Nhà đầu tư căn hộ 'quay xe' dạt ra vùng ven

Hơn 10 năm “buôn” chung cư tại Hà Nội, danh mục đầu tư của anh Lê Quang Bảo trước đây luôn được cân bằng ở mức 50-50, tức phân đều vốn cho căn hộ trung tâm và vùng ven. Nhưng kể từ đầu quý IV/2024, anh quyết định bán ra 2 căn nội đô để mua vào 2 căn vùng ven, đưa tỷ lệ thành 30-70.

Xu hướng đánh bắt xa bờ

Gần nhất, vào đầu tháng 1/2025, anh Trường bán “chốt lời” thành công căn hộ 86m2 tại Royal City (Thanh Xuân, Hà Nội) với giá hơn 5,5 tỷ đồng, sau đó tái đầu tư vào 1 căn hộ khác tại Hà Đông đang được bán với giá bình quân 44-46 triệu đồng/m2.

Anh Trường cho biết, trước khi xuống tiền, anh đã bỏ nhiều thời gian để tìm hiểu. Cách đây 2 năm, dự án này được bán với giá 33-35 triệu đồng/m2, tức chỉ bằng 70% hiện tại. Giữa cơn khát nguồn cung, tiềm năng tăng giá tại dự án này trong thời gian tới là rất khả quan.

Nhà đầu tư căn hộ đang có xu hướng đi xa hơn để tìm kiếm cơ hội trong bối cảnh khu vực trung tâm đang quá chật chội.

Cũng tại Hà Đông, cách đó gần 2 tháng, anh Trường đã rót hơn 4,5 tỷ đồng mua vào căn chung cư 3 phòng ngủ với diện tích 103m2 tại dự án nằm trên đường Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân). Mức giá mới cũng đã cao hơn khoảng 1,1 tỷ đồng so với mức giá bán ra vào đầu năm 2022.

“Mức giá tại hai khu vực thực tế không chênh lệch quá nhiều, nhưng biên độ tăng giá ở vùng ven đang cao hơn so với khu vực nội thành vốn đã tiệm cận mức “bão hòa”. Vì vậy, không ít nhà đầu tư có xu hướng “đánh bắt xa bờ” hơn để đón đầu cơ hội”, anh Trường phân tích.

Không chỉ các nhà đầu tư cá nhân, xu hướng “đánh bắt xa bờ” cũng đang được các chủ đầu tư thực hiện. Báo cáo thị trường của CBRE cho biết năm 2025, nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục dồi dào, ước đạt 31.000 căn mở bán, cao hơn so với mức 30.900 căn của năm 2024.

Ngoài các khu vực trọng điểm như Đông Anh, Gia Lâm, nguồn cung năm nay dự kiến mở rộng ra các khu vực ít sôi động trong những năm qua như Đan Phượng, Hoàng Mai, Long Biên.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, đánh giá sự phát triển về hạ tầng giao thông đang thúc đẩy các thị trường xa trung tâm Thủ đô.

Thực tế sự mở rộng của thị trường chung cư, nhà phố liên tục diễn ra trong những năm qua. Giai đoạn 2019-2020, các đại dự án tại 2 quận, huyện xa trung tâm là Nam Từ Liêm và Gia Lâm được đầu tư, đóng góp phần lớn vào nguồn cung căn hộ ở Thủ đô. Bên cạnh đó, số ít dự án ở các quận Hoàng Mai hay Hà Đông cũng tạo ra hàng nghìn căn hộ với giá bán vừa túi tiền.

Đến giai đoạn 2023- 2024, huyện Đông Anh đón thêm hàng nghìn sản phẩm căn hộ mới. Huyện Gia Lâm vẫn có thêm nhiều dự án mới mở bán. Huyện Thạch Thất có dự án gần 400 căn hộ được tung ra thị trường. Chưa kể nhà phố, căn hộ tại tỉnh Hưng Yên vẫn tiếp tục bổ sung các sản phẩm mới vào giỏ hàng...

Lựa chọn chiến lược của nhà đầu tư

Việc phát triển các dự án xa trung tâm, theo ông Huỳnh Tuấn Kiệt, đang giúp Hà Nội có thêm nguồn cung mới trong bối cảnh khan hiếm quỹ đất nội thành. Việc các dự án mới ở ngoại thành được phát triển cũng giúp người dân dễ tiếp cận với chung cư có mức giá phù hợp hơn.

Tuy nhiên, cũng cần phải nói thêm rằng, tốc độ tăng giá căn hộ tại vùng ven cũng ngày càng leo thang, nhiều khu vực tiệm cận khu vực trung tâm. Điều này là tin vui với nhà đầu tư, song lại là cơn “ác mộng” với người mua nhà ở thực.

Dự báo trong năm 2025, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, thị trường căn hộ năm nay được kỳ vọng khởi sắc, nối tiếp đà hồi phục từ cuối năm 2024.

Tại thị trường phía Nam, phân khúc căn hộ dự báo sẽ có thêm hơn 15.000 sản phẩm được đưa ra thị trường. Sự phân bổ nguồn cung sẽ vẫn tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương, trong đó Bình Dương được dự báo bùng nổ nguồn cung với vai trò dẫn dắt thị trường căn hộ hạng B và C trong năm 2025.

"Điều này phản ánh xu hướng dịch chuyển đầu tư ra khỏi khu vực trung tâm TP.HCM khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển tăng cao, các vấn đề tháo gỡ pháp lý chưa được giải quyết triệt để,…Việc tìm kiếm cơ hội ở các vùng lân cận trở thành lựa chọn chiến lược của các nhà đầu tư và chủ đầu tư trong thời gian tới", ông Thắng nói.

Với thị trường khu vực phía Bắc, nguồn cung căn hộ dự báo tiếp tục xu hướng tăng của năm 2024, tập trung tại Hà Nội, Hưng Yên và Hải Phòng. Trong đó, ở Hà Nội, các dự án tập trung chủ yếu tại hai đại đô thị phía Tây và phía Đông Hà Nội, trọng tâm ở các quận, huyện như Đông Anh, Gia Lâm, Nam Từ Liêm,…

Nhà đầu tư đang rục rịch trở lại với dòng tiền lớn, tuy nhiên, thay vì ồ ạt “xuống tiền”, các nhà đầu tư đang thận trọng hơn với sự ưu tiên cho các dự án được triển khai bởi chủ đầu tư uy tín, có tiến độ xây dựng đảm bảo, có pháp lý rõ ràng cùng các tiện ích cơ sở hạ tầng và tiện ích phát triển đồng bộ…

Hưng Nguyên