Mở rộng đất cho nhà ở thương mại: Đề nghị chặn đầu cơ, 'thổi giá' đất

Đại biểu Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị) phát biểu tại tổ 15 sáng 13/11 (Ảnh: M.Minh)

Sáng 13/11, sau khi Chính phủ trình và Ủy ban Kinh tế thẩm tra dự thảo Nghị quyết thí điểm mở rộng đất ở cho dự án nhà ở thương mại, Quốc hội tiến hành thảo luận tại tổ về dự thảo Nghị quyết này.

Tránh trục lợi chính sách để đầu cơ thổi giá đất

Phát biểu tại tổ 15, đại biểu Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị) nhận xét, hồ sơ dự thảo Nghị quyết cơ bản đáp ứng được các yêu cầu về pháp lý. Đây là chính sách rất phù hợp với thực tế hiện nay vì nhu cầu phát triển nhà ở thương mại đang rất lớn, nhất là ở những tỉnh, thành phố lớn, những địa phương có nhiều khu công nghiệp, nơi thu hút nhiều lực lượng lao động.

Đại biểu cho rằng, khi xây dựng dự thảo Nghị quyết, ban soạn thảo cũng đã tiếp thu ý kiến của các địa phương; song trong bối cảnh hiện nay, khi nhu cầu nhà ở tăng cao, chúng ta cần có một cơ chế linh hoạt để thúc đẩy phát triển dự án.

"Dự thảo Nghị quyết ra đời sẽ trở thành một công cụ hỗ trợ thêm cho Luật đất đai 2024 nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư cũng như các địa phương chủ động triển khai các dự án nhà ở thương mại", đại biểu nêu quan điểm

Tuy nhiên, đại biểu Hà Sỹ Đồng đề nghị Chính phủ đánh giá kỹ và làm rõ hiệu quả sử dụng đất thí điểm cho nhà ở thương mại, tránh tình trạng sử dụng đất đai không hiệu quả, thậm chí lợi dụng chính sách để trục lợi, đầu cơ tích tụ đất đai gây ảnh hưởng tiêu cực tới giá cả của thị trường bất động sản.

"Trong khi tháo gỡ khó khăn cho dự án, không thể không tính đến việc đảm bảo an toàn, phát triển bền vững cho thị trường bất động sản, cũng chính là bảo vệ quyền lợi của người dân và nhà đầu tư, tránh tình trạng thị trường bất ổn như thời gian vừa qua", đại biểu nhấn mạnh.

Về phạm vi điều chỉnh, đại biểu Hà Sỹ Đồng đồng tình với quan điểm là nên áp dụng trên toàn quốc, không nên bó hẹp ở một vài địa phương để tránh cơ chế "xin - cho".

Mặc dù, theo báo cáo thì có một số địa phương báo cáo là không bị "vướng", "chưa có nhu cầu"...; song đại biểu cho rằng đó là do họ chưa rà soát, thực tế chưa phát sinh, sau này có thể sẽ có nhu cầu vì năm nay thị trường như thế, nhưng năm sau thị trường có thể sẽ khác...

Một vấn đề của dự thảo mà đại biểu Hà Sỹ Đồng quan tâm là quy định liên quan đến đất nông nghiệp, nhất là đất chuyên canh trồng lúa và đất rừng. "Tôi cũng đồng tình với ý kiến của Ủy ban Kinh tế là nên thận trọng trong việc điều chỉnh các loại đất này, đồng thời đảm bảo duy trì diện tích đất trồng lúa 3,5 triệu ha và tỷ lệ độ che phủ của rừng là phải đạt 42% của toàn quốc", ông Đồng nói.

Theo ông Đồng, đây là những điều kiện quan trọng phải có đánh giá, nếu phát triển nhà ở thương mại theo Nghị quyết thí điểm thì nó có ảnh hưởng đến hai tiêu chí này không? Có giữ được ổn định như vậy không?

Ngoài ra, theo đại biểu, cần quan tâm tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm. Việc đưa ra tiêu chí đất ở không vượt quá 30% là một điều quan trọng, nhưng cần làm rõ hơn cơ sở để đưa ra con số 30% này, nhất là tại các địa phương khác nhau.

Các địa phương lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương... thì 30% phải khác các địa phương khác. Hoặc là những địa phương đang gặp vướng mắc cần ưu tiên hơn, dự án phù hợp với nhu cầu của địa phương và của thị trường đó thì ưu tiên hơn.

"Nếu cứ quy định đúng 30% như vậy thì dễ phát sinh các thủ tục, cơ chế xin cho, gây khó khăn cho địa phương và nhà đầu tư", đại biểu nói và đề xuất, các trình tự thủ tục thực hiện dự án nên giao cho Chính phủ quy định chi tiết, không đưa vào Nghị quyết này để đảm bảo sự linh hoạt, cải cách thủ tục hành chính triệt để, giảm thiểu chi phí, thời gian cho nhà đầu tư cũng như địa phương trong việc triển khai thực hiện dự án.

Về thời gian của dự án, đại biểu đồng tình với thời gian áp dụng thí điểm là 5 năm, vì sau thí điểm phải có tổng kết, đánh giá; tuy nhiên ông lưu ý cần có hướng dẫn cụ thể về thời gian thỏa thuận quyền sử dụng đất, tránh kéo dài.

Trên thực tế, nhiều địa phương có những dự án kéo dài gây lãng phí tài nguyên đất đai, do đó trong trường hợp không thể hoàn thành việc thỏa thuận khiến dự án kéo dài thì cũng cần có cơ chế xử lý, tránh ảnh hưởng tới lợi ích chung của xã hội cũng như quyền lợi của nhà đầu tư.

Cần tính đến rủi ro pháp lý

Đại biểu Đặng Thuần Phong (đoàn Bến Tre) nêu vấn đề, đến giờ phút này, nếu các địa phương không "vướng" thì tại sao lại phải thí điểm? Theo ông Phong, nếu địa phương nào không "vướng" thì cứ áp dụng Luật Đất đai, Luật Nhà ở chứ không cần thí điểm cái mới.

Đại biểu Đặng Thuần Phong (đoàn Bến Tre)

Từ đó, đại biểu đề nghị Nghị quyết quy định rõ trường hợp các địa phương bây giờ không có nhu cầu thí điểm, nếu sau 5 năm thí điểm thành công rồi được luật hóa thì họ có được áp dụng không.

Thậm chí, nếu thí điểm xong không thành công thì xử lý hậu quả như thế nào? Đây cũng là vấn đề quan trọng nhưng ông Phong nói rằng, chưa thấy dự thảo Nghị quyết đề cập.

Một vấn đề cần cân nhắc, theo đại biểu đoàn Bến Tre, là phạm vi đất được Chính phủ đề xuất thí điểm khá rộng, gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo cũng áp dụng... thì quá lớn, có thể phát sinh hệ lụy.

Nội dung thí điểm này liên quan tới các loại quy hoạch theo từng cấp theo từng vùng, thậm chí theo từng lĩnh vực, thậm chí thí điểm có thể phá vỡ những quy hoạch đó.

"Hệ lụy của nó, nếu có thì ai chịu trách nhiệm, nếu việc thí điểm không đáp ứng được mục tiêu hoặc có những vi phạm?", đại biểu nói và cho rằng phải hết sức cân nhắc.

Đặc biệt, theo đại biểu nếu thí điểm cả đất quốc phòng để xây nhà ở thương mại, nếu những đất quốc phòng, an ninh liên quan tới rừng, liên quan đến biên giới, hải đảo mà giao cho các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp nước ngoài đấu thầu thì ảnh hưởng rất lớn đến an ninh quốc phòng.

Cuối cùng, đại biểu nhận định, hiện nay nhiều dự án nhà ở xã hội vướng mắc bị bỏ hoang, nếu lại thí điểm để xây thêm nhà ở xã hội thì Chính phủ cần đánh giá kỹ tác động xem việc thí điểm này đóng góp thế nào cho ngân sách, giúp cho ổn định xã hội thế nào.

Cần thí điểm dựa trên cơ cấu nhà ở và nhu cầu từng địa phương

Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Thu Hà (đoàn Quảng Ninh) cho rằng, trước khi thực hiện thí điểm thì cần phải đánh giá lại xem là thực trạng nhà ở thương mại hiện nay tại tất cả các địa phương như thế nào.

Đại biểu Nguyễn Thu Hà (đoàn Quảng Ninh)

"Tôi thấy hiện nay ở các đô thị, các thành phố lớn, các dự án, công trình nhà ở thương mại chưa được lấp đầy, bỏ không chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý vẫn còn rất nhiều. Chúng tôi nghĩ về cung cầu của thị trường nhà ở thương mại hiện nay cũng tùy thuộc vào từng địa phương khác nhau, nhưng rõ ràng là không phải địa phương nào cũng có nhu cầu để phải xử lý thí điểm này", bà Hà nêu quan điểm.

Từ đó, vị đại biểu cho rằng trong khi các dự án nhà ở thương mại đang vướng mắc thì nên ưu tiên các giải pháp tháo gỡ vướng mắc, bất cập thì sẽ tốt hơn cho thị trường. Bên cạnh đó, nên ưu tiên cho nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cho các khu công nghiệp hơn việc thực hiện nhà ở thương mại.

Theo đại biểu đoàn Quảng Ninh, một dự án nhà ở thương mại có liên quan đến rất nhiều chủ thể, liên quan đến nhiều loại quy hoạch, ảnh hưởng đến diện tích đất lúa, diện tích đất rừng phòng hộ, rừng sản xuất... nên chắc chắn sẽ có nguy cơ nên cần phải có đánh giá, xem xét kỹ việc thí điểm. Nếu vẫn thí điểm thì nên chọn những vùng, địa phương phù hợp.

Bên cạnh đó, đồng quan điểm với đại biểu Hà Sỹ Đồng, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà cho rằng, việc triển khai Nghị quyết này sẽ rất dễ dẫn đến nguy cơ hình thành các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản lợi dụng việc mua bán, chuyển nhượng, thu gom, thu hồi đất nhưng không sử dụng đất hiệu quả mà để chờ thực hiện dự án nhà ở thương mại, dễ dẫn đến đầu cơ trục lợi.

"Cần thiết phải có chế tài để kiểm soát các hành vi này, tránh lãng phí nguồn lực đất đai và các nguồn lực khác", bà Hà nhấn mạnh.