Phác họa bức tranh chung cư năm 2025

Giá tăng từng ngày

Thời điểm sốt nóng, giá chung cư tăng theo ngày, theo tuần. (Ảnh minh họa: Hoàng Huy).

Số liệu từ Bộ Xây dựng, giá trung bình chung cư Hà Nội tính đến quý I/2024 đạt 50 - 70 triệu/m2, tăng 38% sau 5 năm. Những dự án 5 - 10 năm tuổi hay nhà tập thể cao tầng cũ cũng bị đẩy giá khá cao. Dự án mới giá tăng 3,3 - 4,2% so với cuối năm 2023.

Tại TP HCM, giá bán căn hộ thứ cấp cũng ghi nhận xu hướng tăng mạnh ở một số quận, huyện như quận 7, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận.

Sang quý II, giá căn hộ ở Hà Nội và TP HCM tiếp tục tăng 5 - 6,5% theo quý và 25% theo năm, không chỉ ở những dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ. Xu hướng này có dấu hiệu chững lại vào cuối quý do giá đã neo ở ngưỡng cao và tâm lý người mua bước vào trạng thái chờ đợi.

Đến quý III, chung cư bình dân (dưới 25 triệu/m2) gần như không có giao dịch; căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu/m2) chiếm tỷ trọng cao về giao dịch và nguồn cung; còn lại là căn hộ cao cấp trên 50 triệu/m2.

Bước vào quý IV, cơn sốt chung cư dần giảm nhiệt. Thị trường chung cư Hà Nội, TP HCM đi ngang sau khoảng thời gian biến động mạnh.

Theo đánh giá của CBRE Việt Nam, có thể 1 - 2 quý tới mặt bằng giá chung cư Hà Nội sẽ vượt TP HCM, kể cả ở thị trường thứ cấp. Tốc độ tăng giá chung cư ở Hà Nội thời gian qua rất cao, giai đoạn từ quý I đến quý III, trung bình mỗi quý tăng 8 - 26%.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đánh giá, 2024 là năm chung cư Hà Nội tăng nhanh vượt bậc về giá. Thời điểm sốt nóng, giá tăng theo ngày, theo tuần nhưng thanh khoản vẫn tốt, vẫn có người mua. Hiện tại, đà tăng giá đã có phần chậm lại theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như nhiều tháng trước.

Đâu là lý do?

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn. (Ảnh: NVCC).

Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra 3 nguyên nhân chính dẫn đến câu chuyện tăng nóng của mặt bằng giá chung cư.

Thứ nhất là do nguồn cung hạn chế ở cả thị trường Hà Nội lẫn TP HCM. Ước tính năm nay có khoảng 25.000 - 30.000 chung cư mới, có cải thiện so với năm ngoái, song cũng chỉ bằng khoảng 1/3 so với giai đoạn bình thường. Trong ngắn và trung hạn, với các sự thay đổi về Luật khi yêu cầu chặt chẽ hơn với chủ đầu tư trong việc phát triển dự án, nguồn cung này khó có thể về ngay mức của giai đoạn 2018 - 2019.

Thứ hai là do lực cầu ở các khu vực như Hà Nội và TP HCM luôn hiện hữu. Từ góc độ đầu tư, 2024 là năm chúng ta bắt đầu thấy được sự hồi phục của thị trường, với sự tập trung luôn đi từ các loại hình có thanh khoản tốt nhất. Do đó chung cư là một phân khúc không thể bỏ qua với nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt trong giai đoạn cuối năm ngoái và đầu năm nay.

Từ góc độ ở thực, nhu cầu cũng luôn cao khi mật độ dân số ở Hà Nội và TP HCM luôn lớn hơn nhiều so với mặt bằng chung của cả nước. Và dù chúng ta thấy mặt bằng giá cao có thể dẫn tới xu hướng “bỏ phố về quê” đang diễn ra gần đây, thì mức cầu còn lại cho khu vực trung tâm vẫn là rất cao so với nguồn cung hiện có.

Thứ ba là do đặc thù của loại hình bất động sản. Khác với các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán, bitcoin... với tiềm năng sinh lời cũng tương đối tốt nhưng không thể hấp thụ được nguồn vốn lớn, bất động sản lâu nay vẫn là kênh đầu tư sinh lời bền vững với đa phần người dân Việt Nam. Điều này cũng đã được chứng minh nếu nhìn vào tỷ suất đầu tư theo các lớp tài sản tính từ đầu năm 2015 tới nay.

(Nguồn: Batdongsan.com.vn).

“Ngoài ra, bất động sản cũng là loại tài sản có tính thanh khoản thấp. Có câu nói vui rằng, nếu bất động sản có bảng giá như chứng khoán, có thể theo dõi giao dịch hàng ngày thì chưa chắc nhà đầu tư đã có thể mua và cầm bất động sản dài hạn được.

Tính thanh khoản của bất động sản vừa là nhược điểm, lại vừa là ưu điểm, đặc biệt với nhà đầu tư có xu hướng cầm tài sản lâu, tỷ lệ dùng đòn bẩy thấp. Trong nhiều trường hợp, họ có nhu cầu trú ẩn dòng tiền hơn là chấp nhận rủi ro khi bỏ vào những kênh khác có biến động cao”, ông Long lý giải thêm.

Kịch bản nào cho năm 2025?

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6. (Ảnh: NVCC).

Ở góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 Nguyễn Anh Quê nhìn nhận, việc chung cư tăng giá mạnh, nhất là trong nửa đầu năm 2024 chính là điểm bất thường của thị trường. Đến nay, phân khúc này đã giảm nhiệt về sự quan tâm, song mặt bằng giá vẫn còn neo cao.

Dự báo về diễn biến thị trường chung cư năm 2025, vị này cho rằng câu chuyện tăng giá sẽ khó có thể tiếp diễn. Lý do bởi nguồn cung nhà ở đang dần cải thiện với loạt dự án NOXH mới được công bố gần đây, nhất là ở Hà Nội.

Bên cạnh đó, trong chu kỳ bất động sản mới, không có phân khúc nào là “vua” hoàn toàn mà sẽ có sự luân phiên ở mỗi thời điểm. Năm 2025, chung cư sẽ không còn là phân khúc vua như 2024.

Thời gian tới, các chủ đầu tư khi niêm yết giá bán sẽ phải nương theo đúng mức trên thị trường để đưa ra con số phù hợp nhằm có giao dịch, không còn tình trạng hét giá vô lý như hơn một năm qua.

Còn theo ông Lê Bảo Long, đa phần người mua cho rằng đà tăng giá chung cư sẽ chưa dừng lại. Theo khảo sát gần nhất của Batdongsan.com.vn với 500 người tiêu dùng, có tới hơn một nửa phản hồi cho rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong năm sau.

(Nguồn: Batdongsan.com.vn).

Tuy nhiên, việc tăng hay giảm giá chung cư sẽ rất phân hóa. Với thị trường sơ cấp, tùy vào chiến lược của doanh nghiệp, chủ đầu tư có thể tiếp tục neo giá ở mức cao hoặc tung ra các chương trình kích cầu để xử lý tồn kho. Với thị trường thứ cấp, hoàn toàn có thể xảy ra khả năng giá bất động sản đi ngang, thậm chí có thể giảm ở những khu chung cư thứ cấp, chất lượng kém. Suy cho cùng, việc khớp giá vẫn phải dựa trên nguyên tắc cung - cầu.

Trong năm vừa rồi, giá chung cư năm đã tăng trung bình vài chục phần trăm, thậm chí cá biệt có những khu lên tới 50%. Trong khi đó, lịch sử đã cho thấy mức độ tăng giá trung bình (tính cả lợi suất từ việc cho thuê) của chung cư trong khung thời gian dài chỉ đạt khoảng 12%/năm.

“Cá nhân tôi nghĩ đà tăng bất thường sẽ rất khó lặp lại trong năm tiếp theo, có chăng xảy ra cục bộ ở một vài chỗ hay với những sản phẩm siêu sang phục vụ nhóm người mua siêu giàu. Giá bất động sản không thể tăng mãi, phải có giai đoạn đi ngang, thậm chí giảm”, chuyên gia này cho hay.

Thạch Phong