Lời giải tận gốc cho bài toán an cư giữa cơn bão giá nhà cao kỷ lục

Bài toán nhà ở tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP. HCM vẫn còn nhiều thách thức. Ảnh: Hoàng Anh.

Chỉ số giá nhà ở cao kỷ lục

Theo báo cáo chỉ số giá nhà ở của Savills (Savills Property Price Index - SPPI), trong quý II/2025, chỉ số giá nhà ở TP.HCM tiếp tục tăng thêm 3 điểm theo quý và 8 điểm theo năm, đạt 134 điểm - mức cao nhất kể từ khi chỉ số được công bố.

Cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức tăng giá trong quý, đặc biệt tại các dự án có sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán. Giá sơ cấp tăng 7% theo năm, chủ yếu nhờ dự án mới tại Quận 2 cùng nguồn hàng hạng A được mở bán lại tại Quận 1, trong khi giá thứ cấp tăng ở hầu hết các quận, dẫn đầu bởi khu Đông và Nam TP.HCM.

Thị trường được hỗ trợ bởi đầu tư công vào hạ tầng và mặt bằng lãi suất thấp, tuy nhiên nguồn cung mới vẫn hạn chế. Tỷ lệ hấp thụ vẫn chỉ ở mức vừa phải, đạt 45% với hơn 2.400 căn hộ được giao dịch. Áp lực giá cao khiến nhiều người mua chuyển hướng sang các khu vực lân cận như Bình Dương và Long An cũ, nơi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn dồi dào.

Tại Hà Nội, tính đến quý II/2025, chỉ số nhà ở cũng tăng thêm 5 điểm so với quý trước, đạt mức 191,1 điểm. Giá bán trung bình ghi nhận ở mức 63 triệu đồng/m2 diện tích sàn kinh doanh (NSA), tăng 4% theo quý.

Mặc dù tình trạng khan hiếm nguồn cung dần hạ nhiệt, giá bán vẫn ở mức cao do nhu cầu bền vững, chủ yếu đến từ người mua trong nước.

Riêng đối với phân khúc chung cư sơ cấp. trong nửa đầu năm 2025, Hà Nội có hơn 14.000 căn hộ mở bán mới, trong đó trên 90% thuộc phân khúc hạng B, với giá trung bình khoảng 82 triệu đồng/m2.

Nếu như khoảng một thập kỷ trước, hạng C còn chiếm ưu thế, thì trong những năm gần đây, nguồn cung mới này gần như vắng bóng trên thị trường.

Quy hoạch và hạ tầng - chìa khóa cân bằng thị trường

Tại phiên họp đầu tiên của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản gần đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đặt câu hỏi: “Vì sao giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi? Ai là người có đủ tiền mua?”, đồng thời yêu cầu các bộ, ngành đưa ra giải pháp cụ thể.

Câu hỏi này phản ánh thực tế rằng bài toán nhà ở tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP. HCM vẫn còn nhiều thách thức.

Dưới góc nhìn thị trường, Savills Việt Nam cho rằng, thị trường nhà ở hiện vẫn tăng trưởng nhờ nhu cầu ở thực bền vững và hạ tầng phát triển, song những yếu tố nền tảng như quy hoạch, thủ tục và cơ chế hỗ trợ tài chính mới là chìa khóa quan trọng giúp cân bằng cung - cầu và kiểm soát giá nhà trong dài hạn.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, vấn đề sở hữu nhà hoặc giải quyết nhu cầu nhà ở không chỉ nằm ở khả năng chi trả của người mua, mà là câu chuyện hoạch định chính sách kinh tế xã hội của quốc gia.

Nhà nước không thể trực tiếp can thiệp vào chiến lược giá bán của doanh nghiệp bất động sản, mà nên tác động bằng tháo gỡ pháp lý, quy hoạch các vùng kinh tế mới và đầu tư hạ tầng để thúc đẩy quá trình đô thị hóa đồng đều hơn nhằm kéo giãn dân.

Trước đó, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM vẫn bị bó hẹp bởi các vướng mắc pháp lý, trong khi nhu cầu ở thực vẫn duy trì cao. Sự lệch pha giữa cung - cầu khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao, dù thị trường không còn biến động mạnh.

Trong bối cảnh đó, đầu tư hạ tầng và giãn dân được xem là giải pháp căn cơ giúp giảm áp lực lên khu trung tâm. Đơn cử như tuyến Metro Line số 1 vận hành trong tháng 3/2025, đã rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TP. HCM đến Bình Dương xuống còn 20-30 phút, mở ra khả năng hình thành các cực dân cư - thương mại mới ngoài khu lõi trung tâm.

“Đây là bài học xương máu của nhiều quốc gia. Muốn giãn dân thành công thì phải bắt đầu từ hạ tầng và đô thị hóa” bà Hương nói. Khi quy hoạch kinh tế - xã hội gắn với hạ tầng, việc bố trí quỹ đất ở dọc các trục giao thông sẽ giúp cả nhà ở thương mại và xã hội được triển khai nhanh hơn, đa dạng hóa nguồn cung cho người mua.

Tương tự, tại Hà Nội, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh. Giai đoạn 2026 – 2027, thị trường Hà Nội có thể đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm.

Các dự án nhà ở thí điểm, cùng những cải cách về thể chế và đầu tư hạ tầng, đặc biệt tại khu vực ngoài vành đai 3 – 3,5, được kỳ vọng sẽ tạo tác động tích cực lên mặt bằng giá.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao dịch vụ nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, trong dài hạn, cùng với Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội và các chính sách thúc đẩy dự án nhà ở giai đoạn 2025 – 2030, Hà Nội sẽ có thêm nguồn cung từ khu vực ven đô.

Ngoài ra, giải pháp phát triển nhà ở xã hội và căn hộ giá hợp lý cũng đang được đẩy mạnh. Một số dự án nhà ở xã hội có mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2.

Đối với việc phát triển căn hộ thương mại, bên cạnh chi phí xây dựng, chi phí đất cũng đóng góp một tỷ trọng chính cũng như kỳ vọng lợi nhuận trong việc xác định giá thành, giá bán căn hộ. Nếu bài toán chi phí được giải quyết hợp lý, thị trường có thể bổ sung thêm sản phẩm vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu lớn của người dân đô thị.

Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ tài chính cũng là trụ cột quan trọng để mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở. Theo chỉ đạo của Chính phủ, đề án thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia đang được nghiên cứu và dự kiến triển khai trong thời gian tới.

Bà Hương cho rằng, đây là mô hình đã chứng minh hiệu quả ở Singapore và Hàn Quốc, khi người dân được vay với lãi suất thấp, thời gian dài, còn doanh nghiệp tham gia quỹ được hưởng ưu đãi đầu tư và tiếp cận quỹ đất quy hoạch.

Mô hình này tạo ra lợi ích hai chiều. Người mua được hỗ trợ tài chính hợp lý, còn doanh nghiệp có động lực tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền. Khi hai phía cùng hưởng lợi, thị trường sẽ tiến tới trạng thái cân bằng và bền vững hơn.

Khi hạ tầng, quy hoạch và cơ chế tài chính được triển khai đồng bộ, các thành phố lớn sẽ có điều kiện để giải quyết bài toán giãn dân, cân bằng cung - cầu và ổn định giá nhà ở dài hạn.

Việc mở rộng không gian đô thị theo hướng kết nối vùng không chỉ giúp phân bổ lại mật độ dân cư, mà còn tạo dư địa phát triển cho các phân khúc phù hợp với người mua ở thực.

“Nếu muốn giải quyết tận gốc bài toán nhà ở, cần nhìn nhận đây là câu chuyện chính sách và quy hoạch chứ không phải chỉ đơn thuần là câu chuyện kinh doanh của các doanh nghiệp trên thị trường,” bà Hương nhận định.

An Chi