Lắng nghe thị trường bất động sản

Giá chung cư chững lại

Theo dữ liệu thị trường mới nhất của Batdongsan.com.vn vừa công bố, ngay sau Tết Nguyên đán Ất Tỵ lượng tin đăng và mức độ quan tâm bất động sản đang có sự phục hồi tích cực. Cũng như mọi năm, trước và trong dịp Tết năm nay, nhu cầu tìm kiếm nhà đất giảm đáng kể. Tuy nhiên, chỉ trong tuần đầu tiên sau Tết, các chỉ số đã tăng mạnh trở lại. Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, mức độ quan tâm bất động sản vào ngày mùng 9 Tết (6/2/2025) tăng gấp 4 đến 6 lần so với trước Tết. Lượng tin đăng bán và cho thuê trên Batdongsan.com.vn (phần nào thể hiện nguồn cung trên thị trường) trong 1 tuần sau Tết cũng cao gấp khoảng 4 lần so với tuần trước Tết.

Một tín hiệu vui cho người mua nhà là ra Tết, giá rao bán chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có dấu hiệu chững lại. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán trung bình chung cư Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nửa đầu tháng 2/2025 lần lượt là 62 và 57 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá trung bình chung cư trong tháng 1/2025 là 63 triệu đồng/m2 (Hà Nội) và 60 triệu đồng/m2 (TP Hồ Chí Minh). Như vậy giá rao bán căn hộ tại 2 đô thị này đang có sự điều chỉnh giảm nhẹ. Tuy nhiên đây chỉ là dao động trong thời gian ngắn, để nắm được xu hướng giá cần thêm thời gian theo dõi.

Thực tế cũng đã chỉ ra giá nhà đất, nhất là giá nhà chung cư cũng đã bắt đầu hạ bớt độ cao. Chẳng hạn tại khu đô thị Dương Nội, căn hộ tại CT7 The Spark có diện tích 56 m2 thời điểm tháng 6/ 2024 có giá tầm 2,8 tỷ thì nay có người rao bán với mức giá 2,7 tỷ có thương lượng.

Tương tự, thời điểm hiện tại các tòa nhà như Imperia Garden (Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân) hay tòa nhà The Pride (La Khê, Hà Đông, Hà Nội) nhiều chủ căn hộ rao bán nhà với mức giá mềm hơn từ 80 -100 triệu so với thời điểm tháng 8/2024.

Tuy nhiên điều quan tâm, giá chung cư có phần hạ nhiệt nhưng nhiều người dân thờ ơ, dù vẫn có nhu cầu mua nhà.

Chị Nguyễn Ngọc Anh, 42 tuổi làm việc ở Láng Hạ (quận Ba Đình, Hà Nội) nói, đã đi ở thuê hơn 10 năm nay thì việc ở thuê thêm vài năm nữa không là vấn đề lớn. Giá chung cư tăng lên toàn 800 triệu – 1 tỷ đồng/ căn thì nay mới giảm chút ít.

Giá bất động sản thời gian tới như thế nào là một trong những vấn đề lớn được dư luận đặc biệt quan tâm. Giữa bối cảnh nhu cầu thực về sở hữu nhà ở luôn hiện hữu, giá bất động sản năm 2024 tăng đến vô lý khiến cho người dân sốc, nên khi bước sang năm 2025 nhiều người dân khi được hỏi đã chung câu trả lời: chỉ mong giá nhà đất giảm.

Anh Hoàng Tuấn Anh (phố Lý Nam Đế, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) chia sẻ, hơn 5 năm nay anh luôn đau đáu việc mua nhà song giá nhà, nhất là giá nhà chung cư tăng kinh khủng. Theo anh Tuấn Anh, thu nhập không tăng lên, công việc cũng không dễ như xưa mà giá nhà tăng là nghịch lý. Giá chung cư hay giá nhà đất nói chung cần phải được kéo xuống nữa thì rất nhiều người có nhu cầu mua nhà như anh mới hi vọng mua được. Vậy nên, với mặt bằng giá bất động sản hiện tại, ngay cả khi giảm 50%, nhiều lao động thu nhập trung bình vẫn khó tiếp cận được.

Bàn về bài toán mua nhà cho người trẻ, so sánh lương trung bình và giá nhà của thời xưa – nay, tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam – VRES cuối năm 2024, đại diện Batdongsan.com.vn cho biết không chỉ Gen Z hiện nay mà người trẻ Việt, dù ở thời buổi nào cùng gặp không ít khó khăn trong việc tự mua nhà. Thời điểm năm 2004, một cá nhân thuộc thế hệ 7x mất khoảng 31,3 năm thu nhập để mua được một căn chung cư (60m2) giá 0,6 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 7,4%. Sau 10 năm, số năm thu nhập để một cá nhân thuộc thế hệ 8x mua được căn hộ như trên là 22,7 năm. Giá căn hộ đã tăng lên 1,5 tỷ đồng trong khi lãi suất huy động giảm còn 6%.

Đến năm 2024, một cá nhân 9x cần 25,8 năm thu nhập để mua căn hộ trên (giá 3 tỷ đồng) trong điều kiện lãi suất huy động là 4,5%. Tuy số năm thu nhập và lãi suất đã giảm dần theo thời gian nhưng nhìn chung, người trẻ thuộc các thế hệ vẫn cần nỗ lực trong thời gian dài mới có thể tự sở hữu nhà.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thu nhập bình quân của nhóm 20% dân số có thu nhập cao nhất tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng khoảng 13,3 -14,5 triệu đồng/tháng, tăng 4 - 7%. Xét trên thu nhập và giá nhà, ngay cả nhóm 20% này cũng khó có cơ hội an cư và các nhóm thu nhập thấp hơn "gần như không có cơ hội".

Thị trường dần ổn định

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội chia sẻ, nguồn cung mới toàn thị trường trong năm nay dự kiến đạt 25.200 căn hộ, trong đó căn hộ hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 88% nguồn cung thị trường. Nguồn cung này chủ yếu vẫn tập trung tại các đại đô thị lớn của thủ đô.

Một trong những điểm sáng của thị trường năm 2025 chính là sự tháo gỡ các nút thắt về nguồn cung, đặc biệt là những dự án đảm bảo đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Nguồn cung trong năm 2025 dự kiến cải thiện so với năm 2024 với hơn 15.000 sản phẩm.

Ở góc độ chuyên gia, ông Lê Văn Bình - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, thị trường bất động sản đang dần đi vào ổn định, do nhiều nguyên nhân khác nhau. Nhìn lại thời gian qua cho thấy, năm 2023 – 2024 bất động sản thiếu nguồn cung, giá tăng rất cao và cao đột biến. Nếu giá giữ nguyên mức này, thì người lao động rất khó để tìm được nhà ở. Cả nhà chung cư cũ, tập thể cũ, giá cũng lên gấp 1,5 - 2 lần so với trước đây.

Tuy nhiên, khi thiết lập khung giá mới, nguồn cung tăng lên, thị trường bắt đầu chững lại. Sắp tới các sản phẩm bất động sản được tung ra thị trường tăng lên cùng với đó là chính sách được ban hành, thị trường bất động sản sẽ dần ổn định giá hơn. Từ đó, người lao động có thể tiếp cận mua nhà.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, trong thời gian tới đà tăng giá chung cư chững lại, thị trường có xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như thời gian qua. Theo đó, dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

T.Hằng – P.Vân