Nhu cầu đầu tư bất động sản dần phục hồi

Niềm tin đầu tư phục hồi trở lại trong ngành địa ốc

Thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu phục hồi với nhu cầu đầu tư tăng lên, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Tuy nhiên, tâm lý nhà đầu tư ngày càng thận trọng, ưu tiên các dự án có tiềm năng sinh lời và hạ tầng hoàn thiện.

TÂM LÝ ĐẦU TƯ CẨN TRỌNG

Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhu cầu đầu tư bất động sản phục hồi khoảng 40%, song, nhà đầu tư có tâm lý thận trọng hơn. Dù vậy, vẫn còn lượng lớn nhà đầu tư có tâm lý đầu cơ, “lướt sóng” chung cư ngắn hạn. Nhu cầu đầu tư được dẫn dắt bởi nguồn cung mới. Về các phân khúc, VARS cho biết, xu hướng đầu tư căn hộ cho thuê dài hạn. Đất nền đảm bảo pháp lý tại các khu vực có quy hoạch rõ ràng và đấu giá đất vẫn là phân khúc được săn đón.

Lượng giao dịch bất động sản tiếp tục tăng trưởng ổn định khi nguồn cung được cải thiện cả về lượng và chất. Về nhu cầu mua bất động sản , bao gồm cả để ở và đầu tư rất cao và đang không ngừng tăng cùng tốc độ đô thị hóa và quá trình phát triển kinh tế, trên nền tảng hành lang pháp lý được hoàn thiện.

Theo thống kê của VARS, cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 47.000 giao dịch bất động sản thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%. Hơn 70% lượng giao dịch sơ cấp được đóng góp bởi nhu cầu đầu tư. Trong đó, có một lượng đầu cơ nhất định.

Nguồn: VARS

Nhận định về các phân khúc, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE nhận định căn hộ áp đảo thị phần, chiếm 75% lượng giao dịch toàn thị trường. Các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ rất tốt, đạt trên 70%. Đặc biệt, nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới trên 90% ngay thời điểm chính thức mở bán.

Nhiều sản phẩm được “sang tay” ngay cả khi chưa hoặc mới ký kết hợp đồng mua bán. Càng về cuối năm, số lượng chuyển nhượng theo hình thức này càng tăng lên do nguồn cung cải thiện, nhà đầu cơ trót “lướt sóng” căn hộ “cắt lỗ” do gặp áp lực tài chính.

Giao dịch thấp tầng cải thiện mạnh trong bối cảnh thị trường phục hồi, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán mới ở mức rất tốt, ước đạt gần 65%, tương đương với gần 9 nghìn giao dịch. Hơn 60% lượng giao dịch được đóng góp bởi 2 dự án đại đô thị của chủ đầu tư Vinhomes. Giao dịch chuyển nhượng tập trung chủ yếu ở các dự án đại đô thị đã có dân cư ở với hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại.

Phân khúc đất nền, giao dịch tập trung chủ yếu trên thị trường thứ cấp, khi hành lang pháp lý mới buộc các chủ đầu phải xây nhà để bán. Các mảnh đất lớn, chưa có pháp lý bị “cắt lỗ”, trong khi các mảnh đất đã tách thửa, pháp lý đảm bảo được các nhà đầu tư “săn lùng”.

Giao dịch thứ cấp tăng mạnh khi các nhà đầu tư chấp nhận “đau” 1 lần, mạnh dạn “cắt lỗ” các tài sản không tạo ra dòng tiền hoặc có tiềm năng tăng giá thấp như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện để tái cơ cấu lại danh mục đầu tư, phân bổ tài sản vào các tài sản có khả năng kinh doanh, khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.

Các sản phẩm có pháp lý đảm bảo, giá dưới 4 tỷ đồng tại các thành phố lớn hút thanh khoản thị trường khi nguồn cung sơ cấp có mức giá “neo” cao. Lượng giao dịch nhưng vẫn còn phụ thuộc vào khả năng tiếp cận vốn của người mua.

Đấu giá đất tại một số khu vực có số lượng đủ lớn khi nhận mức giá trúng khá hợp lý, tăng khoảng 10% so với giá khởi điểm trong bối cảnh nguồn cung đất nền “sạch” ngày càng khan hiếm.

XUẤT HIỆN CÁC XU HƯỚNG NỔI BẬT

Đánh giá về chuyển động thị trường, Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa, Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, bất động sản là thị trường có tính tiếp nối. Và năm 2025 là sự tiếp nối của quá trình tái cấu trúc, định hình lại mô hình thị trường bất động sản.

Trong đó, sẽ xuất hiện những xu hướng nổi bật lên. Đầu tiên là bất động sản khu công nghiệp và đô thị đi kèm được quan tâm nhiều hơn.

Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa, Đại học Kinh tế TP.HCM

Thứ hai là xu hướng phục hồi của thị trường, năm qua ngành dịch vụ, du lịch đã từng bước “khỏe” lại, bất động sản nghỉ dưỡng có sự hồi sức, song vẫn chậm.

Thứ ba, bất động sản nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ sẽ chậm lại, do những thay đổi pháp lý. Trước đây có một số khu vực có chuyển động nóng, sốt, thời gian tới hiện tượng này khó xảy ra.

Thứ tư, hành vi đầu tư khai thác bất động sản, sẽ thận trọng hơn từ dòng tiền và chuyển biến của thị trường, đặc biệt là lĩnh vực nhà ở. Ví dụ, anh A có tiền, nhưng cảm thấy giá nhà ở TP.HCM quá cao, nhưng giá cho thuê lại thấp, thì họ sẽ lựa chọn không đầu tư, bởi số tiền bỏ ra mua tài sản quá cao, trong khi thu về nhỏ lẻ.

Thứ năm, hành vi đánh giá, thận trọng rủi ro. Cuối năm 2024, thị trường đánh dấu bước ngoặt về sự thay đổi pháp lý, quy hoạch siết chặt hơn, thậm chí, doanh nghiệp cũng rất chú ý đến hành vi này.

Theo ông Nghĩa, thị trường bất động sản, trong đó có TP.HCM sẽ phải trải qua nhiều khó khăn trong năm tới. Đó là, thách thức liên quan đến đầu tư hạ tầng.

Đầu tư hạ tầng, từ quy hoạch tuyến tàu cao tốc đến các hạ tầng giao thông khác là một yếu tố quan trọng trong việc kết nối và phát triển kinh tế. Nếu các vấn đề về quy hoạch đường cao tốc và quốc lộ được giải quyết thì việc kết nối kinh tế sẽ trở nên dễ dàng hơn.

Nhà đầu tư bất động sản thận trọng hơn trong năm 2025

Thách thức từ quản lý công và hành chính công cần được cải thiện quy trình để tăng cường tính hiệu quả và minh bạch. Khó trong chuyển đổi mô hình tăng trưởng và động lực tăng trưởng. Ngành công nghiệp vi mạch đã được nhắc đến rất nhiều nhưng để triển khai cần nhiều thời gian hơn.

Cùng với đó,thách thức liên quan đến khung pháp lý. Những thay đổi trong hành lang pháp lý, quản lý và hành chính sẽ có tác động mạnh mẽ đến nguồn cung bất động sản, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở.

Trước những thách thức trên, ông Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng thị trường bất động sản đầu năm 2025 sẽ tiếp tục đi ngang và có chướng ngại vật. Phải đến nửa cuối năm 2025 thì thị trường mới thực sự hồi phục.

Giang Hồng