Gỡ 'điểm nghẽn' chính sách, đẩy nhanh các dự án hạ tầng trong năm 2025

Thấy gì từ những dự án chậm triển khai

Một trong những thách thức với thị trường bất động sản (BĐS) là những dự án treo chưa được giải quyết hoặc giải quyết còn chậm, gây ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường và lòng tin khách hàng.

Thị trường bất động sản chờ đợi sự đổi thay về pháp lý. Ảnh minh họa: H.P

Ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch Công ty Hòa Bình cho biết, doanh nghiệp xin xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) từ năm 2021, song tới nay không thể thực hiện được vì có quá nhiều điểm nghẽn.

Cụ thể, Luật Nhà ở quy định UBND cấp tỉnh phải bố trí ngân sách giải phóng mặt bằng (GPMB), làm hạ tầng và tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư xây dựng NƠXH. Nhưng tới tận bây giờ, chính quyền thành phố Hà Nội vẫn chưa bố trí ngân sách để GPMB, làm hạ tầng và đấu thầu chủ đầu tư.

Kết quả, là đã “hết một đời” Luật Nhà ở năm 2014, nhưng ở Hà Nội vẫn chưa có dự án NƠXH nào tổ chức đấu thầu. Tất cả dự án làm NƠXH đều do doanh nghiệp xin từ phần 20% quỹ đất NƠXH thuộc dự án nhà ở thương mại.

Cũng theo ông Đường, Nghị định 30/2021 quy định UBND cấp tỉnh/thành phố phải cấp chủ trương đầu tư NƠXH trong thời hạn tối đa 20 ngày làm việc, tính từ khi nhận hồ sơ. Nhưng hồ xơ xin làm NƠXH trên 3.500m2 đất hợp pháp tại phường Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai của Công ty Hòa Bình được trình lên Sở KHĐT thành phố Hà Nội từ ngày 30-12-2021, phải trải qua giai đoạn dài lấy ý kiến của các sở, ban, ngành, trước khi trình UBND thành phố vào ngày 24-5-2022.

Nhận tờ trình, UBND thành phố Hà Nội lại yêu cầu Sở Xây dựng mời chủ đầu tư lên thông báo việc thành phố có kế hoạch làm năm khu NƠXH tập trung, nên không có chủ trương xây NƠXH riêng lẻ trong nội thành.

“Dự án nhà ở xã hội rất nhân văn và thực hiện đầu tư đúng luật, nhưng lại yêu cầu lấy ý kiến các sở, ngành về thủ tục đất đai và sau 11 lần lấy ý kiến, đến tận bây giờ, dự án nhà ở xã hội vẫn chưa được cấp phép”, ông Đường cho hay.

Đồng quan điểm, ông Phan Văn Quý, Chủ tịch Tập đoàn Thái Bình Dương cho biết, những quy định không biết hỏi ai, bởi hỏi cấp nào cũng không biết, chẳng hạn quy định chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư.

“Luật Đất đai quy định, trong nhiều trường hợp phải được Quốc hội, Thủ tướng chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư. Nhưng không biết là Quốc hội và Thủ tướng chấp thuận, hay chỉ cần Quốc hội, hoặc Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư là được. Doanh nghiệp chịu, không thể hiểu được trường hợp nào thuộc thẩm quyền của Quốc hội, trường hợp nào thuộc thẩm quyền của Thủ tướng, đi hỏi thì không nơi nào biết”, ông Quý bộc bạch.

Nguồn cung bất động sản tại TPHCM thấp kỷ lục do vướng mắc về pháp lý, không thể triển khai, kéo theo lượng căn hộ mở bán mới tung ra thị trường rất nhỏ giọt. Ảnh: Phú Long

Không chỉ các doanh nghiệp trong nước, ông Bruno Jaspaert, Chủ tịch, kiêm Tổng giám đốc Tổ hợp khu công nghiệp (KCN) Deep C thừa nhận, những vướng mắc, điểm nghẽn pháp lý tại Việt Nam có thể cuốn đi những nỗ lực trong việc thu hút đầu tư nước ngoài. Cụ thể, quy định phân cấp thẩm quyền giữa trung ương và địa phương tại Luật Bảo vệ môi trường hiện chưa rõ ràng, gây cản trở, khó khăn với các doanh nghiệp nước ngoài. Khi doanh nghiệp muốn hỏi xem làm đúng hay sai, muốn tham vấn cơ quan quản lý nhà nước thì không biết tìm đến cơ quan nào để hỏi.

“Doanh nghiệp đầu tư cơ sở hạ tầng KCN phải tiên lượng trước, để đăng ký các mã ngành nghề sẽ thu hút đầu tư. Nếu có nhà đầu tư muốn vào khu công nghiệp, nhưng không nằm trong danh mục mã ngành đã đăng ký, thì không hoạt động được và không được cấp giấy phép môi trường. Họ sẽ phải đợi từ 6-9 tháng để chủ đầu đầu tư làm thủ tục điều chỉnh giấy phép môi trường”, ông Bruno Jaspaert nói tại một tọa đàm về điểm nghẽn pháp lý đối trong phát triển kết cấu hạ tầng vào cuối tháng 11.

Tháo gỡ từ đâu?

Với hàng nghìn dự án hạ tầng và BĐS vướng mắc về pháp lý, TS Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu, quản lý kinh tế trung ương (CIEM) cho rằng, chúng ta đang cố gắng giải quyết tắc nghẽn, nhưng dùng một luật để sửa nhiều luật không những không giải quyết được vấn đề, mà còn gây tắc hơn. Do đó, cần có tư duy làm luật, cách làm luật và cần nghiên cứu bỏ một số luật.

Với lĩnh vực BĐS, các cơ quan quản lý, điều hành và dân cử đã chọn giải pháp thông qua ba Luật là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng lúc để giải quyết vấn đề tắc nghẽn của thị trường. Nhưng ông Cung cho rằng việc vẫn không giải quyết được vấn đề của thị trường.

Với lĩnh vực xây dựng, ông cho biết Bộ Xây dựng hiện quản lý khoảng 7-8 luật, trong khi việc duy nhất Bộ cần làm tốt là quản lý chất lượng xây dựng công trình.

“Chúng ta muốn xây dựng một luật sửa nhiều luật, cố gắng giải quyết tắc nghẽn trên thị trường nhưng lại tắc nghẽn thêm, đó là sự mâu thuẫn. Rồi chúng ta xây dựng các nghị quyết đặc thù, đặc biệt nhưng cũng không giải quyết được vấn đề. Luật chưa ráo mực đã biết tạo tắc nghẽn, đã xin cơ chế đặc thù để giải quyết vấn đề”, ông Cung nhấn mạnh.

Bổ sung, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, các doanh nghiệp mong mỏi một quy trình, thủ tục đầu tư đơn giản, giảm trung gian và giảm thời gian giải quyết. Ngoài ra, quy hoạch và GPMB là hai vấn đề nan giải trong thủ tục chuẩn bị đầu tư và đầu tư dự án, dẫn tới kéo dài thời gian triển khai của nhà đầu tư.

Vì vậy, cơ quan quản lý cần cắt giảm các thủ tục liên quan đến việc đầu tư xây dựng dự án và giảm thời gian giải quyết công việc. Đồng thời, công bố bảng giá nguyên vật liệu thường kỳ công khai như trước đây.

“Cơ quan quản lý từ Trung ương đến địa phương cụ thể hóa xác định bảng giá đất, giá bất động sản và đánh giá tác động tới thị trường bất động sản”, ông Khôi nói.

Với sản phẩm NƠXH, ông Khôi khuyến nghị các địa phương sớm ban hành danh mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thuộc dự án NƠXH. Bên cạnh đó, điều chỉnh suất vốn đầu tư dự án NƠXH phù hợp với thực tế.

Về lâu dài, TS Nguyễn Đình Cung cho rằng hệ thống pháp luật hiện hành khiến người thực hiện rơi vào tình huống “không vi phạm Thông tư của Bộ này, thì vi phạm Thông tư của Bộ kia”, hoặc “không vi phạm luật của thời điểm này, nhưng có thể vi phạm luật của 10 năm trước”.

Do đó, cần giải quyết được vấn đề "độ an toàn” cho người thực thi pháp luật theo hướng lấy một "lằn ranh đỏ" là cán bộ xử lý không tư lợi và vì sự phát triển chung, thì dựa vào kết quả công việc để đánh giá, thay vì dựa vào quy trình công việc để xử lý. Với người đứng đầu, cần có cam kết bảo vệ tới cùng những cán bộ như vậy.

Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cần mạnh dạn bỏ bớt luật và các văn bản quy phạm pháp luật không cần thiết.

Vân Phong