Góc khuất doanh nghiệp bất động sản chưa đăng ký hợp đồng mẫu – Bài 5: Việt Nam cần học hỏi kinh nghiệm quốc tế

Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản giám sát, minh bạch hợp đồng mẫu thế nào?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển nhanh nhưng chưa thực sự đồng bộ pháp lý, thì việc học hỏi kinh nghiệm quốc tế là cần thiết để nâng cao tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Các mô hình như Hàn Quốc, Singapore và Nhật Bản đã cho thấy nhiều giải pháp đáng tham khảo, không chỉ về mặt kĩ thuật pháp lý mà còn ở cách tổ chức và vận hành hệ thống quản lý hợp đồng mẫu một cách hiệu quả.

Hàn Quốc sử dụng hệ thống điện tử như KONEPS (một nền tảng điện tử tích hợp toàn diện) để công khai mẫu hợp đồng và giám sát hoạt động giao dịch. Ảnh minh họa

Tại Hàn Quốc, quốc gia này đã áp dụng công nghệ để hỗ trợ giám sát và minh bạch hóa hợp đồng, tiêu biểu là việc sử dụng hệ thống điện tử như KONEPS (một nền tảng điện tử tích hợp toàn diện) để công khai mẫu hợp đồng và giám sát hoạt động giao dịch.

Với Singapore, họ yêu cầu hợp đồng phải được đăng ký với cơ quan nhà nước và xây dựng cơ chế tiếp nhận phản ánh từ người tiêu dùng thông qua tổ chức chuyên trách là Hiệp hội người tiêu dùng Singapore (CASE).

Ở Nhật Bản, quốc gia này có quy định cập nhật định kỳ hợp đồng mẫu và yêu cầu sự tham gia của chuyên gia pháp lý trong quá trình ký kết, nhằm đảm bảo hợp đồng luôn phù hợp với pháp luật hiện hành và bảo vệ người mua.

Nhìn từ kinh nghiệm các quốc gia như Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản cho thấy cách họ quản lý việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ không chỉ đơn thuần là yêu cầu đăng ký hợp đồng mẫu trước khi sử dụng như cách tiếp cận truyền thống ở Việt Nam. Thay vào đó, họ tập trung nhiều hơn vào việc minh bạch hóa giao dịch thực tế và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thông qua các cơ chế đồng bộ.

Các biện pháp này bao gồm việc cung cấp và khuyến khích sử dụng các mẫu hợp đồng chuẩn do nhà nước ban hành, nhưng điểm khác biệt quan trọng là việc áp dụng các quy định về báo cáo hoặc đăng ký giao dịch sau khi hợp đồng thực tế được ký kết, cũng như xây dựng các cơ chế mạnh mẽ để người tiêu dùng khiếu nại và được bảo vệ.

Việt Nam cần áp dụng cách tiếp cận toàn diện

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp “lách luật” và dùng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác... thay vì hợp đồng mua bán để né quy định, các chuyên gia pháp lý cho rằng, bài học quan trọng nhất cho Việt Nam là cần chuyển trọng tâm quản lý sang "bản chất giao dịch" và "hợp đồng thực tế" thay vì chỉ kiểm soát "hợp đồng mẫu mua bán căn hộ".

Theo đó, cần quy định pháp luật theo hướng bất kỳ thỏa thuận nào (dưới tên gọi dù là hợp đồng góp vốn, hợp tác...) mà có mục đích xác lập quyền hoặc lợi ích gắn liền với một căn hộ cụ thể trong dự án và đã nhận tiền từ bên còn lại, đều phải được báo cáo hoặc đăng ký bắt buộc với cơ quan quản lý nhà nước trong một thời gian rất ngắn sau khi ký. Cơ chế này sẽ buộc chủ đầu tư công khai các hợp đồng đang dùng, cho phép cơ quan quản lý thẩm định bản chất giao dịch và phát hiện hành vi huy động vốn trái phép dưới các hình thức trá hình.

Nhiều doanh nghiệp "lách luật", tự thỏa thuận với khách hàng thông qua các văn bản như hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư…

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng cần học hỏi các biện pháp hỗ trợ và bảo vệ người mua. Bao gồm việc tăng cường cung cấp và khuyến khích sử dụng các mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chuẩn mực, công bằng do nhà nước ban hành để làm tham chiếu. Cùng đó, nâng cao nhận thức pháp luật cho người dân và khuyến khích việc tìm kiếm tư vấn pháp lý độc lập trước khi ký hợp đồng.

Đặc biệt, cần xây dựng một cơ chế tiếp nhận, điều tra, và xử lý khiếu nại của người tiêu dùng về các điều khoản không minh bạch hoặc việc sử dụng hợp đồng "lách luật" một cách hiệu quả và có chế tài xử phạt nghiêm khắc.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, Việt Nam có thể tham khảo và vận dụng kinh nghiệm quốc tế theo hướng cụ thể và khả thi, phù hợp với điều kiện kinh tế và bối cảnh đất nước.

Thứ nhất, thiết lập một cơ chế bắt buộc đăng ký hợp đồng mẫu theo hướng kiểm tra nội dung thực chất. Việc đăng ký này nên được thực hiện trên một nền tảng điện tử tập trung, có thể tra cứu công khai, giúp người dân dễ dàng tiếp cận và đối chiếu nội dung trước khi ký hợp đồng.

Thứ hai, việc ban hành mẫu hợp đồng chuẩn do cơ quan quản lý ban hành và bắt buộc áp dụng trong một số loại giao dịch nhất định, như các dự án căn hộ chung cư thương mại có huy động vốn từ người dân. Trường hợp doanh nghiệp muốn điều chỉnh nội dung, cần có nghĩa vụ giải trình rõ ràng và được sự chấp thuận của cơ quan chức năng.

Thứ ba, Việt Nam cần xây dựng cơ chế tiếp nhận phản ánh độc lập từ người tiêu dùng về hợp đồng bất lợi, tương tự như CASE tại Singapore. Đơn vị tiếp nhận phản ánh có chức năng tổng hợp thông tin, công bố công khai và xử lý vi phạm.

Thứ tư, cần cập nhật định kỳ các hợp đồng mẫu đã đăng ký, đặc biệt trong bối cảnh pháp luật thường xuyên thay đổi. Đồng thời, doanh nghiệp có nghĩa vụ rà soát và điều chỉnh lại các hợp đồng cũ sao cho phù hợp với quy định mới, tránh tình trạng sử dụng hợp đồng lỗi thời gây thiệt hại cho người tiêu dùng.

“Để thực sự siết chặt quản lý và xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, công bằng, Việt Nam cần áp dụng cách tiếp cận toàn diện hơn. Thay vì chỉ dừng lại ở việc yêu cầu đăng ký hợp đồng mẫu mua bán, cần mở rộng phạm vi kiểm soát sang các giao dịch thực tế (bất kể tên gọi hợp đồng), đồng thời tăng cường vai trò của mẫu hợp đồng chuẩn mực và các cơ chế hỗ trợ, bảo vệ người tiêu dùng theo kinh nghiệm quốc tế”, luật sư Nguyễn Thanh Hà nhấn mạnh.

Có thể thấy rằng, để nâng cao mức độ bảo vệ người tiêu dùng trong giao dịch bất động sản, Việt Nam cần đi từ cơ sở pháp lý đến thực thi hiệu quả với trọng tâm là tính công khai, cơ chế phản hồi và tăng cường giám sát thực hiện đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ. Các bài học từ Hàn Quốc, Singapore và Nhật Bản cho thấy điều này hoàn toàn có thể thực hiện nếu có quyết tâm và cách tiếp cận đúng đắn.

Khôi Nguyên