Gỡ vướng pháp lý cho nhà ở thương mại

“Nút thắt” được mở

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024, với những quy định mới đã tháo gỡ nhiều khó khăn về pháp lý cho thị trường bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, vấn đề cố hữu tồn tại suốt hàng chục năm qua liên quan đến thỏa thuận nhận QSDĐ thì vẫn chưa được giải quyết triệt để. Bởi Luật Đất đai 2024 quy định, nhà đầu tư được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận QSDĐ đối với đất ở; được sử dụng QSDĐ đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với 100% đất ở; hoặc một phần đất ở và một phần đất khác. Dẫn đến nhiều dự án nhà ở (đặc biệt là nhà ở thương mại) không thể tiếp tục thực hiện, khi phần lớn diện tích đất theo quy hoạch để triển khai dự án có hiện trạng là đất khác, không phải đất ở nhưng được quy hoạch để phát triển nhà ở, hình thành đô thị.

Khách hàng tìm hiểu thông tin một dự án nhà ở trên địa bàn quận Thanh Xuân, Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Trước vướng mắc này, ngày 30/11/2024 Quốc hội ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15, thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận QSDĐ hoặc đang có QSDĐ; tiếp đó đến ngày 1/4/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 75/2025/NĐ-CP quy định chi tiết việc thi hành Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội. Theo đó, Nghị định hướng dẫn chi tiết về việc lập, thông qua, công bố danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm và trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng cũng như thủ tục có liên quan đối với tổ chức kinh doanh BĐS.

“Nghị quyết số 171/2024/QH15 mở ra “cánh cửa” cho phép DN tự thỏa thuận với người dân có đất để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng QSDĐ theo cơ chế “thuận mua - vừa bán”, với quy định này sẽ làm hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan (Nhà nước – DN – Người dân). Điểm nhấn trong Nghị định là DN có được đất, người dân được đền bù thỏa đáng và Nhà nước không phải thu hồi đất, giảm công việc phải làm nhưng vẫn thu được tiền đất, thuế, phí, lệ phí... Cơ chế dân sự dựa trên nền tảng bình đẳng về địa vị pháp lý, về quyền và nghĩa vụ, tự do thỏa thuận, đây được xem là lựa chọn tốt nhất và cần khuyến khích áp dụng” – luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia về pháp lý BĐS đánh giá.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, với việc quy định nhà đầu tư chỉ được sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên các nhà đầu tư này không được phép tiếp tục triển khai, thực hiện dự án trong hơn 10 năm qua và rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị chôn vốn, mất cơ hội kinh doanh, có nguy cơ phá sản, kéo theo hệ quả là thị trường BĐS thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung nhà ở, giá nhà bị đẩy lên rất cao, “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà giá rẻ.

“Nghị quyết 171/2024/QH15 và Nghị định 75/2025/NĐ-CP đã làm đầy “khoảng trống” pháp luật đất đai, bổ sung đầy đủ các phương thức tiếp cận, sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại chưa được quy trong Luật Đất đai 2024. Trong thời gian thực hiện thí điểm, nhà đầu tư được phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đối với các loại đất khác không phải là đất ở bao gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án nhà ở thương mại, điều này sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho hàng nghìn dự án nhà ở hiện nay” – ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Xem xét mở rộng cơ chế đặc thù

Số liệu thống kê từ HoREA cho thấy, hiện nay chỉ tính riêng trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có 343 dự án nhà ở thương mại, quy mô 1.913ha bị vướng mắc về thỏa thuận nhận QSDĐ, chiếm khoảng 25 – 30% dự án đang bị vướng mắc của cả nước. Như vậy, nếu theo tính chất bắc cầu, thì hiện nay cả nước có khoảng trên dưới 900 dự án nhà ở thương mại bị vướng mắc về vấn đề thỏa thuận nhận QSDĐ, với quy mô sử dụng đất khoảng 5.000ha – một con số “biết nói” trong bối cảnh thị trường nhà ở đang thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng như hiện nay.

Bởi lẽ, nếu bình quân mỗi dự án có 630 căn nhà (căn cứ trên cơ sở số liệu thống kê của 86 dự án bị dừng triển khai hoặc chưa triển khai trong giai đoạn 2015 - 2023 tại TP Hồ Chí Minh), thì 900 dự án này sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 567.000 căn nhà trong khoảng thời gian từ 3 – 10 năm tới. Ngoài ra, trong các dự án còn có diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, vui chơi giải trí, giao thông, công viên cây xanh theo quy chuẩn xây dựng của đơn vị ở...

Đồng thời, nếu giả định đầu tư bình quân 1.000 tỷ đồng/ha thì tổng giá trị đầu tư lên khoảng 5 triệu tỷ đồng, tạo ra tác động lan tỏa đến hơn 35 ngành kinh tế, từ sản xuất cung ứng vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội, ngoại thất, thi công xây lắp, tư vấn xây dựng đến hoạt động tín dụng, thương mại, dịch vụ... tạo công ăn việc làm cho hàng trăm nghìn người lao động, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước và khắc phục được tình trạng lãng phí đất đai; góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2025 từ 8% trở lên và từ năm 2026 trở đi thì tăng trưởng GDP phải đạt 2 con số từ 10% trở lên.

Theo đó, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, trước khi ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 thì Quốc hội cũng đã ban hành Nghị quyết 170/2024/QH15 về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Khánh Hòa, với 64 dự án. Chính phủ cũng ban hành Nghị định 76/2025/NĐ-CP hướng dẫn thi hành, cho phép những dự án này được tiếp tục thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng, kinh doanh, vừa bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng, người mua nhà; khắc phục tình trạng lãng phí đất đai; vừa bảo đảm ngân sách Nhà nước thu đúng, thu đủ, không bị thất thu, thất thoát.

“Tuy nhiên, trên địa bàn cả nước hiện có 1.533 dự án BĐS (vừa được Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tập trung tháo gỡ - PV) cũng đang gặp khó khăn về pháp lý tương tự. Vì vậy, chúng tôi kiến nghị Thủ tướng Chính phủ trình Quốc hội xem xét mở rộng phạm vi điều chỉnh “cơ chế đặc thù” để làm cơ sở xử lý, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 1.533 dự án đang bị vướng mắc. Việc này không chỉ giúp thị trường BĐS có thêm nguồn cung lớn sản phẩm mới nhà ở thương mại; mà sẽ còn tác động tích cực lan tỏa về kinh tế, xã hội và môi trường đầu tư kinh doanh của địa phương” - Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Doãn Thành