Mua lại nhà ở xã hội chưa được phép bán, có được đăng ký thường trú?

Gửi câu hỏi tới chuyên mục "Chat với chuyên gia" do Pháp Luật TP.HCM phối hợp cùng Trường Đại học Luật TP.HCM tổ chức, bạn đọc Ngô Hà (TP.HCM) hỏi:

Tôi mua lại một căn nhà ở xã hội nhưng do chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, đành làm thừa kế và văn bản ủy quyền chứ không làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. Xin hỏi tôi có được đăng ký thường trú tại địa chỉ căn nhà đó hay không?

Một dự án nhà ở xã hội ở TP Thủ Đức. Ảnh: NC

Chỉ được đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp

Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM, cho biết theo khoản 1 Điều 20 Luật Cư trú 2020, công dân có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình thì được đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp đó. Vì vậy, bạn chỉ được đăng ký hộ khẩu tại địa chỉ căn nhà ở xã hội đã mua nếu việc mua bán nhà ở xã hội là hợp pháp, đúng đối tượng, đủ điều kiện.

Trong khi đó, theo khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định Luật Nhà ở. Đây không phải hàng hóa tự do lưu thông trên thị trường. Để mua loại nhà ở này cần phải thuộc những đối tượng mà pháp luật quy định và phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, về thu nhập.

Quy trình mua nhà ở xã hội cũng quy định rõ việc chủ đầu tư phải gửi danh sách người mua cho Sở Xây dựng kiểm tra điều kiện, loại trừ trường hợp không đủ điều kiện; sau khi ký hợp đồng, danh sách người mua phải được công khai và lưu trữ để quản lý, kiểm tra.

Nhiều rủi ro khi lách luật để mua nhà ở xã hội

Người đã được giải quyết mua nhà ở xã hội thì trong 5 năm đầu kể từ khi thanh toán đủ tiền mua nhà, không được tự do bán lại mà chỉ được phép bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư (tức không vượt quá giá mua ban đầu), đồng thời phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định (Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở). Điều này nhằm tránh việc đầu cơ, chuyển nhượng trái phép, đảm bảo nhà ở xã hội phục vụ đúng đối tượng.

Sau 5 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Do nhà ở xã hội thường có giá thấp hơn so với nhà ở thương mại, nên người dân thường tìm cách “lách luật” để mua được nhà ở xã hội trong thời gian 5 năm, thông qua các hình thức như thừa kế, tặng cho; mua bán qua giấy tờ tay (không công chứng); sử dụng hợp đồng vay mượn bảo đảm bằng nhà để thực chất bán nhà;...

Việc các bên làm thừa kế để chuyển nhượng “trá hình” nhà ở xã hội tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua. Bởi lẽ, di chúc có hiệu lực kể từ thời điểm người lập di chúc (bên bán) chết, khi di chúc đó hợp pháp, không bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ theo quy định của Bộ luật Dân sự (Điều 643).

Do đó, người mua không thể ngay lập tức có quyền sở hữu nhà vì phải chờ người lập di chúc qua đời thì di chúc mới có hiệu lực pháp lý, gây bất ổn, khó khăn trong việc quản lý, sử dụng tài sản. Nếu di chúc bị tranh chấp, vô hiệu hoặc hủy bỏ, người nhận di chúc có thể mất quyền với nhà, dẫn đến mất tài sản. Mặt khác, người lập di chúc có quyền sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc hủy bỏ di chúc bất cứ lúc nào (theo quy định tại Điều 640 Bộ luật Dân sự 2015). Lúc này, di chúc có thể bị thay đổi hoặc hủy bỏ hoàn toàn mà người mua không có quyền ngăn cản, làm mất toàn bộ “quyền” với căn nhà đã thỏa thuận.

Căn cứ khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, hành vi lách luật để mua bán nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc điều kiện – như việc giả lập văn bản thừa kế, di chúc để "chuyển nhượng trá hình" trong 5 năm đầu – không chỉ tiềm ẩn rủi ro dân sự mà còn có hậu quả pháp lý nghiêm trọng: (1) Hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội. (2) Bên mua phải bàn giao lại nhà ở, mất quyền sử dụng dù đã trả tiền. (3) Nếu không tự nguyện giao lại, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức cưỡng chế thu hồi nhà ở.

Như vậy, người mua nhà qua hình thức di chúc; hoặc các cách thức lách luật khác trong thời hạn hạn chế 5 năm có nguy cơ mất cả tiền và quyền sử dụng nhà, đồng thời bị xử lý theo quy định của pháp luật.

QUỲNH LINH