Nhà ở xã hội - cơ hội nào cho người thu nhập thấp? - Bài 2: Muôn hình vạn trạng chiêu trò mua, bán lách luật

Những chiêu trò lách luật tinh vi

Chúng tôi tiếp tục hành trình tìm mua nhà ở xã hội, vẫn tại khu chung cư Ecohome 3 (phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm, TP Hà Nội). Hai ngày sau khi tìm hiểu căn hộ 301... tại tầng 30, tòa N03, người môi giới bất động sản tên Nhung liên hệ với tôi, giới thiệu tiếp một căn hộ khác tại tầng 30, tòa N04.

Ngay tối hôm đó, tôi hẹn đến xem căn hộ ở tòa N04, chung cư Ecohome 3. Dẫn tôi đi xem không ai khác chính là Tùng-người sinh sống tại căn hộ 301... tòa N03. Tùng cho biết, những người mới tìm hiểu về nhà ở xã hội lần đầu đều có chung băn khoăn về vấn đề pháp lý. Nhưng khi đã mua được nhà và sau này dễ dàng sang tên chủ sở hữu trên sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) thì thấy rất đơn giản.

Khuôn viên khu chung cư nhà ở xã hội Ehome S Phú Hữu, TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh. Ảnh: THÁI PHƯƠNG

Tùng cho biết, vợ chồng anh mua nhà ở xã hội từ khi có dự án Ecohome 1, rồi sang đến Ecohome 2 và hiện giờ là dự án này đều bằng hình thức lách luật. Ngoài ra, vợ chồng họ đã giới thiệu cho nhiều người mua nhà ở xã hội bằng hình thức “hợp đồng ủy quyền” hoặc “văn bản thỏa thuận, cam kết” và đều đã sang tên thuận lợi. Tùng quả quyết, nhiều người lo ngại về vấn đề pháp lý khi mua nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, nhưng thực tế, cứ ra căn nào là hết ngay căn đó, không có nhà để bán. Ngay như căn hộ tại tầng 16, tòa N03 mà họ giới thiệu cho tôi hôm trước, ngay hôm sau cũng đã có người mua...

Dẫn tôi lên xem căn hộ ở tầng 30, tòa N04, Tùng nhiệt tình giới thiệu về vị trí, tiện ích, công năng sử dụng, thậm chí còn gửi cho tôi hình ảnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn hộ có diện tích 69,8m2, được thiết kế 3 phòng ngủ và rao bán 3,6 tỷ đồng tại thời điểm tháng 9-2024. Chủ sở hữu căn hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vợ chồng, có địa chỉ thường trú tại phường Bạch Đằng, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội. Khi mua căn hộ này, chủ căn hộ có vay ngân hàng từ gói tín dụng ưu đãi nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng.

Dĩ nhiên, người sinh sống ở đây không phải là chủ nhà hợp pháp trên sổ hồng và đây đã là người thứ ba mua lại căn hộ. Người sinh sống tại căn hộ cho biết, chị mua lại căn hộ này từ đầu năm 2024 dưới hình thức ký kết văn bản thỏa thuận và cam kết với chủ gốc của căn hộ, được văn phòng thừa phát lại xác nhận. Nếu tôi đồng ý mua thì hai bên sẽ làm giấy tờ viết tay về việc giao dịch chuyển tiền, còn chủ gốc của căn hộ rất nhiệt tình, họ sẽ ký văn bản trực tiếp với tôi và làm thủ tục hủy các văn bản trước đó.

Vừa giới thiệu về căn hộ, Tùng giải thích thêm, theo quy định thì sau 5 năm mới được mua, bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường và thay đổi chủ sở hữu. Việc mua, bán như này hoàn toàn là lách luật, nhưng do pháp luật hiện còn lỏng lẻo nên khó phát hiện vi phạm. Nếu trong trường hợp cơ quan chức năng đến kiểm tra thì đã có hợp đồng ủy quyền, có văn bản thỏa thuận với chủ hợp pháp, trong đó nêu rõ người đang sinh sống tại đây được toàn quyền sử dụng căn hộ nên không có gì phải lo ngại.

Người môi giới lấy ngay ví dụ tại căn hộ nhà ở xã hội Ecohome 1, trước đây, gia đình Tùng mua lại từ chủ cũ theo hình thức hợp đồng ủy quyền. Sau khi được phép chuyển nhượng, chủ cũ của căn hộ sẽ ký hợp đồng mua, bán chính thức và thực hiện các thủ tục sang tên như bình thường. Tùng giải thích thêm, trong trường hợp rủi ro là không liên lạc được với chủ cũ thì theo như hợp đồng ủy quyền, Tùng được toàn quyền sử dụng, cho thuê, cho, tặng... và thực hiện các thủ tục sang tên.

Còn với văn bản cam kết và thỏa thuận là loại hợp đồng phòng ngừa rủi ro. Thực chất, đây là cam kết giữa người bán và người mua, xác nhận rõ số tiền giao dịch. Trong đó, người bán cam kết không được phép mua, bán, chuyển nhượng cho ai khác ngoài người có tên trên văn bản thỏa thuận và được văn phòng thừa phát lại ghi nhận sự việc. Nếu xảy ra tranh chấp, kiện tụng thì đã có bằng chứng để xác nhận...

Sau khi giải thích cặn kẽ, Tùng gửi cho tôi một mẫu văn bản thỏa thuận và cam kết giữa bên cam kết chuyển nhượng (bên A) và bên nhận chuyển nhượng (bên B) mà anh vừa mới thực hiện cho khách hàng. Văn bản được lập với nhiều điều khoản rất chi tiết và chặt chẽ. Ví dụ như: “Bên A cam kết chuyển nhượng căn hộ cho bên B với mức giá... và giá này không thay đổi với bất cứ lý do gì, tại bất cứ thời điểm nào”. “Khi căn hộ đủ điều kiện sang tên theo quy định của pháp luật, bên A có trách nhiệm ký hợp đồng mua, bán công chứng tại văn phòng công chứng để sang tên căn hộ nêu trên cho bên B (hoặc bên thứ ba)”... Hay như: “Sau khi ký kết văn bản, bên A bàn giao lại căn hộ cũng như toàn bộ trách nhiệm quản lý và sử dụng căn hộ cho bên B toàn quyền sử dụng”...

Ma trận rao bán nhà trên mạng xã hội

Tạm bỏ qua phân khúc căn hộ nhà ở xã hội như tại dự án Ecohome 3, tôi tiếp tục tìm kiếm các dự án đang triển khai xây dựng, cụ thể là dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội). Giữa năm 2023, dự án NHS Trung Văn được mở bán với mức giá 19,5 triệu đồng/m2, là mức giá được phê duyệt cao nhất từ trước đến nay tại Hà Nội. Thời điểm mở bán (tháng 5-2023), dự án này cũng gây xôn xao dư luận khi hàng nghìn người thức thâu đêm xếp hàng để nộp hồ sơ mua nhà. Mặc dù đợt mở bán này chỉ có 149 suất mua nhưng có tới hơn 1.000 hồ sơ nộp về chủ đầu tư.

Ma trận rao bán nhà ở xã hội trên các nền tảng mạng xã hội. Ảnh: ĐÔNG HẢI

Tôi chuyển hướng tìm kiếm từ các trang web mua, bán bất động sản sang các hội, nhóm Facebook và đăng ký thành viên trên nhóm “Nhà ở xã hội giá rẻ tại Hà Nội”. Thật sự bất ngờ với dự án NHS Trung Văn, nhiều môi giới bất động sản rao công khai có từ 2 đến 3 suất mua, bao gồm cả những suất mua lại theo hình thức chuyển nhượng, ủy quyền chuyển nhượng, thậm chí có nhiều suất mua ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư. Mức giá dao động từ 41 triệu đồng/m2 đến 42,5 triệu đồng/m2.

Theo số điện thoại của người môi giới để lại trên nhóm Facebook “Nhà ở xã hội giá rẻ tại Hà Nội”, tôi gọi điện liên hệ, ngỏ ý tìm hiểu căn hộ có diện tích 69m2 ở dự án NHS Trung Văn. Người này giới thiệu là nhân viên của một công ty bất động sản, địa chỉ ngay gần với dự án NHS Trung Văn.

Theo tư vấn, để hồ sơ của tôi hợp lệ khi nộp lên chủ đầu tư thì phải đáp ứng đủ các điều kiện cần, đó là chưa sở hữu nhà ở, đất ở (chưa đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng... Tôi ngỏ ý, mình là lao động tự do thì làm thế nào chứng minh được thu nhập? Người môi giới giải thích nếu là lao động tự do thì thu nhập xác định để đóng thuế thu nhập cá nhân mặc định dưới 15 triệu đồng/tháng. Sau khi hoàn thiện đầy đủ hồ sơ, chủ đầu tư sẽ gửi lên Sở Xây dựng TP Hà Nội phê duyệt...

Người môi giới khẳng định hiện có 2 suất mua ở dự án này, ký hợp đồng mua, bán trực tiếp với chủ đầu tư, mức giá tại thời điểm tháng 9-2024 là 42,5 triệu đồng/m2, nhận nhà trong tháng 11-2024. Về tiến độ nộp tiền mua, người môi giới đề cập, nếu tôi thiện chí thì ngay trong ngày đến công ty đặt cọc 50 triệu đồng để “giữ suất”, vì chỉ qua 1-2 ngày là sẽ có người khác đặt mua. Sau đó, từ 14 đến 45 ngày sẽ khớp căn và ký hợp đồng mua, bán trực tiếp với chủ đầu tư.

Tiến độ nộp tiền theo các mốc thời gian và trước khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ phải hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính. Người môi giới khẳng định, với mức giá như trên, tuy cao hơn so với mức giá của TP Hà Nội phê duyệt nhưng so với căn hộ chung cư thương mại cũ gần với khu vực dự án NHS Trung Văn thì mức giá như vậy đã thấp hơn một nửa...

Quả thực, không thể xác định tính chính xác trong những thông tin mà môi giới bất động sản đưa ra, bởi rằng với hơn 1.000 hồ sơ nộp về chủ đầu tư hồi tháng 5-2023 thì toàn bộ 149 suất mua tại dự án NHS Trung Văn đều đã xác định được người mua. Giả sử, những thông tin của môi giới bất động sản đưa ra là đúng thì với mức giá 42,5 triệu đồng/m2, chênh lệch gấp hơn hai lần so với mức giá được phê duyệt thì không có người thu nhập thấp nào đủ khả năng tài chính để mua.

Quá trình khảo sát, điều tra loạt bài viết này, chúng tôi không khỏi băn khoăn, liệu rằng các cơ quan chức năng có biết những tồn tại như đã phản ánh đang diễn ra trên thị trường mua, bán nhà ở xã hội? Nhất là thời gian qua, tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nhu cầu về nhà ở tăng cao, trong khi nguồn cung ngày càng khan hiếm nên từ đầu năm 2023 đến nay, các căn hộ chung cư đã tăng giá tới 50%. “Cơn bão” tăng giá căn hộ chung cư “quét” qua khiến cho giá nhà ở xã hội liên tục “nhảy múa”, chỉ thấy tăng mà không giảm trên thị trường bất động sản. Chính điều này khiến cho một bộ phận người thu nhập thấp không thể tiếp cận được chính sách và gánh nặng an cư thêm nhọc nhằn.

Theo Tiến sĩ, luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn Luật sư TP Hà Nội: Nhà ở xã hội là loại nhà bị hạn chế quyền định đoạt có thời hạn, có nghĩa trong thời gian hạn chế này chỉ có thể sử dụng chứ không thể mua, bán (trừ các trường hợp theo quy định trong Luật Nhà ở). Tuy nhiên, vì chỉ bị hạn chế quyền định đoạt, trong khi các quyền khác không bị hạn chế nên chủ sở hữu hoàn toàn có quyền được cho thuê, ủy quyền cho người khác sử dụng nhà hoặc nhận đặt cọc, đến thời điểm pháp luật cho phép sẽ tiến hành chuyển nhượng.

(còn nữa)

NHÓM PV BÁO QĐND

(Để giữ bí mật thông tin cá nhân, tên các nhân vật được phỏng vấn trong bài đã thay đổi)