Môi giới kể chuyện 'săn đất' ở nơi đặt trung tâm hành chính tỉnh sau sáp nhập

Dự kiến tên gọi và trung tâm chính trị - hành chính của 34 đơn vị hành chính cấp tỉnh sau sáp nhập, hợp nhất vừa được công bố trung tuần tháng 4 vừa qua.

Tại khu vực phía Bắc, sáp nhập các tỉnh Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Phú Thọ có tên gọi là tỉnh Phú Thọ, trung tâm hành chính - chính trị đặt tại thành phố Việt Trì.

Tỉnh Thái Bình, Hưng Yên sáp nhập có tên Hưng Yên, trung tâm hành chính - chính trị đặt tại thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên hiện nay.

Sáp nhập tỉnh Hải Dương và TP Hải Phòng, có tên TP Hải Phòng, trung tâm hành chính - chính trị đặt tại TP Hải Phòng hiện nay.

Đất Việt Trì, Thủy Nguyên tăng nóng

Thông tin về các trung tâm hành chính - chính trị mới tại các tỉnh thành dự kiến sau sáp nhập lập tức thu hút sự quan tâm của giới đầu tư bất động sản.

Báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn vừa công bố cho thấy, đất nền tại các tỉnh miền Bắc ghi nhận mức độ tăng trưởng lớn trong tháng 3/2025. Cụ thể, trong quý I/2025, giá bán đất nền tại Hưng Yên đã tăng 55%, Bắc Ninh tăng 46%, Hà Nội tăng 42%, Hải Phòng tăng 21%… so với quý I/2023.

Chị Hoàng Quyên, môi giới một sàn giao dịch bất động sản Phú Thọ cho biết giá đất tại TP Việt Trì - nơi dự kiến đặt trung tâm hành chính chính trị của tỉnh đang tăng mạnh. Trong đó, những phường như Thanh Miếu, Gia Cẩm, Trưng Vương, Bạch Hạc, Sông Lô, Thọ Sơn… gần UBND, Đại học Hùng Vương, Bệnh viện Sản Nhi, trung tâm hành chính - là những nơi ghi nhận mức giá tăng cao nhất.

Môi giới này ví dụ thời điểm tháng 7 năm ngoái, một người thân của chị mua lô đất gần Đại học Hùng Vương, nhìn ra hồ có giá 2,2 tỷ đồng, nhưng đến thời điểm hiện tại đã lên 3,1 tỷ đồng, tăng hơn 40% chưa đầy một năm.

Cũng theo chị Quyên, hiện có rất nhiều nhà đầu tư đến tìm hiểu nhà đất tại Phú Thọ, không chỉ xem nhà đất ở TP Việt Trì mà còn tìm hiểu ở các huyện. Người đầu tư này chủ yếu đến từ Vĩnh Phúc, Hòa Bình và Hà Nội.

Đáng chú ý, chị Quyên thông tin những cán bộ, công chức ở Vĩnh Phúc “săn” nhà đất tại TP Việt Trì khá nhiều. “Họ bán đất đầu tư ở nhiều nơi để dồn tiền về gom đất tại Việt Trì nhằm phục vụ công việc sau sáp nhập tỉnh, đồng thời là cơ hội để đầu tư”, môi giới chia sẻ.

Tuần cao điểm gần đây, môi giới tiết lộ một ngày chốt 1-2 giao dịch là bình thường. Nếu so với đầu năm 2025, chị Quyên nhận thấy mức giá đều tăng 20-50%, tùy vào vị trí. Một số khách hàng vừa bán những lô đất giá 4,8-5 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với năm ngoái.

“Không chỉ Phú Thọ mà tại các địa phương sáp nhập, thị trường bất động sản cũng rất nhộn nhịp, làn sóng bắt đầu trở lại”, môi giới này nhìn nhận và lưu ý nhà đầu tư thời điểm hiện nay nên cẩn trọng bởi nhiều “cò tự do” kênh giá để bán lên rất nhiều.

Anh Hưng, môi giới bất động sản thâm niên tại Thủy Nguyên, Hải Phòng cho biết khu vực này đang là tâm điểm thị trường, giá tăng nóng trước thông tin trở thành trung tâm hành chính chính trị mới. Giá đất tại các phường Minh Đức, Tam Hưng, Hoa Động, Thiên Hương, Dương Quan… tăng hơn 20% kể từ đầu năm 2025 đến nay.

Đất nền khu tái định cư Bắc Sông Cấm (phường Dương Quan) hiện trên 50 triệu đồng/m2, tăng khoảng 22% chỉ trong một quý. Vào cuối năm 2024, những lô đất diện tích 60 m2 tại khu tái định cư này giá chỉ khoảng 2,7-2,8 tỷ đồng, giờ đây lên 3,3-3,5 tỷ đồng tùy vị trí, với lô 120m2 giá khoảng 6 tỷ đồng. Đây là khu đã có sở hạ tầng đồng bộ, rõ ràng nên dễ so sánh hơn về mức giá.

Đối với giá nhà ở thấp tầng tại các dự án ở TP Thủy Nguyên cũng ghi nhận mức giá cao, thậm chí ngang với vùng ven Hà Nội. Anh Hưng lấy ví dụ tại dự án Hoàng Huy New City, những căn biệt thự, liền kề nằm ở mặt trong có giá khoảng 120-160 triệu đồng/m2, còn mặt tiền ngoài 5,5-6m có giá 180-210 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn có diện tích 80-90m2 tại đây rơi vào khoảng 10-19 tỷ đồng.

Hay một dự án khác như Hoàng Huy Green River (phường Hoa Động) có mức giá mềm hơn 82-95 triệu đồng/m2. Những căn biệt thự song lập chỉ 8 tỷ đồng nằm vị trí 2 mặt tiền, liền kề nằm trong khoảng 7-7,8 tỷ đồng.

Trong khi đó, một dự án khu đô thị có tên Bạch Đằng (phường Dương Quan) với sản phẩm chủ yếu là biệt thự, liền kề dự kiến sắp mở bán có giá “rumor” 180 triệu đồng/m2.

Nhà đầu tư đổ về Hải Phòng săn đất. Ảnh: Lệ Chi

Môi giới này tiết lộ, nhà đầu tư “săn đất” nhiều nhất hiện nay tại TP Thủy Nguyên chủ yếu đến từ Hải Dương (chiếm hơn 60-70%), Hà Nội (khoảng 20-30%), Hải Phòng chỉ khoảng 10%. Trong đó, những lô đất có mức giá dưới 6 tỷ đồng được nhiều người đến từ Hải Dương xuống tiền.

“Những người đặt cọc mua chủ yếu là công chức, trước mắt họ có thể mua để đầu tư, về sau có thể là nơi ở mới để công tác, làm việc”, anh Hưng chia sẻ.

Đối với những nhà đầu tư có mức tài chính khoảng 2 tỷ đồng, anh Hưng đánh giá khó có thể mua được đất thổ cư xung quanh khu trung tâm hành chính ở Thủy Nguyên mà phải di chuyển xa hơn.

Đối với nhà đầu tư thời điểm hiện nay, môi giới này cho rằng nếu chưa hiểu rõ về Thủy Nguyên, nên đầu tư ở khu vực có cơ sở hạ tầng đồng bộ để tránh trường hợp mua phải nhà đất dính quy hoạch.

Làn sóng tăng giá chỉ trong ngắn hạn

Là chủ đầu tư và đơn vị phát triển nhiều dự án tại 2 địa bàn Hải Dương, Hải Phòng, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property đánh giá, thực tế giá đất tại Hải Dương cao hơn Hải Phòng.

Ông Toản so sánh cùng vị trí trung tâm, một căn nhà đất khoảng 80 m2 tại Hải Phòng chỉ khoảng 6-7 tỷ đồng, trong khi tại Hải Dương lên tới 10 tỷ đồng. Hay đất tại các huyện của Hải Phòng với vị trí không trung tâm khoảng 30 triệu đồng/m2, còn tại Hải Dương lên tới 50-60 triệu đồng/m2.

“Chính vì vậy, trước thông tin sáp nhập, xuất hiện làn sóng người Hải Dương đổ vào Hải Phòng đi mua đất. Theo thống kê, ngay trong 2 tuần đầu tiên, người Hải Dương đã rút khỏi hệ thống ngân hàng khoảng 2.000 tỷ đồng để đầu tư vào Hải Phòng”, CEO EZ Property cho biết.

CEO EZ Property đánh giá việc sáp nhập sẽ có sự chuyển động về tâm lý, nhưng một thời gian sau thị trường sẽ bão hòa.

Ông Toản cũng cho biết giao dịch thị trường bất động sản Hải Phòng thời gian gần đây rất sôi động. Phân khúc chung cư trước đây bán rất chậm dù dự án nằm ở trung tâm thành phố nhưng từ khi có thông tin sáp nhập, lập tức cháy hàng, giá tăng.

Tuy nhiên, CEO EZ Property nhìn nhận việc sáp nhập sẽ có sự chuyển động về tâm lý, nhưng một thời gian sau thị trường sẽ bão hòa. Hải Phòng không phải dân số quá đông mà người mua chủ yếu là một lượng cán bộ, công chức nên sự tăng đột biến về giá sẽ không ổn định mà có thể tăng xong sẽ chững lại hoặc tăng rất chậm.

“Đối với một số nhà đầu tư hiện có thể chốt lời, còn với những người mới vào cần thận trọng khi đu đỉnh, giá cao quá rất dễ bị mắc kẹt. Bản chất nhu cầu về ở thực không thực sự tăng quá nhanh”, CEO EZ Property khuyến nghị.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội - lưu ý nhà đầu tư trước khi tham gia đầu tư cần phải phân tích bản chất những thông tin về thay đổi quy hoạch, hạ tầng mới, dự án mới, việc sáp nhập tỉnh thành có khả năng thay đổi cục diện cho bất động sản của khu vực đó là gì, sau thời gian bao nhiêu lâu có khả năng để thành hiện thực. Đa phần những hiện tượng này để thành hiện thực thành khu đô thị, khu ở thì cần thời gian.

Nhận định về sốt đất nền sau thông tin sáp nhập tỉnh thành, theo bà An, những cơn sốt thường mang tính cục bộ và có ngưỡng rủi ro cao.

Nguyên nhân bởi khả năng hiện thực hóa của những công trình hạ tầng mất nhiều thời gian hơn dự kiến, hay việc trì hoãn sẽ khiến mức độ tăng giá có thể bị điều chỉnh nhanh chóng. Vì vậy, việc đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào sự hiểu biết của từng cá nhân với địa phương, khu vực.

“Nếu nhà đầu tư có kỳ vọng cụ thể hoặc sử dụng đòn bẩy, vay vốn ngân hàng quá lớn so với khả năng chi trả trong một thời gian ngắn thì đầu tư đất nền theo thông tin sáp nhập tỉnh thành không phải là phương án đầu tư hợp lý”, bà An nhấn mạnh.

Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cũng cho rằng nhà đầu tư cần phân tích kỹ các yếu tố về kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý. Giá trị bất động sản chỉ thực sự được tác động tích cực khi hưởng đòn bẩy tăng trưởng kinh tế địa phương và cải thiện môi trường đầu tư. Người mua nên tránh tâm lý “lướt sóng” theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Đầu tư có chọn lọc, dựa trên phân tích dữ liệu, và tính tương thích vùng sẽ là chìa khóa để tránh rủi ro.

Lệ Chi