'Năm 2025, đất nền không sốt trên diện rộng mà chỉ xảy ra cục bộ'

Đất nền sẽ không sốt trên diện rộng mà chỉ xảy ra cục bộ trong năm 2025

Nhân dịp đầu Xuân, VietTimes đã có cuộc trao đổi với ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes về diễn biến đất nền hiện nay, đặc biệt tại thị trường Hà Nội và một số tỉnh phía Bắc.

- Sau hiệu ứng "sốt giá" từ các cuộc đấu giá đất, thị trường đất nền có dấu hiệu chững lại, thưa ông?

- Đất nền có dấu hiệu phục hồi kể từ tháng 4/2024, lượng giao dịch tăng nhanh trong tháng 5 nhưng đến tháng 9 lại rơi vào trầm lắng. Nguyên nhân là do hiệu ứng chung của thị trường Hà Nội khi thanh khoản chậm, mức giá giảm kéo theo các tỉnh cũng bị ảnh hưởng.

Đến thời điểm hiện tại, thị trường đất nền nói chung và Hà Nội nói riêng đang bị chững. Đặc biệt, sau thời điểm giá đất Hà Nội “leo thang” vào cuối năm 2024 thì giờ đây xuất hiện nhiều nhà đầu tư rao bán cắt lỗ hoặc giảm giá bán.

- Đất nền ở tỉnh còn tình trạng rao bán cắt lỗ so với đỉnh năm 2022?

- Nhìn chung, với các tỉnh giáp Hà Nội như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương… không còn hiện tượng bán cắt lỗ, giá đất đã tăng trở lại từ năm 2024.

Trong đó đất nền tại Hưng Yên ghi nhận tăng trưởng mạnh nhất, Bắc Giang cũng hồi phục về mức giá so với lúc đỉnh điểm năm 2022. Đối với khu vực từ Thanh Hóa đổ vào, thị trường vẫn còn yếu, mức giá đang thấp hơn so với đỉnh trước đó.

- Trong năm 2024, tính riêng ở Hà Nội đất đấu giá tại khu vực ngoại thành có giá trúng cao ngất ngưởng, theo ông, năm 2025 sẽ ra sao?

- Đất đấu giá thuộc các huyện ngoại thành Hà Nội vẫn nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư trong năm 2025. Bởi lẽ, nguồn cung nhà ở thị trường Hà Nội trong ngắn hạn vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện so với nhu cầu thực tế của người dân.

Hơn nữa, với mức giá tại các quận nội thành rất cao như hiện nay thì nhà đầu tư vẫn có xu hướng tìm kiếm các sản phẩm vùng ven. Khẩu vị của các nhà đầu tư vẫn là “săn tìm” đất phân lô bán nền, nhất là đất đấu giá tại các địa phương đứng ra tổ chức, bởi tính pháp lý an toàn.

Tuy nhiên, trong thời gian tới, đất đấu giá tại Hà Nội hay các tỉnh xung quanh sẽ không bị đẩy lên một cách đột biến như giai đoạn vừa qua mà mức độ tăng giá phù hợp hơn. Các nhà đầu tư sẽ tỉnh táo hơn, tìm hiểu kỹ trước khi đưa ra mức giá ở ngưỡng chấp nhận được chứ không chạy theo tâm lý đám đông hoặc bị hiệu ứng từ các nhà đầu cơ đẩy vào.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes

- Với diễn biến mức giá đất nền tại thị trường Hà Nội đang neo cao như hiện nay liệu còn tiềm năng để đầu tư?

- Tôi cho rằng vẫn còn cơ hội, song không phải cứ có đất Hà Nội thì chúng ta đầu tư sẽ thắng mà cần phải có sự lựa chọn một cách kỹ càng về khu vực kết nối hạ tầng giao thông, mật độ dân cư.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư lựa chọn các khu vực đã có định hướng phát triển rõ rệt hoặc đã lên thị xã, thành phố nên mức giá cơ bản sẽ dao động từ 3-5 tỷ đồng. Rất nhiều nhà đầu tư ở Hà Nội không thể mua được sản phẩm nào trong mức giá này nên họ lựa chọn “xuống tiền” đầu tư tại các tỉnh vùng ven. Một số khu vực tại các trục kinh tế gắn với khu công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang hay Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh... đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Tuy nhiên, khi mua đất nền, nhà đầu tư cần chú ý đến các dự án đủ điều kiện pháp lý, tối thiểu là ký hợp đồng mua bán hay có sổ đỏ, đồng thời cần xem xét năng lực chủ đầu tư; lựa chọn các vị trí đáp ứng nhu cầu, thu hút người dân về ở sau này.

- Quan điểm của ông thế nào về quy định siết phân lô bán nền tại khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III?

- Bản chất siết phân lô bán nền là siết cá nhân mua và tự phân lô, mang tính tự phát làm vỡ quy hoạch. Xét cho cùng, khi siết phân lô bán nền thì nguồn cung bị giảm, đẩy giá thị trường lên cao hơn. Tuy nhiên, tác động tích cực là không bị phá vỡ về mặt quy hoạch và đô thị hóa của các tỉnh thành.

- Với kinh nghiệm lâu năm trên thị trường, theo ông, năm 2025 có diễn ra “sốt đất”?

- Hiện tượng "sốt đất" sẽ không diễn ra trên diện rộng mà chỉ xảy ra cục bộ. Đối với các tỉnh như tôi đã nói ở trên từ Thanh Hóa đổ vào thì thị trường vẫn chưa tích cực trong năm 2025. Còn với các tỉnh thuộc vùng du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang thì năm nay có dấu hiệu tích cực hơn do kinh tế phục hồi kéo theo du lịch tăng trưởng.

Các nhà đầu tư cũng bắt đầu tìm kiếm các vùng có sự phát triển mạnh mẽ về du lịch, đặc biệt như Nha Trang, Đà Nẵng, nhất là trong năm 2024 đã có sự phục hồi rõ rệt hơn.

Ngoài ra, với sự thay đổi của pháp luật đất đai, các dự án cũ còn hàng sẽ nhận được sự quan tâm lớn của người mua.

Sản phẩm có giá dưới 3-4 tỷ đồng sẽ hút khách hơn cả. Nguyên do các dự án cũ hấp dẫn hơn là các dự án này đã được triển khai trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực nên có chi phí đất thấp hơn. Trong khi đó, các dự án triển khai theo bảng giá đất mới sẽ bị “đội giá”.

Mặc dù đất nền sẽ sôi động trở lại, song không phải chủ đất nào cũng được hưởng lợi. Tâm lý khách hàng đã khác khi lựa chọn rất kĩ, từ uy tín chủ đầu tư, pháp lý dự án, chất lượng sản phẩm.

Ngày xưa, chủ đầu tư cứ xong hạ tầng là bán được ngay, nhưng giờ phải làm thêm cảnh quan, tiện ích mới hấp dẫn được khách hàng.

Nhìn chung, 2025 sẽ là năm bước ngoặt, là nền tảng để thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ. Đây cũng là năm có nhiều cơ hội với doanh nghiệp làm chủ đầu tư nếu nắm bắt được thời điểm này tập trung đầu tư sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực sẽ có cơ hội phát triển.

- Xin cảm ơn ông!

Lệ Chi