Phân khúc bất động sản cho thuê gặp khó

Trong năm 2024, giá bất động sản tại TP.HCM tiếp tục leo thang, kéo theo nhiều thách thức cho cả người mua nhà và nhà đầu tư. Không chỉ vậy, thị trường thuê nhà và mặt bằng kinh doanh cũng chịu tác động từ xu hướng này với mức giá thuê tăng cao và tỉ lệ lấp đầy sụt giảm. Tình hình này không chỉ phản ánh áp lực cung cầu mà còn đặt ra nhiều bài toán khó về khả năng tiếp cận nhà ở và ổn định thị trường.

Giá nhà dự báo tăng trong năm 2025

Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà tại thành phố tiếp tục ghi nhận mức tăng mạnh trong năm 2024. Cụ thể, giá nhà sơ cấp tại 4 dự án cao cấp trên địa bàn đã đạt mức bình quân 9,39 tỉ đồng/căn. Đây chỉ là giá được chủ đầu tư đăng ký với Sở Xây dựng khi lập dự án còn giá bán thực tế còn cao hơn nhiều.

Xu hướng tăng giá này không chỉ xuất hiện trong năm nay mà đã kéo dài từ những năm trước đó. HoREA cho biết giá nhà tăng liên tục là do nguồn cung dự án nhà ở thương mại ít dẫn đến nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại tiếp tục khan hiếm. Mức tăng giá căn hộ chung cư vào khoảng 15-20% trong giai đoạn 2015-2023 và có thể tiếp tục giữ đà này trong năm 2025.

Mức tăng giá căn hộ chung cư tại TP.HCM vào khoảng 15-20% trong giai đoạn 2015-2023. Ảnh: QH

Tình trạng khan hiếm nguồn cung do vướng mắc pháp lý khiến thị trường khó giảm nhiệt. Đồng thời, nhu cầu nhà ở tại TP.HCM vẫn rất lớn, nhất là ở phân khúc trung cấp và bình dân. Tuy nhiên, thực tế lại đang cho thấy 100% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp. Điều này đẩy giá nhà lên cao và khiến người dân có thu nhập trung bình gần như không thể tiếp cận.

Các chuyên gia nhận định để giảm áp lực giá nhà, cần tháo gỡ các rào cản pháp lý, thúc đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án nhà ở thương mại và đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Bên cạnh đó, cần điều chỉnh chính sách tín dụng để hỗ trợ người dân mua nhà, giảm sự phụ thuộc vào các nhà đầu cơ trên thị trường.

Thị trường cho thuê đối mặt áp lực

Không chỉ giá mua nhà tăng, thị trường cho thuê tại TP.HCM cũng ghi nhận nhiều biến động. Theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, giá thuê văn phòng hạng A (cao cấp) tại khu vực trung tâm đạt trung bình 45,5 USD/m2/tháng (tương đương khoảng 1,1 triệu đồng/m2/tháng), giảm nhẹ 1% so với quý trước nhưng vẫn duy trì ở mức cao. Đặc biệt, giá thuê văn phòng hạng A ngoài trung tâm tăng 1% theo quý, cho thấy sự dịch chuyển nhu cầu thuê về các khu vực lân cận.

Giá thuê văn phòng hạng B (trung cấp) đạt mức 26,1 USD/m2/tháng (tương đương khoảng 630.000 đồng/m2/tháng), tăng hơn 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê văn phòng bình quân toàn thị trường vẫn ổn định, ở mức 812.000 đồng/m2/tháng (tương đương 33,37 USD/m2) vẫn tăng 6% theo năm.

Thị trường cho thuê cũng bị áp lực khi giá cho thuê tăng lên. Ảnh: QH

Ông Đỗ Hoàng Dương, chuyên gia bất động sản, lý giải do giá bất động sản tăng kéo theo chi phí đầu tư của các chủ nhà tăng. Điều này khiến họ phải điều chỉnh giá thuê để đảm bảo lợi nhuận. Ngoài ra, nhu cầu thuê nhà tại TP.HCM luôn cao, đặc biệt là các khu vực trung tâm, tạo áp lực lớn lên giá thuê.

Trong khi đó, thị trường nhà phố cho thuê kinh doanh tại trung tâm TP.HCM lại chưa thực sự khởi sắc. Theo Cushman & Wakefield, giá thuê mặt bằng kinh doanh tại đường Đồng Khởi, quận 1, một trong những khu vực đắt đỏ nhất của TP.HCM có mức cho thuê lên tới 8,4 triệu đồng/m2/tháng (tương đương 345 USD/m2), xếp hạng 14 thế giới về độ đắt đỏ. Tuy nhiên, thực tế tại khu vực trung tâm thành phố, tỉ lệ nhà phố kinh doanh chưa cho thuê được vẫn chiếm khoảng 30%.

Theo ông Dương, sự mất cân đối giữa giá thuê và khả năng chi trả của các doanh nghiệp nhỏ, vừa cùng với tỉ lệ lấp đầy thấp là vấn đề cần được quan tâm. Việc cải thiện hạ tầng và truyền thông để thu hút nhà đầu tư cũng là yếu tố quan trọng nhằm duy trì sức hút của thị trường TP.HCM.

Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm

Theo Sở KH&ĐT TP.HCM, trong 10 tháng năm 2024, thành phố có gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản mới đăng ký kinh doanh, giảm 1,2% so với cùng kỳ năm 2023. Tổng vốn đăng ký đạt gần 43.000 tỉ đồng, giảm 17% so với cùng kỳ năm trước.

Không chỉ tại TP.HCM, trên toàn quốc, số lượng doanh nghiệp bất động sản mới cũng giảm mạnh. Theo Tổng cục Thống kê, trong 11 tháng năm 2024, cả nước có 4.240 doanh nghiệp bất động sản đăng ký kinh doanh, giảm 2,6% so với cùng kỳ.

QUANG HUY