Hướng đi nào cho 3.790 căn hộ tái định cư tại Thủ Thiêm?

Loay hoay đi... đấu giá!

3.790 căn CC này nằm trong Chương trình 12.500 căn hộ (CH) phục vụ tái định cư (TĐC) KĐTM Thủ Thiêm, đã hoàn thành từ năm 2015. Tuy nhiên, sau khi hoàn thành khoảng 8.500 căn, thành phố (TP) xác định lại nhu cầu và quyết định chỉ giữ lại 2.924 CH để bố trí TĐC, đồng thời cho phép bán đấu giá 3.790/5.626 căn để thu hồi vốn nhà nước.

3.790 CH này đã có ít nhất 4 lần được đem ra ĐG trong những năm qua nhưng không thành công, nguyên nhân được cho là số CH không đáp ứng kỳ vọng của nhà đầu tư (NĐT) trong khi mức giá khởi điểm cao.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM

Rất nhiều người lao động đang phải sống với điều kiện "dưới mức tối thiểu", nhu cầu về nhà ở của người có thu nhập thấp rất lớn trong lúc hiện nay vẫn còn tồn đọng hàng chục ngàn căn hộ tái định cư (CHTĐC) bỏ hoang. Hiện trên địa bàn TPHCM, tình trạng CHTĐC bỏ hoang nhiều năm, không có người ở đã xuống cấp, lãng phí đang là vấn đề gây nhức nhối dư luận. Trong khi đó, nguồn cung cho các công trình nhà ở xã hội (NƠXH) hay nhà ở thương mại (NƠTM) giá rẻ đang thiếu hụt trầm trọng thì rất nhiều CHTĐC lại bị bỏ hoang, "đắp chiếu". Tình trạng này khiến cơ sở hạ tầng kỹ thuật các dự án đang xuống cấp nghiêm trọng, gây lãng phí nguồn lực xã hội và ảnh hưởng nghiêm trọng đến mỹ quan đô thị.

Luật sư Đỗ Hồi Khanh (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, tình trạng các CHTĐC bị bỏ hoang phần lớn là do việc bố trí xây dựng (XD) nhà TĐC vẫn còn tồn tại nhiều bất cập kéo dài nhiều năm song các cơ quan chức năng vẫn đang loay hoay tìm biện pháp xử lý. Những vấn đề tồn đọng lớn nhất là các CH này không đáp ứng được nhu cầu tối thiểu của người dân; chất lượng XD còn kém so với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật; khi XD không tham vấn ý kiến cộng đồng dân cư. Bên cạnh đó, khâu đền bù lại không thỏa đáng, người dân không chấp nhận dẫn đến hậu quả là các CHTĐC bị bỏ hoang cho đến nay.

Để giải bài toán CHTĐC, điều đầu tiên là phải làm tốt công tác quy hoạch, phải xác định đúng vị trí XD khu TĐC bảo đảm giao thông, hạ tầng xã hội cho người được nhận. Bên cạnh đó, cần xác định đúng đối tượng được nhận TĐC sao cho phù hợp với nhu cầu, hoàn cảnh của từng khu vực. Các CH được XD phải gắn liền với chính sách an sinh xã hội như: đào tạo nghề, giải quyết công ăn việc làm tốt hơn, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân sau khi di dời. Các căn hộ TĐC cần XD sát với nhu cầu thực tế để tránh tình trạng dư thừa, bị bỏ hoang và lãng phí. Công tác triển khai TĐC phải được đổi mới, phân tích, dự báo nhu cầu một cách chính xác để cân đối với khả năng đáp ứng, phân bổ hợp lý.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Thành

Đấu "lẻ” từng gói thầu

Anh Nguyễn Thanh Bình (ngụ TP.Thủ Đức) cho rằng, để phiên ĐG vào cuối năm nay thu hút sự quan tâm của NĐT, các cơ quan có thẩm quyền cần nghiên cứu kỹ nhu cầu thị trường, mặt bằng chung của bất động sản (BĐS) hiện nay, bên cạnh đó nên điều chỉnh cách làm so với 4 lần ĐG trước đây. Áp dụng phương pháp "chẻ nhỏ”, "xé lẻ” một phần hoặc nhiều phần sẽ dễ được đón nhận hơn là gom một cục như trước kia. Giá khởi điểm không cần quá cao, vì tâm lý NĐT khi gặp giá khởi điểm cao sẽ ngại tham gia. Ngoài ra, đã là ĐG thì không nhất thiết phải đưa ra mức khởi điểm quá cao, vì những NĐT tham gia ĐG sẽ nhận thấy được giá trị của lô đất và căn hộ CC để nâng lên với mức giá tương xứng. Họ sẽ dựa vào vị trí, diện tích, thiết kế và chất lượng CH để đưa ra mức giá phù hợp. Trong hoàn cảnh người mua có nhiều lựa chọn cho CH hoặc lô đất, đưa ra mức ĐG khởi điểm hợp lý sẽ có tác dụng kích cầu, tạo sức cạnh tranh. Thời BĐS bị "thổi giá” đã qua, giờ NĐT nhìn nhận thực tế hơn, họ sẽ không tham gia nếu thấy mức giá cao hơn giá trị thực, trong hoàn cảnh nhu cầu mua CH có biểu hiện chững lại, không còn "nóng" như trước.

Theo chuyên gia BĐS Nguyễn Duy Thành (TPHCM), thực tế vấn đề 3.790 CHTĐC tại Thủ Thiêm đã trở thành bài toán nan giải suốt nhiều năm qua. Sau 4 lần ĐG không thành công, nguyên nhân chủ yếu được cho là giá khởi điểm quá cao và chất lượng CH không đáp ứng kỳ vọng của NĐT. Hiện TPHCM đã chấp thuận đề xuất của Sở XD về việc tiếp tục ĐG số CH này đồng thời chuyển đổi công năng từ nhà TĐC sang NƠTM.

Tình trạng vắng vẻ tại Khu tái định cư Thủ Thiêm

Mặc dù vậy, như chuyên gia Nguyễn Duy Thành đề xuất, nếu xem đây là "quỹ nhà ở quốc gia" và giao cho các sở ban ngành chuyên môn làm chủ đầu tư, tổ chức ĐG trực tiếp cho người có nhu cầu an cư thì có thể giải quyết được "bài toán kép": vừa giảm lãng phí tài sản công vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế. Việc Nhà nước chịu trách nhiệm cải tạo, bảo trì cũng là giải pháp hợp lý, nhất là khi các CH đã xuống cấp sau nhiều năm bỏ trống. Nếu triển khai theo hướng này, cần có cơ chế minh bạch, công bằng và ưu tiên đúng đối tượng - như người thu nhập thấp, hộ gia đình chưa có nhà ở ổn định.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - cho biết, tại các khu TĐC hiện không có hoặc ít người ở gây ra rất nhiều lãng phí. Việc TP đưa ra phương án ĐG là đúng pháp luật, nhưng chưa thành công. Chẳng hạn, 3.790 CH thuộc khu 38,4ha (P.Bình Khánh, TP.Thủ Đức, TPHCM) nằm trong tổng thể 12.500 CH phục vụ TĐC Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Số CH này từng được ĐG vào năm 2017 với mức khởi điểm 8.800 tỉ đồng và năm 2018 với mức 9.100 tỉ đồng, nhưng thất bại...

Cũng theo ông Châu, TP nên dành một phần TĐC để đấu "lẻ” từng gói thầu cho người dân dễ dàng mua được. Ví dụ, ĐG chừng 1.000 CH để giải quyết vấn đề. Ai sẽ chịu trách nhiệm nâng cấp phần sở hữu chung (thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, công viên...) thì TP cần chọn nhà thầu, có gói thầu nâng cấp. Nếu gói thầu này tốn 50 tỉ đồng thì đưa vào giá đấu thầu luôn. Bên cạnh đó, Sở XD chỉ đạo cấp quận, huyện tổ chức "hội nghị nhà CC", thông báo thu phí bảo trì 2%. Ví dụ, CH có giá 1 tỷ đồng, cộng thêm phí bảo trì (20 triệu đồng), tổng giá thành là 1,020 tỷ đồng rồi đưa ra ĐG...

An Hòa