Lâm Đồng có bảng giá đất mới, giới đầu cơ chờ 'nước xa cứu lửa gần'

UBND tỉnh Lâm Đồng có quyết định quy định điều chỉnh bảng giá các loại đất giai đoạn 2020-2024 trên địa bàn tỉnh, được áp dụng từ ngày 17/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025.

Nhiều kỳ vọng

Cụ thể, trên địa bàn TP. Đà Lạt, bảng giá đất nông nghiệp tại các phường dao động từ 270 ngàn đồng đến 1,2 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí, còn tại các xã từ 125-500 ngàn đồng/m2.

Với đất ở tại nông thôn, mặt tiền đường quốc lộ 20 đoạn từ ngã ba cây mai Lộc Quý đến ngã ba đường tổ 7 xã Xuân Thọ có giá cao nhất hơn 4,8 triệu đồng/m2, mặt tiền quốc lộ 20 đoạn còn lại có giá trung bình 3,8 triệu đồng/m2. Các xã khác tại TP. Đà Lạt như Xuân Trường, Trạm Hành, Tà Nung... dao động ở mức 1,9-3,8 triệu đồng/m2.

Với nhóm đất ở tại đô thị, khu Hòa Bình và trọn đường Nguyễn Thị Minh Khai (phường 1) là nơi có giá đất cao nhất TP. Đà Lạt lên tới 72,8 triệu đồng/m2. Tiệm cận mức này là đường Ba Tháng Hai hơn 68 triệu đồng/m2. Phường 1 cũng là khu vực có giá đất ở cao nhất Lâm Đồng.

Nhà đầu tư đất Lâm Đồng chờ đợi bảng giá đất mới sẽ đẩy giá đất nền tăng nhanh và thanh khoản bùng nổ.

Tại TP. Bảo Lộc, đất nông nghiệp sau khi điều chỉnh cao nhất là 546 ngàn đồng/m2 tại phường Lộc Phát, đất ở nông thôn dao động từ 348 ngàn đến 9,6 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí. Trong khi đoạn đường Lê Hồng phong (sau đường Kim Đồng đến hết Trần Phú) là nơi có giá đất ở tại đô thị cao nhất lên tới 35,1 triệu đồng/m2.

So với bảng giá đất trước điều chỉnh và xét theo giá cao nhất thì đất nông nghiệp tại TP. Bảo Lộc tăng 4,4 lần, đất ở nông thôn tăng 2 lần và đất ở đô thị tăng 1,8 lần.

Bảng giá đất điều chỉnh tăng mạnh được không ít nhà đầu tư đất nền tại Lâm Đồng kỳ vọng thị trường sẽ được thổi thêm hơi ấm, mở ra cơ hội thoát hàng với giá cả tốt hơn. Tuy nhiên, diễn biến từ thực tế cho thấy những kỳ vọng khó trở thành hiện thực, ít nhất là trong ngắn hạn.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Đặng Hồng Tiến, đại diện một văn phòng môi giới ở Bảo Lộc, cho hay sau giai đoạn 2021-2022 “nhảy múa”, thị trường nhà đất Lâm Đồng bước vào thời kỳ lao dốc, thanh khoản "đóng băng". Phải đến giữa năm 2023, sau "lệnh cởi trói" tách thửa, thị trường mới bắt đầu ấm hơn.

Chính những dấu hiệu tích cực từ thị trường khiến nhiều nhà đầu tư “quay xe” dừng bán cắt lỗ để chờ thị trường lên. Tuy nhiên, đà hồi phục của thị trường trong gần 1 năm qua vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng, tình trạng đông khách hỏi, vắng khách mua khiến cả nhà đầu tư và môi giới gặp khó.

Vẫn lắm nỗi lo

Báo cáo về giao dịch bất động sản qua công chứng của Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng cho thấy trong quý III/2024, cả tỉnh có gần 5.500 giao dịch gồm đất nền, nhà riêng lẻ và căn hộ, giảm 4,3% so với quý 2, trong đó đất nền vẫn áp đảo với 5.100 lô được mua bán với tổng giá trị hơn 4.900 tỷ đồng.

Đáng chú ý, hai “điểm nóng” là Đà Lạt và Bảo Lộc đều ghi nhận sự sụt giảm số lượng giao dịch đất nền, lần lượt ở mức 16% và 22% so với quý liền kề.

Cụ thể, tại Đà Lạt có hơn 340 lô đất nền được giao dịch với tổng giá trị 1.475 tỷ đồng, tương đương mức giá bình quân 4,2 tỷ đồng/lô. Trong khi đó, tại Bảo Lộc ghi nhận 390 lô đất nền được mua bán qua công chứng, với tổng giá trị gần 300 tỷ đồng, tương đương 770 triệu đồng/lô.

Tương tự, ở nhiều địa phương từng xảy ra sốt đất như Di Linh, Đức Trọng... cũng ghi nhận đà giảm về thanh khoản trong quý vừa qua. Điểm sáng hiếm hoi xuất hiện tại hai huyện Bảo Lâm và Lâm Hà, song giao dịch cũng chỉ cải thiện nhẹ so với quý trước, giá bán cũng gần như đi ngang.

Anh Vỹ, đại diện một phòng giao dịch nhà đất ở Bảo Lộc, nhận định thị trường nhà đất Lâm Đồng hiện vẫn còn nhiều thách thức cho các nhà đầu tư, bởi khu vực này gần như đã bão hòa về giá sau thời gian dài sốt đất. Không ít lô đất sau khi giảm giá 25 - 30% nhưng vẫn cao gấp 2 - 3 lần so với trước dịch.

Chính vì vậy, theo vị môi giới, dù số lượng nhà đầu tư quan tâm đang gia tăng, nhưng giao dịch phát sinh thực tế vẫn chưa thực sự cải thiện. Để thoát hàng, nhà đầu tư gặp áp lực tài chính có thể phải chấp nhận giảm giá thêm 10 - 20% nữa, nếu không có thể phải đợi thêm ít nhất 2 - 3 quý.

Thị trường được dự báo khó nổi sóng trong ngắn hạn, tuy nhiên, những hiệu ứng tích cực từ bảng giá đất điều chỉnh, cùng bộ 3 luật sửa đổi chính thức có hiệu lực từ 1/8 vừa qua, có thể giúp thị trường nhà đất Lâm Đồng ấm hơn đáng kể trong trung và dài hạn.

Thực tế cũng cho thấy trong thời gian qua, tình hình giá bất động sản và nhà ở tại nhiều đô thị lớn ở Việt Nam, như Hà Nội, TP. HCM, và Đà Nẵng, đã ghi nhận sự tăng cao, đặc biệt sau những điều chỉnh về chính sách đất đai và sự hồi phục của nền kinh tế sau đại dịch Covid-19.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, thời điểm này nhà đầu tư cần có sự cân nhắc kỹ càng nếu muốn nhảy vào thị trường nhà đất Lâm Đồng, đặc biệt tại các khu vực nằm trong giai đoạn chuyển giao theo quy định của các Luật mới, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền.

Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó “sạch” pháp lý, đã có sổ đỏ/hồng, hoặc có khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng. “Ưu tiên lúc này là các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực, gần khu vực đông dân cư, khu công nghiệp… với tầm nhìn trung và dài hạn, từ 3-5 năm và không dùng đòn bẩy tài chính. Lâm Đồng là địa phương giàu tiềm năng, bất động sản đang trên đà tăng giá, nhiều khu vực sốt đất vẫn âm ỉ, tuy nhiên, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không tính toán kỹ”, một chuyên gia khuyến cáo.

Nhật Minh