Khách mua chuộng hàng mới, 'chê' hàng tồn

Các sản phẩm căn hộ mới được hấp thụ tốt. Ảnh: Lê Toàn.

Hàng tồn chật vật, sản phẩm mới hút khách

Kết thúc 4 tháng đầu năm, hoạt động kinh doanh của Tập đoàn Nam ghi nhận sự tăng trưởng ấn tượng với doanh số đạt 2.576 tỷ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu đến từ dự án căn hộ Ehome Southgate thuộc Khu đô thị Waterpoint (huyện Bến Lức, tỉnh Long An).

Ông Lucas Loh Jen Yuh - Tổng giám đốc Nam Long cho hay, kết quả bán hàng tích cực trong những tháng đầu năm đến từ nhiều yếu tố. Trong đó, ngoài Nam Long, các nhà phát triển bất động sản khác cũng đẩy mạnh việc đầu tư và mở bán dự án tại Long An, nhờ đó giúp cho việc bán sản phẩm ở khu vực này sôi động hơn so với các khu vực khác.

Trên thực tế, dự án Ehome Southgate đã nhận được nhiều booking (đặt chỗ) không hoàn lại từ khách hàng và những booking này sẽ sớm được chuyển thành hợp đồng mua bán để ghi nhận lợi nhuận.

“Việc nhiều dự án đồng loạt bung hàng ở Long An khiến người mua chú ý tới thị trường này. Khi có nhiều doanh nghiệp cùng cạnh tranh trong một thị trường sẽ thúc đẩy việc bán hàng hơn, đồng thời tạo tâm lý tin tưởng về chất lượng cũng như dịch vụ cho khách hàng và chúng tôi không phủ nhận được hưởng lợi từ điều này. Do đó, Nam Long sẽ tiếp tục đẩy mạnh bán sản phẩm Ehome Southgate trong thời gian tới”, ông Lucas Loh nói.

Ngoài Nam Long, ghi nhận thực tế cho thấy, sau những đợt thăm dò thị trường, đến nay, các doanh nghiệp địa ốc liên tục cho ra mắt thị trường dự án mới, trong đó các sản phẩm căn hộ được đón nhận tích cực.

Chẳng hạn, mới đây, tại TP. Thuận An (tỉnh Bình Dương), hơn 200 căn hộ tháp Elitez thuộc dự án The Emerald 68 của Tập đoàn Lê Phong và Coteccons được tiêu thụ 95% rổ hàng chỉ sau 3 giờ mở bán, đáng chú ý là nhiều nhà đầu tư chọn mua sỉ từ 6-20 sản phẩm.

Trước đó không lâu, tại TP. Thủ Dầu Một, phân khu cao tầng Orchard Heights thuộc dự án Sycamore của CapitaLand được rao bán từ 55-65 triệu đồng/m2 cũng tiêu thụ gần 700 căn.

Tại TP.HCM, báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý I/2025, thị trường này có 800 căn hộ mở bán mới, cộng thêm hơn 4.200 căn tồn kho từ các đợt trước, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.000 căn, tăng 2% so với cùng kỳ năm trước.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM cho biết, do nhiều yếu tố mà lượng giao dịch căn hộ tại TP.HCM trong quý đầu năm 2025 chỉ đạt 1.400 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 28% trên tổng nguồn cung.

Mặc dù vậy, so với cùng kỳ của 2 năm gần nhất, tình hình giao dịch vẫn có những tín hiệu tích cực hơn, được thúc đẩy bởi các chính sách thanh toán linh hoạt và hỗ trợ vay từ chủ đầu tư. Nhu cầu nhà ở trên thị trường vẫn ở mức cao nhưng chưa được đáp ứng đầy đủ, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho ở mức thấp, chỉ đạt 23%.

Ngược lại, nguồn cung mới lại có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn đáng kể, đạt 61%, cho thấy người mua hiện khắt khe hơn trong quyết định mua nhà, ưu tiên các dự án mới có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và tiềm năng hưởng lợi từ sự phát triển của cơ sở hạ tầng trong tương lai.

Báo cáo tình hình thị trường bất động sản TP.HCM của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cũng cho thấy, trong quý I/2025, Thành phố có khoảng 6.000 căn hộ sơ cấp mở bán, nhưng chỉ 855 căn giao dịch thành công, đạt tỷ lệ hấp thụ 12%.

Đáng chú ý, phần lớn sản phẩm tồn kho tập trung ở phân khúc cao cấp (60-120 triệu đồng/m2), hạng sang (120-290 triệu đồng/m2) và siêu sang (trên 290 triệu đồng/m2). Trong đó, số lượng căn hộ cao cấp chiếm 60%, hạng sang là 1,5% và siêu sang lên đến gần 13,5%.

Doanh nghiệp sẵn sàng bung hàng

Theo bà Giang Huỳnh, trong quý II này, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ có chuyển động mới khi các dự án tạm ngưng bán trước đó rục rịch quay trở lại và nguồn cung mới có thể được bổ sung, nhưng dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền sẽ vẫn khan hiếm.

Nguồn cung căn hộ hạng C - phân khúc được người mua quan tâm nhất tại TP.HCM tiếp tục tắc nghẽn xuất phát từ 2 yếu tố: thứ nhất, quỹ đất tại khu vực nội đô ngày càng cạn kiệt; thứ hai, giá đất và các chi phí phát triển, xây dựng đều tăng cao.

Phần lớn sản phẩm tồn kho tập trung ở phân khúc cao cấp. Ảnh: Lê Toàn.

Do đó, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất có xu hướng ưu tiên phát triển các phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, thay vì tập trung vào phân khúc vừa túi tiền với biên lợi nhuận thấp hơn.

Bên cạnh đó, trong vài năm qua, các thủ tục pháp lý dự án bị tắc nghẽn nên nguồn cung nhà ở chưa hồi phục. Tuy vậy, bà Giang Huỳnh nhìn nhận, việc hành lang pháp lý được hoàn thiện hơn cùng các chính sách mới sẽ đẩy nhanh quá trình triển khai dự án trở lại, từ đó khơi thông nguồn cung nhà ở trong năm nay và các năm tới.

Ghi nhận thực tế cho thấy, từ đầu quý II/2025, thị trường bất động sản phía Nam chứng kiến động thái bung hàng mạnh mẽ từ các nhà phát triển dự án. Nhiều sự kiện mở bán, ký kết hợp tác phân phối, kick-off dự án mới liên tục được tổ chức.

Ông Vương Văn Minh - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền cho biết, năm nay, 2 dự án Emeria (quy mô 6 ha) và Clarita (quy mô 5,8 ha) hợp tác với Tập đoàn Keppel Land (Singapore) tại phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức sẽ được đưa vào kinh doanh. Hai dự án này hiện đã hoàn tất phần lớn xây dựng các hạng mục nhà, cảnh quan, hạ tầng và dự kiến mở bán từ quý III tới.

Một chủ đầu tư khác là Kiến Á Group thông báo sẽ mở bán 200 căn hộ thuộc giai đoạn cuối của dự án CitiGrand (phường Cát Lái, TP. Thủ Đức) trong tháng 5 này, giá bán dự kiến 55 triệu đồng/m2. Ngoài ra, chủ đầu tư này cũng chuẩn bị triển khai giai đoạn 3 dự án Khu đô thị Lavila (huyện Nhà Bè) với quy mô 800 căn hộ.

Trong khi đó, Vạn Xuân Group vừa cho ra mắt dự án Happy One Sora (TP. Thủ Đức) quy mô 507 căn hộ với giá từ 50 triệu đồng/m2. Chủ đầu tư Sơn Kim Land mở bán hơn 200 căn hộ cao cấp tại dự án The 9 Stellar, giá sẽ từ 85 triệu đồng/m2…

Theo đánh giá của đơn vị nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam, sau khi chạm đáy trong năm 2024, nguồn cung nhà ở sẽ phục hồi mạnh mẽ thời gian tới nhờ những điều chỉnh chính sách, giúp tăng tính minh bạch và đẩy nhanh quá trình phê duyệt dự án.

Chỉ tính riêng tại TP.HCM, dự kiến có khoảng 12.000 sản phẩm nhà ở (căn hộ, nhà liền thổ) ra mắt trong quý II và III/2025, trong đó 80% thuộc phân khúc cao cấp, giá bán trên 80 triệu đồng/m2.

Bà Trang Lê - Giám đốc thị trường JLL Việt Nam cho hay, phần lớn doanh nghiệp địa ốc đánh giá thanh khoản nhà đất đang phục hồi nhanh nhờ hiệu ứng chính sách và sự phục hồi niềm tin của người mua.

Vì vậy, các doanh nghiệp có dự án đã hoàn thiện pháp lý đều tranh thủ đẩy nhanh hoạt động bán hàng ra thị trường, giúp nguồn cung bất động sản tăng cao hơn so với dự kiến trước đó.

Theo bà Trang, các doanh nghiệp địa ốc cũng đã tận dụng thời điểm thị trường vàng, thị trường tài chính biến động khó lường, trong khi bất động sản - vốn là kênh trú ẩn an toàn - lại đang khan hiếm nguồn cung, nếu có dự án chất lượng tốt, pháp lý minh bạch triển khai bán hàng giai đoạn này sẽ dễ tiếp cận dòng tiền nhàn rỗi.

Trọng Tín