'Nóng bỏng tay' đất nền cửa ngõ phía Tây TP.HCM

Thời gian qua, nhiều dự án khơi thông cửa ngõ phía Tây và mở đường về các tỉnh lân cận TP.HCM đang được gấp rút triển khai. Điển hình như dự án mở rộng cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận dài 91,8km lên 6-8 làn xe với kinh phí gần 38.700 tỷ đồng.

Đón loạt “bom tấn” hạ tầng

Để đồng bộ với việc mở rộng cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận, TP.HCM đang nghiên cứu để sớm đầu tư mở rộng 2 tuyến nối cao tốc là Tân Tạo - Chợ Đệm và Bình Thuận - Chợ Đệm.

Cùng với đó, TP.HCM đang lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án BOT mở rộng quốc lộ 1 từ vòng xoay An Lạc đến Long An với vốn đầu tư hơn 15.000 tỷ đồng. Đoạn đường này được đánh giá là trục đường "xương sống" kết nối TP.HCM với các tỉnh miền Tây.

Hàng loạt dự án hạ tầng chục nghìn tỷ gây không ít chú ý, song tạo sức hút hàng đầu cho giới đầu tư bất động sản phải kể đến dự án cao tốc Bến Lức - Long Thành, vừa chính thức thông xe đưa vào khai thác một số đoạn vào đầu năm 2025 vừa qua.

Đất nền cửa ngõ phía Tây TP.HCM đang được đánh giá cao về tiềm năng khi "ăn theo" các dự án hạ tầng.

Đường cao tốc Bến Lức - Long Thành bắt đầu từ nút giao lộ cao tốc TP.HCM - Trung Lương (xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, Long An) và kết thúc tại nút giao với đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu (xã Phước Thái, huyện Long Thành, Đồng Nai).

Tuyến đường dự kiến dài 55 km, khởi công từ năm 2014, được xem là con đường thương mại triệu đô, giúp các doanh nghiệp giảm thời gian, chi phí vận chuyển hàng hóa, tận dụng lợi ích từ nhiều hệ thống hạ tầng giao thông đang phát triển tại khu vực.

Theo khảo sát của VnBusiness, trong hơn 3 năm qua, hàng loạt dự án mọc lên “đón sóng” con đường huyết mạch này. Điển hình, tại Long An, đoạn chạy qua hai huyện Cần Giuộc và Bến Lức, đang có các dự án vùng ven như The Sol City, Five Star New City…

Ngoài ra, cách đường cao tốc Bến Lức – Long Thành khoảng 2 km là dự án khu dân cư thuộc xã Phước Hậu, huyện Cần Giuộc với quy mô hơn 14ha, quy mô dân số khoảng 2.500 người. Cách đó không xa, khu dân cư tại xã Long Thượng (huyện Cần Giuộc) cũng đang trong quá trình hình thành.

Thực tế cũng cho thấy, sự hình thành của loạt dự án khu đô thị, nhà ở đã thổi hơi nóng vào thị trường nhà đất khu vực vùng ven cao tốc Bến Lức – Long Thành. Theo đó, mức giá nhà nằm ở vị trí mặt tiền tuyến đường, đoạn chạy qua Long An, đang ghi nhận vùng đỉnh 150-230 triệu đồng/m2 (mức giá được rao bán).

Đơn cử, trên đoạn đường Nguyễn Hữu Thọ kéo dài, đoạn giao với cao tốc Bến Lức - Long Thành chạy qua sông Soài Rạp, một dự án khác cũng đang mang về cho các nhà đầu tư khoản lợi nhuận chênh lệch 250 - 500 triệu đồng chỉ trong thời gian ngắn. Tại dự án này, giá đất bình quân khoảng 25 - 55 triệu đồng/m2.

Nhà đầu tư chờ "sóng lớn"

Nhìn thấy tiềm năng “đón sóng” tại vùng ven tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, chị Hà Thị Thu Ngân, nhà đầu tư tại TP.HCM cho biết vào cuối năm 2023, chị mua vào một lô đất nằm ở mặt tiền đường tại xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.

Lô đất trên, theo chị Ngân, có diện tích hơn 2 sào, mức giá hơn 3 tỷ đồng, có 50m2 đất thổ cư. “Sau thời gian nóng sốt, đất nền khu vực Bến Lức hiện không quá sôi động, tuy nhiên mặt bằng giá vẫn lên đều. Riêng với lô đất của tôi hiện có giá khoảng 3,8-4 tỷ đồng, tôi kỳ vọng sức nóng từ bảng giá đất mới, quy định siết phân lô bán nền sẽ giúp lô đất lên giá hơn nữa”, chị Ngân chia sẻ.

Theo tìm hiểu, xã Mỹ Yên nằm gần nút giao huyết mạch nối cao tốc với tuyến Vành đai 3. Vị trí đẹp cộng với tiềm năng thu hút dân cư khiến nhiều người tin tưởng sau khi cao tốc hình thành, đô thị hóa sẽ phát triển và giá đất sẽ tăng mạnh. Nhiều nhà đầu tư theo đó cũng đổ về khu vực này thời gian qua.

Có thể thấy, thời gian qua, với loạt dự án hạ tầng liên tục được đầu tư và đi vào hoàn thiện đã tác động tích cực đến thị trường bất động sản khu vực phía Tây Tp.HCM. Giá đất đang tăng nhanh, nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn đổ về các khu vực vùng ven để tìm hiểu.

Theo môi giới khu vực, dù “nhiều khách hỏi, ít khách mua”, thanh khoản không cao như kỳ vọng nhưng hoạt động mua bán đất tại các địa phương cửa ngõ phía Tây TP.HCM thời gian gần đây đã “ấm” hơn đáng kể.

Trong khi đó, theo chuyên gia, việc sốt đất cục bộ nổi lên khi có dự án hạ tầng, đặc biệt là các dự án đường cao tốc huyết mạch, là điều được dự báo trước. Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần phải xem xét thật kỹ yếu tố pháp lý của dự án đó và phải rà soát kiểm tra lại bản quy hoạch của địa phương.

Bởi, với những tuyến đường quy mô lớn như cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận, sẽ có thêm những tuyến đường nhỏ kết nối vào đường lớn, nếu bỏ tiền đầu tư vào những dự án vướng vào vấn đề quy hoạch hay pháp lý sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Để giảm thiểu rủi ro khi “săn” bất động sản giảm giá, các nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ, hoặc gần chợ với phương châm: "Nhất cận thị, nhị cận giang".

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.

Hưng Nguyên