Khoảng hơn 25.000 căn hộ dự kiến mở bán ở Hà Nội năm 2025

Nguồn cung chung cư tăng cao

Thông tin từ hãng dịch vụ tư vấn bất động sản Savills, năm 2025, giá bán căn hộ chung cư vẫn ở mức cao, phản ánh nhu cầu lớn của thị trường.

Cụ thể, khoảng 25.200 căn hộ sẽ ra mắt thị trường trong năm nay. 70% thị phần đến từ các dự án đại đô thị với phân khúc hạng B chiếm chủ yếu.

Từ năm 2026 trở đi, Savills dự báo khoảng 70.000 căn từ 91 dự án sẽ được mở bán. Phần lớn nguồn cung sơ cấp đến từ khu vực vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai.

Một dự án chung cư nằm ở trung tâm Hà Nội. Ảnh: Bình Minh.

Đà tăng này tiếp diễn từ năm 2024 - thời điểm kết thúc chu kỳ khan hiếm chung cư Hà Nội sau nhiều năm. Cả năm ngoái, thị trường Thủ đô ghi nhận gần 25.000 căn hộ mới ra mắt, cao nhất trong vòng 5 năm, chủ yếu đến từ hai khu đô thị Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm) và Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm). Riêng quý IV, số lượng sản phẩm mới tăng mạnh 146% theo quý và hơn 350% theo năm.

Đà tăng trên cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu ghi nhận. Hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho biết số lượng chung cư mở bán mới tại Hà Nội trong 2024 tăng gấp ba lần so với năm trước đó. Đây cũng là nguồn cung mở bán theo năm cao nhất kể từ 2020.

Đơn vị này dự báo số lượng căn hộ mới tại Thủ đô ước đạt hơn 31.000 căn trong 2025, cao hơn cả năm ngoái. Nguồn cung mới có xu hướng mở rộng ra khu vực phía Nam (quận Hoàng Mai), phía Đông (quận Long Biên) và phía Tây (huyện Đan Phượng).

"Năm 2025 sẽ khởi đầu chu kỳ mới của thị trường nhà ở khi nguồn cung ngày càng dồi dào, thúc đẩy sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư", CBRE nhận định.

Dù nguồn cung dồi dào hơn, giá chung cư Hà Nội vẫn ngày càng đắt. Savills cho biết giá chào bán sơ cấp (giá từ chủ đầu tư) trong năm ngoái đạt 75 triệu đồng mỗi m2, tăng 9% theo quý và 29% theo năm. Tính về lượng căn hộ bán được, gần 60% có giá trên 4 tỷ đồng. Các căn có giá 2-4 tỷ đồng chiếm 40%. Chỉ 1% căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.

Trong khi giá nhà tăng cao tỷ lệ nghịch với khả năng chi trả của phần đông người dân. Trong suốt năm 2024, thị trường chung cư Hà Nội liên tục tăng giá mạnh, đặc biệt tại khu vực trung tâm và vùng ven có hạ tầng phát triển tốt. Thời điểm đầu năm, các dự án mới ra mắt có giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2, đến cuối năm, giá bán đã tiệm cận mức 70-100 triệu đồng/m2. Đặc biệt, nhiều dự án chung cư tại Đông Anh, Hà Đông, Gia Lâm đã chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường. Một số dự án như Masteri Grand Avenue, Imperia Cổ Loa hay QMS Top Tower đều có mức giá dao động từ 90-120 triệu đồng/m2, thậm chí cao ngang hoặc hơn một số dự án khu vực nội thành trước đây.

Phần lớn nguồn cung chung cư từ phân khúc cao cấp

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia Kinh tế nhận định, đà tăng giá chung cư trong năm 2024 quá nhanh, mặt bằng giá mới cao hơn hẳn so với những năm trước. Vị chuyên gia dự báo, trong năm 2025, giá chung cư khó có thể giảm, xu hướng giá sẽ đi ngang và duy trì ở mức cao do nguồn cung hạn chế và chi phí phát triển dự án ngày càng lớn.

Theo khảo sát, hiện tại, Hà Nội không còn dự án sơ cấp nào có giá dưới 50 triệu đồng/m2, trong khi phần lớn nguồn cung chung cư tại Hà Nội đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang.

Đối với phân khúc đất nền, thị trường chứng kiến sự chuyển động mạnh mẽ sau thời gian trầm lắng kéo dài từ năm 2023. Nếu trong năm 2024, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Oai, Đan Phượng tăng trưởng mạnh nhờ hiệu ứng hạ tầng và đấu giá đất, thì từ năm 2025, dòng tiền bắt đầu dịch chuyển sang các tỉnh lân cận. Những khu vực như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên hay Hòa Bình ngày càng thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư nhờ giá đất còn thấp và tiềm năng tăng trưởng cao.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam dự báo khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường đất nền sẽ chứng kiến nhiều thay đổi tích cực từ nguồn cung đến giao dịch.

Ông Quốc Anh đánh giá, từ quý II/2025, khi thị trường bước vào giai đoạn khởi sắc, đất nền sẽ trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền đầu tư, cùng với biệt thự dự án. Đến giai đoạn từ quý I/2026 đến quý IV/2026, thị trường sẽ bước vào chu kỳ ổn định, thanh khoản cải thiện rõ rệt. Đây sẽ là thời điểm bất động sản phục hồi mạnh mẽ, đặc biệt với phân khúc đất nền và những khu vực có tiềm năng phát triển lâu dài.

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho biết thu nhập bình quân tháng của lao động tại Thủ đô tính đến quý III/2024 đạt 10,7 triệu đồng mỗi tháng, tương đương một hộ gia đình từ 21,4 triệu đồng.

"Để mua một căn chung cư Hà Nội, người mua cần có thu nhập tối thiểu 45 triệu đồng đến 210 triệu đồng một tháng, tùy theo khu vực", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định.

Bình Minh