Kinh doanh mặt bằng bán lẻ cạnh tranh khốc liệt

Nhiều căn nhà trên những tuyến phố có vị trí đắc địa tại TP.HCM nhưng cũng lâm cảnh vắng khách thuê (Ảnh: Lê Toàn)

Nhà phố vắng vẻ, đìu hiu

Từng là những tuyến phố sầm uất bậc nhất TP.HCM, các “phố chuyên doanh” - nơi tập trung dày đặc cửa hàng bán lẻ đang rơi vào tình trạng vắng vẻ, đìu hiu. Những con phố nổi tiếng gắn liền với các ngành hàng đặc trưng như tranh ảnh, biển hiệu, thời trang, giày dép, vàng bạc... đang chứng kiến làn sóng đóng cửa và treo biển cho thuê ngày càng gia tăng.

Có thể kể đến những cái tên quen thuộc như phố Trần Phú (quận 5) nổi tiếng với tranh nghệ thuật; phố Lương Hữu Khánh (quận 1) chuyên về biển quảng cáo; phố Nguyễn Trãi, nơi từng là “thiên đường” của các shop thời trang với giá bán từ cao cấp đến bình dân. Vào dịp cuối năm hoặc dịp lễ lớn, con đường này tấp nập người mua kẻ bán, từng là điểm đến quen thuộc của giới tiêu dùng và cả khách du lịch. Thế nhưng, hình ảnh nhộn nhịp ấy dường như chỉ còn trong ký ức.

Ghi nhận thực tế cho thấy, không chỉ các phố chuyên doanh kể trên, mà nhiều tuyến đường trung tâm như Nguyễn Thị Minh Khai (quận 1 và quận 3), Đường 3-2 (quận 10), Nguyễn Trãi (quận 5), Phan Xích Long (quận Phú Nhuận)... cũng lâm vào tình cảnh tương tự. Mặt bằng kinh doanh bị bỏ trống, nhà phố treo bảng “cho thuê” xuất hiện dày đặc, với hàng loạt số điện thoại được dán chi chít trên cửa kính, tường nhà.

Báo cáo nghiên cứu thị trường mới đây của Savills Việt Nam cho thấy, tỷ lệ trống tại các tuyến phố mua sắm lớn vẫn ở mức cao, chưa phục hồi được như giai đoạn trước năm 2019. Giá thuê trung bình hiện giảm 10 - 20% so với trước đại dịch Covid-19, dù chủ nhà đã tung ra nhiều ưu đãi như giữ nguyên giá thuê dài hạn, giãn lịch thanh toán, giảm tiền đặt cọc… song tình trạng bỏ trống mặt bằng vẫn phổ biến, ngay cả tại các vị trí đắc địa, từng được xem là “điểm vàng” bán lẻ của Thành phố.

Trung tâm thương mại “lên ngôi”

Theo các chuyên gia, lĩnh vực bán lẻ đang có chuyển biến mạnh mẽ, đặc biệt là về hành vi tiêu dùng và cách thức vận hành mô hình bán lẻ. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự thay đổi trong thói quen mua sắm của người tiêu dùng. Việc giãn cách xã hội trong đại dịch đã thúc đẩy người dân tìm đến các kênh mua sắm trực tuyến nhiều hơn và dần quen trải nghiệm sự thuận tiện và khả năng tiết kiệm chi phí khi mua hàng trực tuyến. Đây là sự thay đổi mang tính dài hạn trong hành vi tiêu dùng, kéo theo ảnh hưởng không nhỏ đến nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ truyền thống.

Bên cạnh sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng, sự khác biệt rõ nét về bản chất và cách thức vận hành giữa mặt bằng nhà phố và trung tâm thương mại cũng là yếu tố quan trọng, khiến các thương hiệu bán lẻ ngày càng ưu tiên lựa chọn trung tâm thương mại. Theo Savills, khi đứng trước lựa chọn giữa hai mô hình thuê bán lẻ đường phố hay trung tâm thương mại, các nhãn hàng bán lẻ sẽ ưu tiên lựa chọn trung tâm thương mại, bởi bản chất của hai mô hình này cũng có nhiều điểm khác biệt.

Theo đó, mặt bằng nhà phố thường thiếu sự quản lý chuyên nghiệp, giá thuê phụ thuộc nhiều vào quyết định cá nhân của chủ nhà, thiếu tính nhất quán và ổn định. Trong khi trung tâm thương mại được vận hành bài bản, với chính sách giá thuê rõ ràng, môi trường thương mại ổn định và lưu lượng khách hàng cao nhờ vị trí, quy hoạch và hạ tầng đồng bộ. Những yếu tố này giúp các nhãn hàng yên tâm hơn trong việc kiểm soát rủi ro và chi phí vận hành.

Không chỉ dừng lại ở hiệu quả kinh doanh, trung tâm thương mại còn mang lại giá trị về mặt thương hiệu. Dù không phải lúc nào cũng trực tiếp gia tăng doanh thu, nhưng hiện diện tại trung tâm thương mại giúp nâng cao độ nhận diện và uy tín của thương hiệu trong mắt người tiêu dùng nhờ lưu lượng người mua sắm tiềm năng ở các dự án. Còn mặt bằng nhà phố, nếu không nằm tại vị trí thực sự đắc địa thì sẽ khó tạo được hiệu ứng lan tỏa tương tự.

“Với mô hình cửa hàng mặt phố, người tiêu dùng phải chủ động tìm đến thương hiệu. Ngược lại, tại trung tâm thương mại, họ dễ dàng bắt gặp các thương hiệu trưng bày, tạo cơ hội tiếp cận tự nhiên với khách hàng tiềm năng ngay cả khi chưa có nhu cầu cụ thể”, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM nói.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, trong bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức, các doanh nghiệp bán lẻ đang buộc phải rà soát, tái cơ cấu danh mục cửa hàng và cân đối chi phí vận hành. Với những ưu thế về vận hành và khả năng thu hút khách, mô hình bán lẻ hiện đại, đặc biệt là trung tâm thương mại, đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu trong chiến lược tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh.

Ngoài ra, Luật Phòng cháy, chữa cháy 2024 với quy định chặt chẽ hơn, có thể thúc đẩy khách thuê, đặc biệt ngành F&B (kinh doanh ẩm thực, nhà hàng, ăn uống), chuyển từ nhà phố sang trung tâm thương mại. Nguyên nhân chính là hệ thống phòng cháy, chữa cháy tiên tiến tại các trung tâm thương mại đáp ứng tốt hơn tiêu chuẩn mới. Xu hướng này dự kiến có ảnh hưởng tích cực đến nhu cầu mặt bằng bán lẻ.

Thông tin về nguồn cung phân khúc này trong năm 2025, bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao Khối Tư vấn và Nghiên cứu (JLL Việt Nam) dự báo, thị trường dự kiến đón nhận nguồn cung trung tâm thương mại trọng điểm Marina Central Tower (thuộc Dự án Grand Marina), với diện tích cho thuê khoảng 13.000 m2. Về khách thuê, nhu cầu từ các nhà bán lẻ lớn trong lĩnh vực F&B, phong cách sống, chăm sóc sức khỏe và giải trí dự kiến tiếp tục mở rộng và đa dạng hóa.

Vũ Dũng