Kỳ vọng khởi sắc các phân khúc nhà ở thấp tầng

Tại TP Hà Nội, phân khúc nhà ở thấp tầng ghi nhận tăng trưởng đáng kể nhờ sự xuất hiện của các đại dự án.

Hà Nội tăng trưởng phân khúc nhà thấp tầng

Theo báo cáo, các phân khúc văn phòng, bán lẻ và căn hộ dịch vụ ở cả hai thành phố đều giữ hoạt động ổn định với tỷ lệ lấp đầy cao. Du lịch phục hồi giúp phân khúc khách sạn khởi sắc, đặc biệt tại TP. Hà Nội. Triển vọng dài hạn được củng cố nhờ các cải cách pháp lý, hạ tầng giao thông và xu hướng tiêu dùng của tầng lớp trung lưu tăng trưởng mạnh.

Trong quý II, TP. Hồ Chí Minh có 1.600 căn hộ chung cư mới, tăng 38% theo năm. Nguồn cung sơ cấp hạn chế ở mức 5.400 căn hộ và lượng bán chỉ đạt 2.400 căn hộ; lượng hấp thụ đạt 45%. Lũy kế từ đầu năm, nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu 2025 đạt 6.800 căn hộ và lượng bán đạt 3.800 căn hộ. Nguồn cung tương lai cho giai đoạn 2025 - 2027 dự kiến đạt 39.000 căn hộ. Tuy nhiên, trong dài hạn, những thay đổi và cải tiến tích cực từ việc áp dụng luật và các chính sách mới, cùng các thủ tục phê duyệt pháp lý đã được tinh gọn sẽ tạo nên kỳ vọng phát triển cho thị trường bất động sản nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh.

Trong khi đó, thị trường căn hộ tại TP. Hà Nội tiếp tục thể hiện sự ổn định trong năm 2025, được hỗ trợ bởi sự nâng cấp của cơ sở hạ tầng, cải cách quy hoạch và nguồn cầu mạnh mẽ. Trong quý II/2025, có 7.000 căn hộ mới được mở bán và 5.200 giao dịch, tăng theo năm 2024. Từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, sẽ có 58.100 căn hộ từ 58 dự án được đưa ra thị trường.

Đối với phân khúc biệt thự/nhà liền kề, số liệu phân tích của Savilss cho thấy, nguồn cung bất động sản liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh vẫn còn gặp nhiều khó khăn, với nguồn cung sơ cấp trong quý II/2025 giảm xuống chỉ còn hơn 600 căn và nguồn cung mới khiêm tốn với chỉ 80 căn. Thiếu nguồn cung đã dẫn đến tình hình hoạt động kém, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 15% với 100 căn được bán trong bối cảnh lượng hàng cao cấp tồn kho lớn và tệp khách mua tương đối hạn hẹp. Tính hết 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp chỉ có 700 căn với 170 giao dịch. Nguồn cung tương lai dự kiến sẽ tiếp tục hạn chế, với chỉ khoảng 3.600 căn được mở bán ra thị trường tính đến năm 2027, chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại thành được hỗ trợ bởi hạ tầng đang phát triển.

Tại TP Hà Nội, phân khúc nhà ở thấp tầng ghi nhận tăng trưởng đáng kể nhờ sự xuất hiện của các đại dự án. Trong quý II/2025, có 267 căn được mở bán từ 6 dự án hiện hữu, với tổng nguồn cung sơ cấp đạt 2.642 căn, trong đó có 1.221 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 46%. Nguồn cung tương lai từ năm 2025 đến 2027 dự kiến đạt 6.443 căn. Nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong giai đoạn 2021 - 2025 chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Với khoảng 151.000 hộ gia đình mới hình thành, Thành phố chỉ cung cấp được khoảng 102.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng mới, dẫn đến thiếu hụt khoảng 49.000 căn.

Bất động sản thương mại - văn phòng tăng trưởng ổn định

Tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường văn phòng cho thấy sự tăng trưởng ổn định trong những năm gần đây. Tính đến quý II/2025, nguồn cung văn phòng đạt 2,9 triệu m2, tăng nhẹ theo quý với sự gia nhập của các dự án Hạng C. Do nguồn cung mới ít, tình hình hoạt động của phân khúc này ổn định với giá thuê trung bình 843.000 đồng/m2/tháng và công suất ở mức 88%. Các giao dịch mới chủ yếu đến từ các ngành công nghệ thông tin, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và giáo dục.

Dự kiến đến cuối năm 2027, nguồn cung văn phòng mới sẽ đạt khoảng 234.000 m2. Khu vực trung tâm sẽ ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung văn phòng hạng A. Trong bối cảnh nguồn cung hiện tại còn hạn chế, thị trường vẫn có tiềm năng để phát triển thêm các dự án chất lượng cao. Trong ngắn hạn, mối quan hệ cung - cầu được kỳ vọng sẽ duy trì trạng thái cân bằng.

Diễn biến tương tự được ghi nhận tại Hà Nội khi trong quý II/2025, thị trường văn phòng tại đây cho thấy sự ổn định trước những bất ổn toàn cầu. Tổng nguồn cung đạt khoảng 2,28 triệu m² diện tích sàn cho thuê (NLA) từ 193 dự án, trong đó khu vực nội thành và khu vực phía Tây chiếm tỷ trọng lớn, còn khu Trung tâm (CBD) tiếp tục thiếu hụt nguồn cung văn phòng hạng A.

Các dự án mới chất lượng cao ngoài Trung tâm thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ khách thuê, đặc biệt là các tòa nhà hạng A vừa hoàn thành với mức chi phí hợp lý hơn. Hoạt động cho thuê chủ yếu đến từ nhu cầu chuyển địa điểm và mở rộng, phản ánh xu hướng dịch chuyển đến các khu vực phi tập trung, tiết kiệm chi phí hơn. Thị trường duy trì sự ổn định với mức giá thuê trung bình khoảng 564.000 VNĐ/m²/tháng và tỷ lệ lấp đầy đạt 83%.

Hệ thống hạ tầng giao thông tiếp tục được cải thiện, bao gồm các tuyến metro, xe buýt nhanh (BRT) và xe buýt điện, góp phần nâng cao khả năng kết nối và thúc đẩy sự phát triển của các trung tâm thương mại mới nổi có vị trí kết nối thuận tiện.

“Từ nay đến cuối năm 2027, Hà Nội dự kiến sẽ có thêm khoảng 284.500 m² văn phòng từ 17 dự án sắp triển khai, trong đó vẫn còn 5 dự án chưa xác định rõ quy mô cung cụ thể. Đáng chú ý, trong tương lai gần sẽ không có nguồn cung văn phòng hạng A mới tại khu vực Trung tâm”, báo cáo của Savills nhận định.

Tiến Dũng