Luật sư: Shop thương mại dịch vụ Vinhomes được cấp sổ đỏ là tín hiệu tích cực

Sự kiện Vinhomes lần đầu trao sổ đỏ cho chủ sở hữu sản phẩm Thương mại dịch vụ (TMDV), ngày 16/4, được đánh giá là điểm sáng thị trường bất động sản. Luật sư khẳng định, sổ đỏ là sự công nhận tối cao của Nhà nước về quyền sở hữu của người dân đối với BĐS mà họ đã mua, bao gồm cả quyền sử dụng đất được ghi rõ trên sổ đỏ.

Trao đổi với PV, bà Lê Quỳnh Anh, Giám đốc Công ty Luật TNHH Tầm nhìn và Liên danh (Vision & Associates Legal) sẻ góc nhìn pháp lý về sự kiện mang tính bước ngoặt của thị trường.

Chỉ sản phẩm không có vướng mắc pháp lý mới được cấp sổ đỏ

- Vinhomes trở thành một trong những chủ đầu tư đầu tiên trao sổ đỏ cho các sản phẩm TMDV diễn ra trong bối cảnh nhiều dự án vẫn đang mắc kẹt pháp lý. Bà đánh giá như thế nào về động thái này?

Việc Vinhomes có thể trao sổ đỏ cho chủ sở hữu BĐS TMDV là một tín hiệu tích cực của thị trường. Điều này cho thấy những nỗ lực và trách nhiệm cao của doanh nghiệp trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến loại hình sản phẩm này nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

Về cơ bản, các quy định pháp luật về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ đỏ) cho BĐS TMDV đã tồn tại trước khi Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Tuy nhiên, do tính chất đặc thù của loại hình sản phẩm và khung pháp lý trước đây chưa hoàn thiện, rõ ràng nên việc cấp sổ đỏ gặp khó khăn.

Ngày 16/4, chủ sở hữu thương mại dịch vụ Vinhomes Ocean Park đã được bàn giao sổ đỏ.

Phải đến sau khi 2 luật này có hiệu lực (từ 1/8/2024), đi kèm là các văn bản hướng dẫn thi hành, cơ quan đăng ký đất đai mới có đầy đủ căn cứ, cơ sở pháp lý và trình tự thủ tục để triển khai việc cấp sổ đỏ đồng loạt và trên diện rộng cho loại hình sản phẩm TMDV.

Mặc dù vậy, để được cấp sổ đỏ, BĐS TMDV phải đáp ứng một loạt các yêu cầu, như phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo pháp luật về kinh doanh BĐS, đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo pháp luật về xây dựng... Về nguyên tắc, chỉ những sản phẩm không có hoặc không còn vướng mắc pháp lý mới có thể được cấp sổ đỏ.

- Từ góc độ pháp lý, việc sản phẩm TMDV được cấp sổ đỏ mang lại những quyền lợi gì cho chủ sở hữu, thưa bà?

Theo Luật Đất đai 2024, sổ đỏ là chứng thư pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người dân.

Khi chủ sở hữu BĐS TMDV nhận được sổ đỏ, điều này đồng nghĩa với việc Nhà nước đã chính thức công nhận quyền sở hữu của họ đối với tài sản đã mua, bao gồm cả quyền sử dụng đất được ghi rõ trên sổ đỏ.

- Vấn đề sở hữu chung đất và sở hữu riêng tài sản trên đất có thể gây ảnh hưởng gì đến quyền lợi của chủ sở hữu khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, thưa bà?

Hoàn toàn không có ảnh hưởng gì! Khi mua BĐS TMDV là một phần diện tích sàn xây dựng trong một công trình, người mua sẽ có quyền sở hữu riêng đối với phần công trình đã mua theo pháp luật dân sự, bao gồm quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt. Người mua cũng có quyền sử dụng chung đối với toàn bộ khu đất xây dựng công trình đó cùng với các chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về cơ bản, điều này tương tự như việc mua căn hộ chung cư hoặc các ô thương mại tại chân đế của tòa nhà hỗn hợp. Pháp luật hiện hành không có bất kỳ quy định nào hạn chế quyền của người mua trong việc chuyển nhượng BĐS TMDV.

Pháp lý - Yếu tố tiên quyết định đoạt “được - mất” trong đầu tư

- BĐS TMDV là loại hình sản phẩm còn khá mới mẻ tại Việt Nam. Bà có lời khuyên nào dành cho khách hàng khi cân nhắc đầu tư vào loại BĐS này?

Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã quy định rất cụ thể về các điều kiện để đưa một BĐS TMDV vào kinh doanh. Theo đó, để đảm bảo an toàn cho khoản đầu tư, người mua cần lưu ý 5 yếu tố.

Đầu tiên là tính pháp lý của dự án và khả năng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản theo quy định về đăng ký tài sản.

Hai là, sản phẩm TMDV phải có chức năng sử dụng cụ thể, được phân định riêng với các phần diện tích khác trong công trình xây dựng và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế.

Thứ ba, thiết kế sản phẩm phải tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành.

Thứ tư, phải xác định rõ ràng quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích sàn xây dựng về hình thức, thời hạn và diện tích sử dụng chung, riêng theo luật đất đai.

Và đặc biệt quan trọng là BĐS TMDV phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Lời khuyên của tôi là, nhà đầu tư cần tìm hiểu chi tiết thông tin về dự án, sản phẩm và uy tín của chủ đầu tư trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Những dự án được cấp sổ đỏ là sản phẩm có thể ưu tiên và an tâm lựa chọn.

- Trong bối cảnh thị trường BĐS đang có sự sàng lọc mạnh mẽ khi 3 luật mới có hiệu lực, theo bà, yếu tố pháp lý đóng vai trò như thế nào trong quyết định đầu tư hiện nay?

Ở bất kỳ giai đoạn nào, yếu tố pháp lý luôn đóng vai trò tiên quyết định đoạt “được - mất” của quyết định đầu tư. Chỉ những dự án và sản phẩm đảm bảo tính pháp lý, tuân thủ đầy đủ các quy định và điều kiện của pháp luật mới có thể lưu thông thuận lợi trên thị trường và bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của người mua.

- Xin cảm ơn bà!

P.V