'Mở khóa' dự án

Hiện có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai do vướng đất xen kẹt.

Cẩn trọng

Tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội XV dự kiến sẽ thảo luận về dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất vào ngày 21/11/2024, biểu quyết thông qua vào ngày 30/11/2024. Trong bối cảnh thị trường nhà ở có sự chênh lệch cung - cầu sâu sắc như hiện nay, nếu được thông qua thì đây sẽ là “chìa khóa” tháo gỡ nút thắt lớn nhất này.

Thẩm tra Tờ trình của Chính phủ, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - ông Vũ Hồng Thanh cho biết, Ủy ban nhất trí với sự cần thiết xây dựng Nghị quyết như tờ trình, nhưng đề nghị Chính phủ lưu ý, làm rõ, cân nhắc một số vấn đề, trong đó cần bảo đảm công bằng giữa các địa phương, tránh tạo cơ chế “xin - cho”.

Theo ông Thanh, có những ý kiến cho rằng, việc thí điểm này là chính sách có nhiều tác động đến việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; kết quả đầu ra của cơ chế thí điểm là những dự án nhà ở thương mại có tính chất ổn định lâu dài, có thể để lại những hậu quả không thể khắc phục, ảnh hưởng đến lợi ích của người dân và nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, nhiều địa phương báo cáo không có vướng mắc trong việc thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở mới, một số địa phương không đề xuất các dự án, khu đất thí điểm.

Các địa phương thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất chủ yếu là các địa phương phát triển về kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu về đất ở cao.

Mặt khác, trong quá trình xem xét, sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, Luật số 03/2022/QH15, Luật Đất đai năm 2024 đều chưa cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với loại đất chưa có đất ở.

“Do đó, đề nghị Chính phủ tính toán lộ trình triển khai, chỉ thực hiện thí điểm tại một số địa phương cụ thể, sau đó tổng kết, đánh giá trước khi đề xuất triển khai đồng bộ trên phạm vi toàn quốc”, ông Thanh nói.

Ghi nhận tại nghị trường cho thấy, nhiều đại biểu Quốc hội bày tỏ sự cẩn trọng đối với các nội dung của Nghị quyết. Đại biểu Nguyễn Thu Hà - Trưởng Đoàn đại biểu Quảng Ninh cho rằng, trước khi thực hiện thí điểm cần phải đánh giá lại thực trạng nhà ở thương mại tại tất cả các địa phương.

Hiện nay, ở các đô thị, các thành phố lớn, các dự án, công trình nhà ở thương mại chưa được lấp đầy, bỏ không chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý vẫn còn rất nhiều. Tình hình cung - cầu nhà ở tại mỗi địa phương cũng khác nhau, không phải địa phương nào cũng có nhu cầu để phải xử lý thí điểm.

Theo bà Hà, trong khi các dự án nhà ở thương mại đang vướng mắc thì nên ưu tiên các giải pháp tháo gỡ thì sẽ tốt hơn cho thị trường. Bên cạnh đó, nên ưu tiên cho nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cho các khu công nghiệp hơn là nhà ở thương mại.

“Một dự án nhà ở thương mại có liên quan đến rất nhiều chủ thể, liên quan đến nhiều loại quy hoạch, ảnh hưởng đến diện tích đất lúa, diện tích đất rừng phòng hộ, rừng sản xuất... nên chắc chắn sẽ có nguy cơ tiềm ẩn nên cần phải có đánh giá, xem xét kỹ việc thí điểm. Nếu vẫn thí điểm thì nên chọn những vùng, địa phương phù hợp”, bà Hà nhấn mạnh.

Cơ hội gỡ khó dự án

Là lĩnh vực có tác động sâu rộng tới nền kinh tế, xã hội, bất động sản đã nhận được nhiều ý kiến đóng góp với tính cẩn trọng cao, bên cạnh việc ủng hộ Nghị quyết.

Đại biểu Hà Sỹ Đồng (Đoàn đại biểu Quảng Trị) - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, Phó chủ tịch thường trực UBND tỉnh Quảng Trị cho rằng, đây là chính sách rất phù hợp với thực tế hiện nay vì nhu cầu phát triển nhà ở thương mại đang rất lớn, nhất là ở những đô thị lớn, những địa phương có nhiều khu công nghiệp, nơi thu hút nhiều lực lượng lao động.

“Khi nhu cầu nhà ở tăng cao, chúng ta cần có một cơ chế linh hoạt để thúc đẩy phát triển các dự án. Dự thảo Nghị quyết ra đời sẽ trở thành một công cụ hỗ trợ thêm cho Luật đất đai 2024 nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư cũng như các địa phương chủ động triển khai các dự án nhà ở thương mại”, ông Đồng nói.

Tuy nhiên, ông Đồng cũng đề nghị Chính phủ đánh giá kỹ và làm rõ hiệu quả sử dụng đất thí điểm cho nhà ở thương mại, tránh tình trạng sử dụng đất đai không hiệu quả, thậm chí lợi dụng chính sách để trục lợi, đầu cơ, tích tụ đất đai, gây ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản.

“Trong khi tháo gỡ khó khăn cho dự án, không thể không tính đến việc đảm bảo an toàn, phát triển bền vững cho thị trường, cũng chính là bảo vệ quyền lợi của người dân và nhà đầu tư, tránh tình trạng bất ổn như thời gian vừa qua. Đồng thời, khi triển khai thì nên áp dụng trên toàn quốc, không nên bó hẹp ở một vài địa phương để tránh cơ chế xin - cho”, ông Đồng đề xuất.

Ngoài ra, theo ông Đồng, cần quan tâm tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm. Việc đưa ra tiêu chí đất ở không vượt quá 30% là một điều quan trọng, nhưng cần làm rõ hơn cơ sở để đưa ra con số này và có sự phân biệt giữa các địa phương.

Các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương... thì mức 30% phải khác các địa phương khác, hoặc là những địa phương đang gặp vướng mắc cần ưu tiên hơn, dự án phù hợp với nhu cầu của địa phương và thị trường đó thì ưu tiên hơn.

Về thời gian, ông Đồng đồng tình với thời gian áp dụng thí điểm là 5 năm, vì sau thí điểm phải có tổng kết, đánh giá, nhưng cũng đưa ra lưu ý cần có hướng dẫn cụ thể về thời gian thỏa thuận quyền sử dụng đất, tránh kéo dài.

Về vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy đã có báo cáo Quốc hội. Theo Bộ trưởng, Nghị quyết hướng đến mục tiêu tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại (dưới quy mô khu đô thị): Từ ngày 1/7/2015, Luật Nhà ở 2014 quy định khác với Luật Đất đai 2013, điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng thì phải là đất ở.

Quy định này làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, khu vực chưa có đất ở.

Việc mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại sẽ góp phần hạn chế khiếu kiện của người dân; đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, giữa các địa phương, duy trì ổn định nguồn cung về nhà ở, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.

Đức Thành - Hoàng Yến