Ngân hàng lúng túng trong việc xác định giá đất để thực hiện cho vay

Ngày 29/11, tại Hội nghị “Các quy định mới của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tác động đến hoạt động ngân hàng”, TS. Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng, cho biết đây là 3 luật hết sức quan trọng, đều có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Việc sửa đổi, bổ sung, ban hành các luật này có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động ngân hàng.

Trong quá trình triển khai 3 luật từ tháng 8 đến nay đã xuất hiện những vấn đề vướng mắc khiến cho các tổ chức tín dụng chưa hiểu hết được. Điển hình là vướng mắc về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, việc cấp, đăng ký biến động Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và một số khó khăn, vướng mắc khi áp dụng Luật Đất đai 2024 trong quá trình tổ chức thi hành án...

Cụ thể, các ngân hàng phản ánh, một trong những vướng mắc khi triển khai Luật Nhà ở 2023 về tài sản bảo đảm là nhà ở riêng lẻ xây dựng có giấy phép nhưng chưa được cập nhật trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Quy định hiện hành chưa nêu cụ thể "nhà ở có sẵn" hay "nhà ở hình thành trong tương lai". Do đó, các ngân hàng lúng túng trong việc có hoặc không được nhận thế chấp và cấp tín dụng cho các mục đích khác ngoài 4 mục đích: mua, xây dựng, sữa chửa, cải tạo chính nhà ở đó.

Các quy định mới của pháp luật về đất đai, nhà ở tác động và ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các tổ chức tín dụng.

Khoản 8 Điều 39 quy định trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở. Trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.

"Trên thực tế, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà thường chậm trễ, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà và ngân hàng nhận thế chấp nhà chưa có giấy chứng nhận (không hoàn thiện được thủ tục đăng ký thế chấp). Vậy, khắc phục vướng mắc này thế nào?", đại diện Hiệp hội Ngân hàng nêu.

Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng phản ánh gặp khó khăn vì quy định về giá đất. Tại Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Tuy nhiên, trong Luật Đất đai mới cũng có quy định trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

“Việc quy định giao cho các địa phương chủ động xem xét điều chỉnh bảng giá đất dẫn đến tình trạng một số địa phương vẫn đang áp dụng theo bảng giá hiện hành, trong khi một số địa phương khác đã cập nhật bảng giá đất mới. Theo đó, việc xác định nghĩa vụ tài chính bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của tỉnh, thành phố theo Nghị định số 71/2024 của Chính phủ, dẫn đến sự điều chỉnh giá đất giữa các địa phương không đồng đều ...

Điều này vô hình trung tạo nên sự không đồng bộ, thiếu thống nhất về giá đất giữa các địa phương, gây khó khăn, vướng mắc trong quản lý đất đai cũng như các bên liên quan trong quá trình thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai”, Hiệp hội Ngân hàng nêu quan điểm.

Nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc nêu trên, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong các giao dịch, cũng như thực hiện các thủ tục phát sinh, liên quan đến đất đai, nhà ở gắn liền với đất, Hiệp hội Ngân hàng kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền ban hành hướng dẫn cụ thể và thống nhất về giá đất để tránh trường hợp áp dụng không thống nhất giữa các địa phương.

Liên quan đến việc xử lý nợ xấu từ tài sản thế chấp là bất động sản, ông Đỗ Giang Nam, Thành viên Hội đồng thành viên Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam, cho biết trong trường hợp không nhận được sự hợp tác của người đi vay về thu giữ tài sản, hiện các bên chỉ có cách giải quyết là khởi kiện. Tuy nhiên, biện pháp khởi kiện khách hàng vay còn nhiều khó khăn, bất cập trên thực tế.

"Thời gian tiến hành các thủ tục tố tụng kéo dài, thông thường trường hợp khách hàng không hợp tác thì một vụ án kéo dài trong nhiều năm mà tòa án vẫn chưa giải quyết, ảnh hưởng lớn đến chi phí bảo quản, trông giữ tài sản thế chấp, hao mòn và nhiều chi phí khác", ông Đỗ Giang Nam nói.

Ông Hùng cho biết, hiện nay, Hiệp hội Ngân hàng nhận được hàng trăm ý kiến của các tổ chức tín dụng về những vướng mắc trong việc triển khai 3 Luật, kiến nghị các cơ quan soạn thảo luật xem xét có hướng dẫn/giải đáp nhằm tháo gỡ, xử lý các vướng mắc này để bảo đảm hoạt động kinh doanh của hệ thống ngân hàng an toàn, hiệu quả trong thời gian tới.

Thanh Hoa