Khối ngoại hào hứng

Nhà đầu tư nước ngoài lạc quan dài hạn về thị trường bất động sản Việt Nam

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam

Biến động kinh tế thế giới gồm căng thẳng địa chính trị, kết quả các cuộc bầu cử trong năm 2024 và chuỗi cung ứng dịch chuyển, tiếp tục ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư toàn cầu. Tuy vậy, trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương, Việt Nam vẫn được xem là “thỏi nam châm” thu hút đầu tư nhờ sự năng động và dư địa lớn.

Các nhà đầu tư gốc Á, cụ thể là khu vực Bắc Á, tiếp tục săn lùng tài sản tại Việt Nam để gia tăng danh mục đầu tư, tận dụng thời điểm thị trường giảm tốc. Đồng thời, nhà đầu tư đến từ các thị trường trưởng thành như châu Âu và châu Mỹ cũng tìm cách tăng cường sự hiện diện tại Việt Nam.

Theo báo cáo giao dịch của MSCI Real Capital Analytics, tính đến hết tháng 9/2024, Việt Nam ghi nhận 24 giao dịch mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản.

Nhìn chung, hoạt động M&A tại Việt Nam được thúc đẩy nhờ đòn bẩy về tăng trưởng kinh tế tích cực, chính trị ổn định, khung pháp lý và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Do đó, nhà đầu tư nước ngoài duy trì tầm nhìn lạc quan dài hạn về thị trường bất động sản Việt Nam và tích cực tìm kiếm cơ hội để gia nhập hay gia tăng sự hiện diện.

Tuy nhiên, các bên liên quan vẫn còn một số quan ngại về rủi ro tiềm ẩn. Thứ nhất, chi phí đầu tư sẽ tăng đáng kể sau khi bảng giá đất mới được áp dụng theo Luật Đất đai 2024, dẫn đến định giá dự án cao. Cộng với mức giá bán bất động sản cao sẵn như hiện nay, thanh khoản dự án là bài toán lớn đối với nhà đầu tư có ý định mua lại.

Thứ hai, với bất động sản thương mại (bán lẻ, văn phòng, công nghiệp và hậu cần), chủ sở hữu tài sản tại Việt Nam đang có xu hướng nắm giữ kỳ vọng cao về hiệu suất dự án. Điều này đặt ra thách thức về khả năng hoạt động hiệu quả thực sự của bất động sản - một yếu tố quan trọng trong quá trình đàm phán giữa bên mua và bên bán.

Ông David Jackson.

Chẳng hạn, bất động sản bán lẻ dù được đánh giá là loại tài sản tiềm năng, nhưng tốc độ phát triển nhanh của thương mại điện tử sẽ ít nhiều ảnh hưởng đến giá thuê và khả năng lấp đầy của dự án. Ngoài ra, thời gian thương lượng và đi đến giao dịch có thể bị tắc nghẽn bởi thủ tục đầu tư phức tạp cũng như quá trình phê duyệt kéo dài, làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

Ngoài M&A, hoạt động đầu tư bất động sản tại Việt Nam còn diễn ra dưới hình thức hợp tác góp vốn và mua cổ phần dự án. Nhìn chung, bên mua đang có xu hướng hạ thấp hàng rào điều kiện để mở rộng cơ hội, trong khi bên bán cũng tích cực hỗ trợ trong việc thẩm định tài sản, dự án.

Avison Young Việt Nam thấy rằng, ở giai đoạn trước khi phát triển, một dự án bất động sản cần có ít nhất phê duyệt quy hoạch 1/500 để làm cơ sở tính khả thi. Dù vậy, nhiều dự án do chậm triển khai đã hết hạn quy hoạch.

Việc gia hạn và phê duyệt lại quy hoạch mất khá nhiều thời gian, nhất là khi nhiều địa phương đang rà soát tiến độ xây dựng của các dự án để hoang phí trên địa bàn. Ngoài ra, khi áp dụng bảng giá đất mới, phương án tính tiền sử dụng đất chưa được thống nhất giữa bên bán và bên mua. Đây được xem là 2 vướng mắc pháp lý lớn nhất trong M&A bất động sản hiện nay, khiến quá trình đàm phán tắc nghẽn.

Khi có tài sản tốt xuất hiện, chắc chắn nhà đầu tư sẽ không bỏ lỡ

Bà Trang Bùi Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Nhìn lại các giao dịch trong giai đoạn từ năm 2018 đến tháng 9/2024, Việt Nam ghi nhận tổng lượng vốn thực hiện cho đầu tư bất động sản đạt khoảng 3 tỷ USD, trong đó loại hình bất động sản nhà ở và bất động sản công nghiệp chiếm tỷ trọng lần lượt là 44% và 31%, theo dữ liệu từ RCA và Cushman & Wakefield.

Điều này cho thấy khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào các loại tài sản truyền thống tại Việt Nam, phục vụ chính cho nhu cầu “an cư, “lạc nghiệp” và bất động sản công nghiệp phục vụ sản xuất.

Cushman & Wakefield Việt Nam nhận thấy, hình thức liên doanh tiếp tục được ưa chuộng giữa các nhà đầu tư nước ngoài - với khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm sẽ hợp tác cùng với các doanh nghiệp tại địa phương - những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại.

Bà Trang Bùi.

Quan sát thị trường, Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, cán cân thị trường đang nghiêng về bên mua. Các nhà đầu tư đã làm việc tại Việt Nam nhiều năm và có nền tảng tài chính vững một mặt đang triển khai các kế hoạch sẵn có, mặt khác tiếp tục tìm kiếm những quỹ đất ở vị trí đắc địa, pháp lý đầy đủ. Một khi có tài sản tốt xuất hiện, chắc chắn họ sẽ không bỏ lỡ.

Hiện là thời điểm thuận lợi để các nhà đầu tư nước ngoài có chiến lược đầu tư dài hạn và nguồn vốn dồi dào có thể tiếp cận quỹ đất quy mô lớn, vị trí đắc địa, pháp lý hoàn thiện…, điều mà trước đây rất khó có thể tiếp cận, do các chủ đất trong nước đang cơ cấu lại dòng vốn/tài sản để đón đầu chu kỳ mới của thị trường bất động sản.

Thị trường M&A Việt Nam dự báo tăng trưởng đáng kể trong thập kỷ tới

Ông Hiromitsu Watanabe Giám đốc điều hành Nihon M&A Center Vietnam Co., Ltd

Thị trường Việt Nam nhận được sự quan tâm rất lớn từ các nhà đầu tư Nhật Bản, đặc biệt là các nhà đầu tư có quy mô vốn vừa và nhỏ. Việt Nam có một thị trường nội địa phát triển nhanh, lực lượng lao động trẻ và có kỹ năng, cùng với mối quan hệ văn hóa và kinh doanh sâu sắc với Nhật Bản, khiến đây trở thành điểm đến hấp dẫn trong khu vực ASEAN.

Các yêu cầu từ nhà đầu tư Nhật Bản thường đa dạng và cụ thể, tập trung vào các lĩnh vực B2B (Business to Business, từ doanh nghiệp đến doanh nghiệp) hơn là B2C (Business to Customer, từ doanh nghiệp đến khách hàng tiêu dùng). Điều này phản ánh các ưu tiên chiến lược của nhiều nhà đầu tư Nhật Bản đang tìm kiếm cơ hội ở các lĩnh vực như sản xuất, dịch vụ công nghiệp và giải pháp công nghệ tại Việt Nam.

Giá trị giao dịch trung bình cho một thương vụ 100% vốn chủ sở hữu vào khoảng 20 triệu USD, cho thấy sự tập trung vào các thương vụ quy mô trung bình, phù hợp với “khẩu vị” đầu tư nhóm nhà đầu tư này.

Thị trường M&A Việt Nam được dự báo sẽ có sự tăng trưởng đáng kể trong thập kỷ tới. Số lượng giao dịch dự kiến tăng đều đặn hàng năm, phản ánh sự phát triển kinh tế mạnh mẽ của đất nước và sự hấp dẫn của Việt Nam đối với cả nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Ông Hiromitsu Watanabe.

Mặc dù tổng số lượng giao dịch có thể biến động do tác động của các giao dịch có quy mô lớn như thương vụ mua lại FE Credit trị giá 1,4 tỷ USD của Tập đoàn Tài chính Sumitomo Mitsui vào năm 2021. Những giao dịch lớn này nhấn mạnh tiềm năng của Việt Nam trong việc thu hút đầu tư lớn.

Các lĩnh vực như bất động sản, hàng tiêu dùng và công nghệ tiếp tục thu hút sự quan tâm đáng kể. Triển vọng tích cực này được củng cố bởi sự ổn định chính trị của Việt Nam, vị trí chiến lược và tầng lớp trung lưu ngày càng tăng, tất cả đều góp phần tạo ra một môi trường thuận lợi cho các hoạt động M&A.

Mặc dù chưa có dấu hiệu rõ ràng về một sự bùng nổ mạnh mẽ, song chúng tôi cho rằng, hoạt động M&A tại Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định. Năm 2024, chúng tôi đã thành công trong 4 giao dịch với tổng giá trị khoảng 60 triệu USD.

Bước sang năm 2025, chúng tôi kỳ vọng sẽ hoàn thành từ 4-6 giao dịch, tổng giá trị dự kiến từ 80-120 triệu USD. Điều này cho thấy một quỹ đạo đầy hứa hẹn, với các giá trị giao dịch lớn hơn phản ánh sự tự tin ngày càng tăng của nhà đầu tư và các cơ hội thị trường mở rộng.

Thành Nguyễn