức lãi suất khoảng 2,85% cho khoản vay từ quỹ dự phòng.

Đức Anh