Quan ngại tình trạng giá bất động sản 'leo thang'

Giá BĐS nhà ở có xu hướng tăng lên. Ảnh minh họa: S.T

Thị trường đang phục hồi song vẫn còn nhiều thách thức

Chia sẻ tại Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường BĐS mới diễn ra, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, năm 2024 thị trường BĐS dù còn nhiều khó khăn nhưng về cuối năm đã có sự phục hồi tích cực nhờ sự ổn định của nền kinh tế; hoạt động tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án BĐS của các Bộ, ngành, địa phương. Cùng với đó là nỗ lực của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, doanh nghiệp, trong đó Bộ Xây dựng là cơ quan thường trực đã đã xử lý cơ bản 188 kiến nghị liên quan đến 203 dự án.

Đặc biệt, 3 bộ luật quan trọng là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8, không chỉ giúp hoàn thiện hành lang pháp lý mà còn tạo sự minh bạch hơn cho hoạt động của thị trường BĐS. Theo đó, thị trường đã cơ bản ổn định, nguồn cung đã có phần cải thiện, các phân khúc có dấu hiệu tăng trưởng tích cực.

Cụ thể, trong 3 quý đầu năm, cả nước triển khai được 2.254 dự án với tổng số 1,2 triệu căn hộ, lô, đất nền. Đối với nhà ở xã hội, có 622 dự án đã và đang triển khai với quy mô khoảng 565.177 căn. Về lượng giao dịch, thị trường ghi nhận có khoảng hơn 30.580 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Về mặt bằng giá, giá bán một số loại hình BĐS có xu hướng tăng khá cao cục bộ tại một số địa phương, khu vực; mặt bằng giá nhìn chung tăng khoảng 25%/năm…

Bên cạnh những chuyển động tích cực, theo ông Hải, thị trường BĐS vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Một trong những vấn đề đáng lo ngại nhất là sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ. Hiện nay, thị trường đang chứng kiến sự gia tăng của các sản phẩm cao cấp, với giá bán trên 50 triệu đồng/m2 chiếm phần lớn, trong khi phân khúc bình dân gần như “vắng bóng”. Cùng với đó, xu hướng tăng giá BĐS nhà ở sẽ gây áp lực lớn đối với khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp.

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá, với những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Chính phủ, các cơ quan chức năng, phân khúc nhà ở, nhất là căn hộ chung cư, đang ghi nhận sự gia tăng nguồn cung. Tuy nhiên, nghịch lý tồn tại khi giá nhà vẫn ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Nếu không có các biện pháp điều chỉnh giá hợp lý và tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, thị trường sẽ đối mặt với nguy cơ dư cung ở phân khúc cao cấp và thiếu hụt nghiêm trọng ở phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân.

“Thị trường BĐS đang ở giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ rất nhạy cảm trước các yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể. Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Song, câu chuyện tăng giá BĐS nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội” - ông Đính nhấn mạnh.

Chia sẻ thêm tồn tại của thị trường BĐS, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia bày tỏ quan ngại về những dự án “đắp chiếu” kéo dài. Ông nhấn mạnh, Hà Nội hiện có gần 1.500 dự án BĐS bị đình trệ, trong khi TP. Hồ Chí Minh có khoảng 2.600 dự án. Tình trạng này không chỉ gây lãng phí nguồn lực mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến nhu cầu nhà ở của người dân cũng như “bộ mặt”, cảnh quan của các đô thị.

Các chuyên gia trao đổi tại Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường BĐS do Tạp chí Diễn đàn doanh nghiệp thuộc Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức ngày 27/11. Ảnh: D.T

Giá bất động sản tăng cao, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường

Trao đổi sâu hơn về vấn đề giá BĐS, ông Hoàng Hải cho biết, giá bán BĐS tăng một phần là do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. Một phần nữa là do thiếu nguồn cung BĐS nhà ở để đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Trong những yếu tố tác động đến giá nhà ở được đại diện Bộ Xây dựng chỉ ra, ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ, trong 7 nhóm chi phí hình thành nên giá của sản phẩm BĐS (theo thống kê của Bộ Xây dựng), giá đất chiếm tỷ trọng lớn nhất, nên khi có sự thay đổi về định giá đất sẽ tạo tâm lý rằng giá đất còn tăng, giá nhà cũng sẽ tăng và điều này dễ bị các cá nhân, tổ chức lợi dụng để đầu cơ, đẩy giá BĐS.

“Có thực tế là khi các địa phương áp dụng bảng giá đất mới (tiệm cận giá thị trường) sẽ tác động trực tiếp vào giá BĐS, dẫn đến nguy cơ giá đất ở một số nơi sẽ bị đẩy lên cao và những dự án hiện đang ở giai đoạn giải phóng mặt bằng, người dân đang đòi mức bồi thường rất cao. Do đó, nếu giá đất không được cải thiện thì giá nhà ở sẽ tiếp tục bị đẩy lên và giao dịch sẽ chậm lại” - ông Đính bày tỏ.

Chia sẻ thêm, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest cho rằng, một trong những nguyên nhân chính khiến giá BĐS tăng cao là do phương pháp định giá đất hiện nay. Có những dự án chỉ chênh 6 tháng về thời điểm định giá, giá đất đã cao gấp đôi. Trong khi đó, giá đất hiện đang chiếm tới 40% giá thành sản phẩm BĐS. Tuy nhiên, nhiều dự án đã hoàn thiện nhưng chưa được định giá đất, nên chưa được mở bán ra thị trường. Nhiều dự án do “tắc” định giá đất, khiến chậm trễ trong khâu đầu tư xây dựng.

“Nghiêm trọng hơn, định giá đất cao khiến giá thành BĐS tại Việt Nam đang cao hơn so với khu vực. Nếu không có sự can thiệp kịp thời từ phía các cơ quan chức năng và hệ thống luật pháp, giá BĐS có thể tiếp tục “leo thang” mà không có điểm dừng. Đến khi giá cả vượt quá mức chấp nhận của thị trường, không còn ai có khả năng mua, các doanh nghiệp BĐS có thể phải đối mặt với nguy cơ sụp đổ” - ông Hiệp nói.

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nhấn mạnh thêm, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập về giá đất, nhất là hiện tượng “hai giá”, làm cơ sở để thực hiện tốt việc đền bù, giải phóng mặt bằng, xác định nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước…

Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê BĐS so với bảng giá đất cũ. Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương có thể tăng từ 2 - 7 lần so với bảng giá đất hiện tại. Đây là vấn đề cần được cơ quan quản lý đặc biệt quan tâm, nhằm tránh tạo ra hiệu ứng tâm lý đẩy giá nhà cao lên.../.

DIỆU THIỆN